可以看出，消费者在购买住宅区域时对其的交通购物价格 比较敏感，其次就学和小区环境也受到普遍关注，因此在项目开发时要着 重权衡上述因素在既定价格时要遵循物有所值，大众价格的规律，在保 证公司利润的前提下让利给消费者。还应增强项目配套功能，满足内部居 民日常生活需求及提高居住环境质量。 消费者对建筑的需求特征 外观设计室内户型朝向绿化景观工程质量通风采光 系列 从上表可以看出，消费者购房的首要关注集中在对工程质量和室内户 型，其次对通风采光，朝向的关注也有新的认识。对居住环境的生态健 康环保的关注已在城市建设日益密集的局限下演变为对生态居家环境的 强烈要求。因此，在开发建设本项目时，我们已在质量承诺户型设计与 相关营销推广中着重关注。 消费者购房户型面积选择 四室二厅三室二厅二室二厅大户型 系列 从以上调查结果可以看出，选择四室二厅三室二厅是消费者主要的 选择取向。 本项目共有门面个，面积，住宅套，面积。门面 以小开间为主，住宅以四室二厅三室二厅为主，迎合了房产市场需求。 项目优势分析 外部优势 政策支持 房地产业是我国新的发展阶段的个重要支柱产业。引导和促进房地 产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的 基本住房消费需求，是我国房地产业贯的方针。针对近年来房地产业发 展中存在的问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引 导和调控，保证炎陵县房地产业持续健康稳步发展。 炎陵县房地产业近几年呈现出快速发展的强劲势头，但也出现如房屋 供应结构不尽合理问题。当前的政策导向主要是以需求为导向，调整供 应结构，大力发展普通商品同时发生火灾的次数为次， 室外消防用水量为室内消防用水量为，火灾延续时间为 小时。 本工程消防总用水量为小时，次。消防给水水源 为城市自来水。 电气消防 在按规范要求必须设置火灾自动报警和联动控制装置的建筑物，均设 置相应的报警和联动控制装置，当发生火灾时，联动启系统相关消防设施， 扑救火灾在不设消防报警控制系统的建筑物内，当发生火灾时，由建筑 物消火栓按钮直接起动消防泵，扑救火灾。在有些建筑物的重要场所和功 能房间公共走道和楼梯间等处，均按规范要求设置应急照明。 概述 项目名称 炎陵县法院小区商住楼 项目地点 炎陵县霞阳镇井冈路 项目申报单位基本情况 炎陵县中天房地产开发有限责任公司是经炎陵县工商行政管理局注册 登记的民营企业，成立于年月日原为炎陵县中天实业有限公 司，年更名为炎陵县中天房地产开发有限责任公司，营业执照注 册号为，执照有效期为年月日至年月 日止。年被湖南省建设厅核准为三级资质的房地产开发有限责 任公司。主要经营房地产开发经营房屋工程建筑劳务分包建筑装饰 各类石材加工销售建材零售温泉地热开发经营等项目。注册资金 捌佰万元人民币。公司法定代表人万明，经营办公地址炎陵县霞阳镇 霞阳路。公司由自然人万明万京华俩人出资组成，其中万明出资万 元占公司股份，万京华出资万元占公司股份。年年 公司分别被湖南省银行业协会株洲市银行业协会评为守信用企业。 ㈠公司组织情况 炎陵县中天房地产开发有限责任公司，现共有人，其中工程技术 人员人，般员工人，高级工程师人，注册会计师人，工程师 人，公司实行董事会负责制，形成室四部的组织机构形式。 ㈡公司管理人员情况 法定代表人董事长万明，男，汉族，现年岁，年出行于湖 南省炎陵县霞阳镇，大学本科文化，高级工程师。该同志经商十余年，有 定的组织管理能力和建设技术经验。目前，在霞阳信用社有抵押贷款 万元，能按季还息，无不良资信记录。 股东万京革委员会 表主要技术经济指标表 序号指标名称单位指标值备注 总用地面积 总建筑面积 商品住宅 商业门面 杂房车库 建筑密度 绿地率 容积率 最高层数层 总户数户 停车位个 估算总投资万元 预计销售收入万元 利润总额万元 所得税万元 净利润万元 投资利润率 投资利税率 市场分析与预测 炎陵县经济社会基本情况 炎陵县年度国内生产总值达到亿元，社会消费品零售总额 可望达到亿元，财政收入完成万元城镇居民可支配收入 元，农民人均纯收入可望达到元，固定资产投资完成亿元， 年发展目标为国内生产总值增长，社会消费品零售总额增加财 政收入增长，农民纯收入增加，社会固定资产投资增长。 加快城镇建设是炎陵县二小三大工作重点之，该项目是炎陵县 扩容提质的重点工程。炎陵县政府对该项目十分关注，各项优惠政策均已 兑现。 