力，而深圳和浦东两个经济特区的确立，成为上述两 大经济圈发展的引擎。当党的十届五中全会将加快天津滨海新区的 改革开发纳入国家总体发展战略中，天津滨海新区成为中国第三个经 济圈京津冀经济圈的发展引擎。 滨海新区投资比较分析 天津滨海新区的基本情况 天津滨海新区 开发建设滨海新区，是年天津市委市政府积极落实党中央 国务院改革开放的战略部署，从服务环渤海及我国北方经济发展的战略 高度，结合天津实际做出的项跨世纪发展的战略决策。经过全市上下 十几年的奋斗，天津迎来了重大历史性机遇。党的十六届五中全会和十 届全国人大四次会议通过的国家十五规划建议和纲要，明确指出 要推进天津滨海新区的开发开放，将滨海新区纳入全国总体发展战 略布局。国务院下发了国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问 题的意见国发号，市委召开了八届八次全会，对推进滨 海新区开发开放做出全面部署，标志着天津滨海新区作为国家级经济新 区正式进入了实施阶段。 天津滨海新区位于天津东部临海地区，包括塘沽区汉沽区 大港区三个行政区和天津经济技术开发区天津港保税区天津港，以 及东丽区津南区的部分区域。规划面积平方公里，海岸线 公里，常住人口万。 经过十多年的开发建设，滨海新区取得显著成绩。生产总值由 年的亿元增长到年的亿元，年均递增， 人均生产总值达到万美元。财政收入由亿元增长到亿 元，增长倍。外贸出口由亿美元增长到亿美元，增长倍。 累计实际利用外资亿美元，世界强中多家跨国公司在新区 投资了家企业，滨海新区已成为外商在中国投资回报率最高的地区 之。 今年季度，新区经济保持了持续快速健康发展的良好势头，实 现生产总值亿元，增长完成工业总产值亿元，圳和个百分点。 年代深圳开发带动珠三角，年代浦东开发带动长三角，新世纪初 期，党中央国务院把规划和建设好天津滨海新区作为国家区域经济发 展战略的重要组成部分，为其发展创造了重大历史机遇。滨海新区必将 成为中国经济的第三增长极，带动环渤海地区成为中国世纪发 展最快的地区之。 二项目立地环境分析 本章旨在通过对滨海新区总体规划产业发展趋势交通以及项目 基地的定位和政策分析，提出在滨海新区核心区域响螺湾区域建设 写字楼和酒店公寓的可行性进行论证。 目录 第部分项目概况 第二部分项目开发可行性研究分析 项目开发背景 二项目立地环境分析 三项目市场分析 四项目开发方案 五项目财务测算 六风险分析 第部分项目概况 滨海浙江大厦是在天津滨海新区纳入国家总体发展规划的宏观背 景下确立的。为了更好的服务环渤海辐射三北，搭建天津滨海新 区与外省市沟通，促进相互投资贸易和信息服务平台，天津市人民政 府决定建设天津滨海新区外省市商务区。滨海新区外省市商务区 选址于响螺湾，并致力于将该地区建设成滨海新区中心商业商务区的标 志性区域摘自天津市滨海新区响螺湾商务区投资指南。 响螺湾商务区将提供优惠条件，为兄弟省市来津设立窗口参 加滨海新区建设，实现互利共赢。今年以来，各省市纷纷到该地区实地 考察，商谈投资，达成了批合作项目协议。市政府从中选择了个 条件比较成熟带动效应较好的合作项目进行签约，签约总建筑面积达 万平方米，总投资额亿元，滨海浙江大厦是个签约项目 之。滨海浙江大厦座落在响螺湾商务区中心地段，成为该区域标 志性建筑。 滨海浙江大厦效果图 项目名称滨海浙江大厦 项目开发单位天津滨海浙商投资控股有限公司 项目建设内容 占地面积万平方米，规划建筑面积万平方米。拟建成 集公寓裙楼商业于体的 表三年三大经济带横向比较 项目全国长三角珠三角京津冀 总人口亿 人均 进出口总额亿亿亿亿 外商直接投资亿亿亿亿 表四主要区域拉动力比较 项目长三角珠三角京津冀 总量浦东总量深圳总量滨海新区 总人口万万万 人均 进出口总额 外商直接投资 备注表中人均单位为亿元人民币 进出口外商投资为亿美圆。 以表三数据，对三大都市圈所属的行政区的经济基本状况进行比 较 经济社会发展水平 从水平看，长三角区域的江浙沪为最高，京津冀次之，珠三角 最低。但人均看，江浙沪人均为全国水平的倍，广东 倍，京津冀为倍，排序相反。 开放度 在进出口总额方面，长三角最高，占全国进出口总额的， 珠三角为亿美元，占全国总量的，而京津冀仅为亿 美元，占。外商直接投资方面，江浙沪为亿美元，占全国 实际吸收外资总量的，广东亿美元，占，而京津冀 为亿美元，占。