人民群众的居住条件日益改善。市的城市建设也有了迅速发展， 城市面貌日新月异，城市的基础设施建设和居民生活水平稳步提高。 年，随着市行政区划的调整，建设大的步伐正式启动。市委 市政府决定，将城市的行政经济金融和文化中心东移，在东部建设现代化新城区， 推动市向现代化国际城市的目标迈进，从而拉开了市城市建设新的轮飞跃。随着 十几年的建设，在东部已经形成了个环境优美设施完备的现代化新城区。 为加快崂山区的城市化建设进程，认真贯彻市政府关于加快午山社区整村改造解决 海关职工住房的指示精神，年市政府在午山海关职工宿舍楼建设专题会议上 就午山社区改造做专项批示，崂山区政府和区城市化建设指挥部对此非常重视，将午山旧村 改造列入村庄改造建设计划，并结合午山旧村改造与解决海关职工宿舍楼工作，会同有 关部门对午山旧村改造的控制性规划方案进行了重新修订，编制了修建性详细规划方案， 市规划局据此下达了建设工程规划审查函复意见书。根据市基本建设程序，特 编制本可行性研究报告。 第三部分市场分析 市场现状及发展趋势分析 全国房地产市场现状及发展趋势分析 国家统计局日公布的年全国房地产市场运行情况显示，年，全国完成房地 产开发投资亿元，比上年增长。月份，全国房地产开发景气指数达到， 以全年最高值收官。 值得注意的是，根据公布的数据，年全国商品房销售面积万平方米，比上年增 长，全面超过了年亿平方米的历史高点。其中，商品住宅销售面积增长。 不过与此同时，年商品房销售额达到亿元，比上年增长，其中商品住宅销售层 高，的绿化率，户均双车库，拥有世界顶级物业顾问世界顶级厨卫设备五星级豪 华装修，国际级智能化管理，为中国首家精装修智能车库首家无沥青水泥路面首 家园外人车分流。恒基新天地可提供户均双车位车库，电梯直达地下车库，户均双车位的 设计。由电脑直接控制车门自由出入，实行智能化交通管理恒基新天地在中国首家实行车库 车位超五星级精装修设计，库位为大理石贴面豪华门厅设计，给每位业主宾客至归的感觉。 恒基新天地每户设套日本大金空调系统。目前销售均价为元平方米 目录 第部分总论 项目名称及项目承建单位 二项目概况 三可行性研究的范围和依据 第二部分项目建设的背景和必要性 第三部分市场分析 市场现状及发展趋势分析 二年市房地产市场形势展望 三项目所在区域的市场调查与分析 四项目定价 第四部分项目建设地点及外部条件 项目建设地点 二地质条件 三抗震设计 四外部配套条件 第五章建设规模与内容 建设规模 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 二建设内容 第六部分总体规划 总体规划的原则 二总体规划 三绿化工程 四竖向及场地整治 第七部分单体建筑建设方案 单体建筑内容 二土建工程 三建筑装饰 四竖向交通 第八部分公用工程 给水工程 二排水 三电气工程 四弱电工程 五采暖工程 六燃气工程 第九部分消防环境保护 消防 二环境保护 第十部分能源消耗及节能措施 能源消耗 二主要节能措施 第十部分组织机构与管理 组织机构 二项目管理 第十二部分招标投标 项目概况 二项目招标内容 局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号 市城中村居改造领导小组办公室关于午山社区旧村改造项目和四姜社区 旧村改造项目初审意见的函青建函字号 市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号 市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号 由崂山区城市化建设指挥部办公室编制的崂山区午山社区旧村改造实施方案 可行性研究的范围 本报告主要研究范围包括以下几方面 通过对市房地产市场的现状和发展情况的调查研究和分析，以及对周边地区的 消费情况的分析和趋势预测，论证本项目建设的必要性。 通过对工程的经营情况的分析，并结合项目其它建设条件，确定项目建设规模。 在拟定的建设规模的基础上对设计方案提出工程总体布局和平面布置构想，选定工 程建筑结构方案，拟定公用工程建设方案。 根据项目经营特点提出本项目管理体制机构设置和人员编制方案。 根据工程建设方案提出消防环保节能等专业设计方案。 根据本项目的建设标准，对项目的土建工程公用工程等进行详细测算，提出项目 的总投资额。 依据国家关于建设项目的财务评价方法和有关规定，结合该项目的具体情况和特点， 对项目进行财务评价。 可行性研究结论 项目的建设符合市城市建设总体规划，对改善周边地区的城市面貌，改善午山 社区居民居住条件及解决海关职工的住房条件有着积极的推动作用。 通过市场预测分析，项目市场前景良好，建设规模适宜。 