市场供求分析 需求分析 需求分析 炎陵县城乡居民约万人，县城现有居民约万人。根据炎陵县 城总体规划，城区面积约平方公里，到年县城居民发展到万人 城乡居民收入不断增加，解决和改善居住条件及投资房地产以期增 值的人群也在同步增长 农民进城无门槛，教育资源整合，农村集中办学，激发了农民进城 购房置业的欲望，加快了农民进城的速度 ④各乡镇工作的干部职工教师在以往房改时因客观因素而没有享 受到房改福利房的，现计划在县城置业者甚多。 供给分析 炎陵县现有房地产开发公司家，外来公司家，公有公司家，非 公有公司家，其中具有三级开发资质的公司有家。 年炎陵县房地产开发销售情况 年份开工面积万竣工面积万已售面积万空置面积万 年炎陵县市场供给能力分析估算 年份供应总量万已售面积万空置面积万销售率 综上所述，年炎陵县商品房销售面积累计达到万平方米， 年销售率达到年销售率达到，年达到， 年达到，采取加华，男，汉族，现年岁，生于年，住十都镇晓东 村，无不良资信记录。 财务情况 根据炎陵县中天房地产开发有限责任公司年底的会计报表已审 计情况看，该公司资产总额万元，其中固定资产万元流动 资金万元负债万元所有者权益万元，全年实现经营收入 万元，利润万元，累计未分配利润万元。资产负责率， 流动比率，销售利润率。该公司长期偿债能力较好，短期偿 债能力般，企业有定盈利能力。 项目提出的背景及理由 本项目地块系炎陵县中天房地产开发有限公司从县国土局土地储备中 心公开竞拍购得，地块原系县法院办公用地。根据炎陵县规划办规划和有 关部门批准了拟建项目。项目提出的理由是合理利用土地资源，改善 旧城区环境完善小区建设，实现预期目标满足中低收工薪阶层 及农民进城缺房要求。 项目概况 建设内容与建设规模 小区规划占地平方米，建筑占地平方米，总建筑面积 平方米，绿化占地面积平方米。次规划，次建设。 进度计划 炎陵县法院小区商住楼开发计划预计开发周期为年，即年月 年月竣工。 投资规模与资金筹措 项目估算总投资 项目估算总投资万元。 资金筹措 根据项目资金筹措方案，本项目所需万元建设资金由项目申报 单位从自有资金和商品房预售或银行按揭贷款中筹集。 主要技术经济指标 项目主要技术经济指标详见表。 申请报告编制依据和编制单位 编制依据 关于编制炎陵县法院小区商住楼可行性研究报告的咨询服务协议 书 炎陵县城总体规划 炎陵县国民经济和社会发展十五规划 投资项目可行性研究指南 房地产开发项目经济评价方法 国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版 其他相关专业设计规范 项目申报单位提供的相关基础资料 炎陵县法院小区商住楼购买开发协议。 报告编制单位 株洲高盛工程投资咨询有限公司 法人代表王楚权 资质等级乙级 资质证号工咨乙 发证机关国家发展和改 地产开发有限公司拟准备开发。 主要工程技术方案 总平面布置 规划设计理念 以区域总体规划为前提，注重基地与周边城市结构，以及居住区自 身形态与周边现状之间的内在联系，延续和发展居住区富有个性的规划结 构体系，体现整体规划与人居环境可持续发展的原则。 以徽派为风格特点，将整个小区设计成为富有层次的整体，构筑生 态型的景观人居环境，并打造旅游都市的商业气息，丰富城市生活。 以人为本，在布局形式景观环境与单体设计上突出均好性的 原则，满足不断发展的动态市场需求，营造富有人情味的温馨家园。 总平面布置 小区主出入口设在井冈路上，以精致的景观绿化相辅，提升本社区形 象，两个地块在此有机联系，融为体。 交通组织 根据用地特点和小区规模，设置个出入口，开向井冈路。小区内道 路骨架清晰，充分体现交通居住景观三大功能。 车行道路简明便捷，采用完全人车分流的交通组织方式，小区内部不 受机动车干扰，为儿童，老人等提供了安全的地面活动场所，有利于集中 绿地，水体环境的营造，大大提升了居住环境的质量。 环境设计 小区绿地率为。灵活运用空间表现手法，综合设计流线景观和 居住空间，在绿化景观上营造出丰富的空间结构感受。绿色空间在靠近居 住区的侧以自然流线形态为主，运用点线面的不同划分和布置，将小区 变成绿色的空间，为居民提供个良好的生态环境。 结构与基础 结构 根据建筑平面布置和使用功能的要求，综合楼建筑拟采用砖混结构， 商场会所应根据建设高度和层数不同拟采用框架结构或剪力墙结构，高 层住宅拟采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构形式。本项目建议采用 砖混结构。 基