人天 元人天也不同。 项目周边酒店普遍经营不够理想，平均入住率在 之间。 市场结论从保定酒店业的经营情况来看，有星级的配 套和服务好的酒店，入住率非常高，这种现状使部分投资 客户非常看好这种物业形态，但保定房地产市场，销售酒店 产权的项目极少，酒店做产权销售市场前景不错。 第二部分项目地块分析 优势分析 本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路 交叉口东南角。该地段属于城市级地段，交通便利，各项城市 配套设施齐全。 紧邻火车站，人气较旺。 距以保百为首的城市中心商圈很近，购物方便。 项目三面临街，商业价值较高。 乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近直是 城市最繁华的中心。距建华批发市场，十方商贸城较近，由此带来很多商机。 二项目劣势及风险分析 政府规划风险和地块风险 目前该地块土地规划已到期，新的设计规划要求不确定因素较 多。 随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定站将以 货运为主而汽车站也将在年月份所有短途和长途车都迁至新 汽车站火车站和汽车站的搬迁引起的系列不确定性问题很多 客流量的变化 商机的减少 商业氛围的变化 周边环境的不确定性，可能会好，也可能会更糟。 此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。 保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择 此区域。 地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入 人群，消费能力较弱。 地块附近流动人群较多，固定消费群少。 此地块经过几次转手，地价较高此地块为级商业地段，市 价在万亩，而贵公司拿地的价格高达万亩。 因此地块空置多年，大部分人都认为是烂尾项目。 因项目周边无经营景气的项目，好多人认为此区域附近风水 不好，经营什么都不成功。地块面积小，在产品设计上局限性很大。 二市场风险 由于前段时期，保定房地产市场上供应层售价 元现在二手房元 各层租金 元月元天 物业费用 付款方式 次性付款，优惠 分期付款，优惠 成年银行按揭优惠产权情况年使用权 主要诉求点 销售策略 推广方式 及促销情况 销售状况 及出租率基本没销售，以出租为主，出租率达 备注 第部分保定市宏观房地产市场研究 写字楼 市场供应情况及销售情况 目前保定市写字楼市场供应量较大，整体销售状况不理想，销 售状况区域特征明显，象高开区恒祥北大街这样周边配套齐全 商业氛围浓郁交通便利周边自然环境和人文环境良好的区域销 售状况相对较好，如恒通财富中心兴远现代城不夜城本 地块附近的写字楼销售情况般，如康泰大厦建基大厦金马大 厦。 写字楼项目销售周期均较长，般销售周期都在两年半以上。 价格情况 本市写字楼价格与住宅价格拉不开差距，平均只有二三百 元左右的价差，与其它线城市两千甚至几千元的价差相比这 样的价差很小。 无论个项目自身相比还是不同项目之间比较，现房与期房 的价差较大。但现房基本上是有价无市。如高区的恒通财富中心 销售初期元，而现在的二手房出售价达元兴远 现代城期房现售元，而发展大厦现房元。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,出租情况 项目后期物业管理的好坏直接影响写字楼的租售状况，后期 管理到位的出租情况比较好。如高区的恒通财富中心采用四星 级酒店管理模式出租率较高，而本地块附近的建基大厦金马大 厦十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零。 整体出租情况均不理想，写字楼内比较萧条，空置率极高， 现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用，可以看出本市写 字楼市场供大于求。出租状况区域特征明显，部分高区写字楼出 租情况相对较理想，但出租率还在以下，而大部分单位选办公 地点时对火车站附近区域不太认可。 产品特征及功能配套标准 面积段较全，从的都有。 大部分是简装，部分产品带卫生间。 部分带中央空调，带中央空调的写字楼售价普遍较高，大 致比不带中央空调的写字楼高元。 现市场上供应的写字楼从配套上基本能层底商价格最高达 元，如裕华金街层底商将近元。 大部分底商出租情况良好，紧邻本地块的康泰大厦底商出租 情况良好。二层底商的租赁价格均在元之间，层底商的租 赁价格能达到元。 底商价格在未来段时间仍会稳中有升。 产品特点底商易于出租，大部分底商以二层为主，实行 捆绑销售，面积均较大，大部分在以上。 