该项目外部配套条件好，方案可行。 项目建设资金已基本落实，社会效益经济效益良好。项目主要技术经济指标如表 。 表项目主要经济技术指标表 指标名称单位数量备注 总用地面积公顷 总户数户 总居住人口人按每户人计 总建筑面积地上平方米 其中住宅平方米 公建平方米 容积率 最大建筑高度层 项目总投资万元 投资利润率 税前 税后 项目建设期年 第十三部分建设进度计划 第十四部分投资估算及资金筹措 投资估算 二资金筹措 第十五部分项目财务评价 财务评价的依据和范围 二销售收入及税金测算 三利润计算 四敏感性分析 第十六部分可行性研究结论 附件 第部分总论 项目名称及项目承建单位 项目名称市崂山区午山社区改造项目。 项目承建单位置业开发有限公司 项目承建单位概况 公司注册资本金为人民币万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发经 营管理为主的专业公司。公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有支精通房地产资 本运作项目开发建筑设计营销策划工程管理商业物业管理等业务的高素质员工队 伍。公司先后开发的澳门花园瑞士花园榉林美邸项目在岛城引起强烈反响，在改善人居 环境的同时，为岛城创建了和谐温馨的都市家园。 二项目概况 项目建设地点 本项目位于市崂山区午山西麓，西临松岭路南至二中北至翠岭路，项目占 地面积公顷。 建设规模与内容 本项目拟建设处城市居住小区，总建设规模为平方米，其中商品住宅建筑面积 平方米，海关住宅建筑面积平方米，安置住宅建筑面积平方米，公共 建筑面积平方米。 投资规模及资金筹措 本项目建设总投资万元人民币，对外融资亿元，其余部分由建设单位自筹。 建设期 本项目建设期为年。 三可行性研究的范围和依据 可行性研究的依据 市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号 市规划局关于扩大崂山区午山社区整村改造控规用地范围的答复意见青 规业字号 市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号 ④市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局文件崂山国土资源分局关于午山 片区旧村改造用地预审意见青崂土预字号 市规划下半年或将高位震荡 基于以下原因，市房价在年上半年仍将保持稳中有升趋势，这些原因包括 年市住宅成交面积保持在高位水平，而房价调整般发生在成交量持续下跌约半 年以后年单幅住宅地块楼面地价纪录不断被突破，典型地块地价持续高企，以及中 心城区住宅市场供应结构较为集中。而在年下半年，房价或将随着当地住宅成交 量的波动而高位震荡。 三项目所在区域的市场调查与分析 项目所处环境调查与分析 项目所在区域位于市崂山区。崂山区位于市区东部，与老市区相邻，东南濒临 黄海，总面积平方公里，人口万，年全区实现生产总值 亿元，同比增长。年全区实现地方财政般预算收入区市两级亿元，增 长，占总量的，比上年占比提升个百分点国地税实现税收收入 亿元，增长，占总量的，比上年占比提升个百分点税收占地 方财政收入的，比上年占比提升个百分点。全区规模以上工业企业实现利税不 含卷烟厂亿元，增长。崂山区往西通向市北区和市南区，北可达李沧区和 城阳区，地理位置非常通畅，具有良好的区位优势。 项目地块位于午山西麓松岭路以东，三面环山，其周边地区是市的主要高档住宅 群。在其周边由二中高职校等。项目建设地点见附图。 项目地块分析 优势 人气项目所在区域是市崂山区新兴区域，毗邻高尔夫球场二中 海洋大学，位置优越。 环境项目地处崂山区午山西麓三面环山，周围没有任何大型的工厂企业，居住环 境良好。 土地项目承担单位已获得该地块的旧村改造开发权。 交通项目紧临市的滨海大道松岭路，通过滨海大道与青银高速杭鞍快速 及城市主干道相接，交通十分便利。 劣势 商业服务周围缺少大型的商业和居民生活服务设施， 机会 交通随着崂山区基础设施的不断完善，道路交通将更加便利。 威胁 竞争对手当前社会家庭成员居住结构形成三种情况多代同堂或毗 邻而居近距离的分居完全的独居。居住结构变化要求住宅设计以及整体楼盘的房型 组合和配比，要能体现并适应于这种变化。第类要求住宅单体设计要有足够的空间来满足 老中青三代人的需要。住宅面积和房型可能较大或者子女和父母是左邻右舍的关系，都单 独有自己的居所。第二类则要求住宅开发的整体楼盘布局上考虑有多种房型配置。父母子 女同在个物业内，彼此居住有定的空间距离，但仍可较为方便地相互联系和照顾。第三 类则反映社会需求老年公寓。让老人们生活在起，有适合老人居住的