总体分析，长三角居首，珠三角次之，京津 冀最后。 根据以上对各区域经济社会发展基本情况的分析，我们主要的判断 为 长三角无疑为全国经济社会最为发达的地区，不但人均 全国第，而且开放度创新能力也是名列前茅，表明这区域经济实 力强劲，基础扎实，发展潜力雄厚。 珠三角的突出优势是其开放度相当高，特别是其外向型特征明 显。进出口总额接近江浙沪二省市，能力超强。 京津冀的各项指标在三大都市圈中是较弱的，特别是这区 域的外向型和开放度方面的指标，与其他两个都市圈之间的差距明显。 这些指标可以表明京津冀区域内地区间的发展差距大，地区间协作联系 在年以前也是比较松懈的，京津冀并没有明显地体现出区域整体 性运作协作联系的特征。 但是，无法忽视的是，长三角和珠三角除了经济基础雄厚外，关键 点是以浦东和深圳为代表的经济特区拉动作用明显，特别是深圳， 占珠三角的总量，浦东仅仅万人口，占长三角的。同 建筑群。 第二部分项目开发可行性研究分析 项目开发背景 京津冀联合经济圈，未来中国经济增长第三极。 目前我国已初步形成了以上海为中心的长江三角洲经济圈，以广 州深圳为中心的珠江三角洲经济圈和以北京天津为中心的京津冀经 济圈。国家统计局公布的最新数据显示年，我国国内生产总值达 到亿元。作为改革排头兵的深圳浦东和天津滨海新区，其 总量分别达到亿元亿元亿元的成绩。而长三角 珠三角和京津冀三大经济圈，更以占全国多点的人口创造了占全 国的地区生产总值。 三大经济发展圈的分布图 三大经济圈 珠三角城市群覆盖的空间地域范围包括广州深圳两个副省级城 市，珠海佛山江门东莞中山个地级市和肇庆惠州等县级市。 其土地面积为万平方公里，占国土总面积的人口为万 人，占全国的。 长三角城市群的空间地域范围涉及两省市，包括个直辖市上 海个副省级市南京杭州宁波个地级市江苏省的苏州 无锡常州镇江南通扬州泰州和浙江省的湖州嘉兴绍兴 舟山，共个城市。土地面积万平方公里，占全国总面积的人 口万，占全国人口总数的。 京津冀城市群的空间地域范围涉及两市省，包括北京天津两个 直辖市和河北省的唐山保定廊坊个地级市，以及秦皇岛张家口 承德沧州等县级市。土地面积万平方公里，占全国的人 口万，占全国的。 表三大经济带基本情况比较 区域 土地面积人口 绝对值 万平方公里 占全国比重 绝对值 万人 占全国比重 长三角 珠三角 京津唐 合计 全国 表二三大经济带经济发展概况比较单位亿 年份 项目 年 增长率 年 增长率 年 增长率 占全国比重 人均 珠三角 长三角 京津冀 摘自国家发改委统计数据 供了基础。滨海新区腹地广 阔，自然资源丰富，拥有大量的荒地滩涂盐田和石油天然气原 盐地热海洋资源等，如表表。土地石油地热和海洋资源 等为新区形成以现代制造业和现代服务业为主的产业结构提供了有力 的资源保障。其中丰富的待开发的土地资源更是为新区建设经济发展 提供了巨大的空间。滨海新区总面积相当于浦东的四倍多，且其中有 平方公里盐碱荒地，仅这块就相当于浦东新区整个面积的两倍 多，有相当部分是不适宜耕种的重度盐碱地，可作为生态和建设用地 的空间很大，这在国内外大中城市是不多见的。还有大面积的湿地自然 保护区和平原水库，生态环境基础较好。此外，滨海新区常住人口达 万，通过新区开发和相关政策吸引了相当大量的外地人口，滨海新区劳 动动力资源充足。 功能聚集优势滨海新区具有集港口经济技术开发区高新技术 园区出口加工区和保税区于体的功能聚集优势。天津港是中国北方 最大的国际贸易港口，货物吞吐量位居世界十强。与世界多个国家 和地区的多个港口有贸易往来。年货物吞吐量完成亿吨， 集装箱运量万标箱。天津港的进出口货物以上来自北京河北 山西内蒙古等省市，集装箱运量以上来自三北地区。年， 天津口岸进出口货值亿美元，其中来自北京河北和西北地 区。天津经济技术开发区主要经济指标多年来直在全国各开发区中处 于领先地位。天津港保税区已成为服务华北西北地区和北方最大的保 税通道，进出区货物总值中以上是外省市创造的。 产业优势滨海新区的产业定位主要是致力于发展制造业和现代服 务业。就整个产业结构现状而言，滨海新区产业结构为二三型， 年第二产业增速在绝大多数年份中均高于第和第三产业， 年，第二产业增加值占全市生产总值达，凸现新区在第二产 业的发展优势。从三地比较来看，如图，滨海新区和深圳均表现为 比较明显的工业化主导模式，其中滨海新区第二产业所占比重最高增 速也是最大的，尽管第三产业的发展