市场结论购买底商保值增值性强，具有可租可自用的特点， 投资风险性小，是很多人投资的首选物业类别。 市场供需两旺，在产品设计合理价格定位合理的基础上今后 仍会有不错的销售前景。 分割式产权商场 市场供应及销售情况 年年产权式商场市场供应量很大，基本都是开 盘期销售火暴，销售率达以上，后期剩余铺位很少，销售迟缓。 如京海铜锣湾西苑美世界国贸大厦。 购房者以投资客为主，涉及人群广泛，男女老少皆有， 购买热情高涨，般都在正式放开销售时排队抢购。 产权式商场大部分炒作力度都非常大。般实行返租三年， 包租年，以增加投资者购买信心，刺激其投资铺位高额获 利的欲望。但是目前保定的大小商场基本饱和，很多商场经营都是 屡战屡败，所以此物业虽销售火暴，但后期可能都面临招商不利的 严峻考验，投资者风险很大。价格情况 产权式商场根据铺位位置的不同价格在元不等， 总价款在万元以下，套价较低的销售的较快。 产品特点 产权式商场多建在居民区集中和商业繁华的地段。 多以出售单位面积产权为主，单位面积较小，以为 个单位为主。 市场结论市场供需两旺，在后期投资风险尚未显现出来之前， 此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方式在项目前期 营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，销售周期较短。但 后期存在很大的经营风险。 酒店 经营及销售情况 在销售和招商的酒店中，项目附近有两个，销售情况都不理 想，建基大厦主楼金马商务酒店现在内部冷清萧条。 在高开区酒店的产权销售价位是元，基本 与商住公寓的价格差不多。 恒通财富中心大酒店，从年月份开始对外销售，购 买者无经营权，主要购买者为投资客。现在已经售完，无其 他酒店产权销售项目。 通过调查的九个酒店经营状况后附酒店经满足办公使用要求。 市场结论从整体写字楼市场销售状况及租赁状况分析，不难看 出保定市作为二三线城市外来企业较少，加上本市公司保守思想的 影响，办公选择门脸的和住宅楼的较多。写字楼市场供大于求，此物 业类型从市场角度出发不可行。 商住公寓市场供应情况及销售情况 商住公寓现在市场上的供应量较小，整体销售情况不错。 面积在户型结构合理的比较畅销，面积在 以上的相对销售缓慢，特别是跃层的商住公寓更加滞销。 位置处于商业氛围好交通便利周边配套完善的商务公寓相 对于位置较偏的销售情况好。如秀兰银色星座虽然价格降到元 ，但仍有许多房子销售缓慢。华海大厦福星阁也属于这种情况同 样处在闹市区的兴远现代城财智中心恒通财富中心侨生裕华金 街中的小户型公寓都非常畅销，基本是在开盘后三个月就已售完。 本地块附近商住公寓供应量很小，年鑫隆湾经推出销售火 爆。特别是纯粹小户型的商住公寓目前市场供应还是空白。 价格情况 商住公寓和写字楼的价格相差不大，和普通住宅的价格基本接 近。 配套好，物业管理到位的商住公寓售价较高，如恒通财富中 心的商住公寓售价元以上。期房售价元，年月 销售。 出租情况整体出租情况良好。如恒通财富中心财智中心 入住率达以上。 产品特点及功能配套 商住公寓现在市场供应的产品大部分为精装修。 面积段较全，的都有。都有电梯。 个别有中央空调。 高层建筑均以塔楼为主。 建筑风格简约现代。 至少是有厨房厕所的室厅。 市场结论从市场角度看，商住公寓宜商宜住，市场受众人群广 泛，需求较大，特别是位置处在闹市区小户型的倍受购房者青睐， 而且本地块附近符合市场需求的商住公寓供应量非常小，所以此物业 类型从市场角度出发是可行的。 底商 市场供应情况及销售情况 现在市场上底商供应量较大，无论住宅商业写字楼的 二层部分基本都是底商，整体销售情况良好。尤其是小进深大面 宽，面积在以下的底商比较畅销，面积在以上套价 在万以上的商铺销售缓慢。 价格及出租情况 不同区域的底商销售价格差距很大。根据位置不同销售价格 大部分在元不等，闹市区元，税后利润大约为万 元。 由于以上投资收益分析为估算，因此以上数据仅供参考 第四部分结论与建筑设计建议 结论 方案从市场角度出发目前以住宅为主的小户型商住公寓市场 需求量很大，特别是在商业繁华市政配套齐全生活便利的地段这 种物业更具吸引力，而目前本地块附近乃至全市此物业都比较稀缺， 销售出租潜力很大，底商的销售市场也直不错，销售风险很小。 通过投资收益分析此方案也有比较可观的利润，同时又易于推广，产 品定位简单，销售前期准备时间短，年后很快能开始进入销售阶段，快速回笼资金，满足甲方快速积累滚动资金的要求。 方案二与方案的区别在于至四层建成产权式商场，这种物 业的购房者基本都是投资客，虽此方案在三种方案中利润最可观，未 来销售前景也不错，销售周期也比较短，但是后期商场经营风险性很 大，经营成功与失败的比例各占，如果将来经营不善虽不会对开 发商的眼前利益造成损失，但在社会中的负面影响将很大，与此同时 开发商的恶性口碑也虽之而来，不利于开发商以后的