投资性物业更加谨慎，投资手段变得更加成熟 和稳重。相对于前几年而言，本地的主力投资客户的投资心理已 经发生了微妙的变化，这对本项目有着非常重要的指导意义。 市场宏观背景 深圳市年上半年经济分析 从已公布的统计数据来看，年上半年深圳国民经济继续保 持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加 大，各项主要指标实现较好的增长，生产消费和需求比较协调，总 体运行形势良好。主要表现在 生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。深圳市生产总 值完成亿元，比去年同期增长，高出去年同期增幅 个百分点。本市生产总值的上半年累计增幅创出了自年以 来的新高 工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。我市工业企业 累计完成工业增加值亿元，比去年同期增长 市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成 亿元，比去年同期增长 社会消费品零售总额累计完成亿元，比去年同期增长 ，累计增幅与去年同期持平 出口逐月回升，增速明显加快市场物价微升，职工居民收入有所增加 交通邮电发展增快，民航表现突出 财政金融保持稳定，存差略有扩大 企业景气上升，信心指数提高。 深圳市历年酒店经营情况分析 从年低谷期开始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在 年年达到阶段性顶峰 年深圳市酒店的入住率和年相比有较大幅度的下 降，其原因是受到的影响。 年月开始，酒店入住率急速下降，月份跌至年度深 圳酒店入住率的最低谷，原因是在月份左右开始全面爆发的 影响 年月以后，深圳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了 两个月的时间，也就是在月份的时候就已经超过了前期的高位，并 且在以后呈持续上升的趋势 年月入住率较低，是传统的农历新发展的前夜，楼市整体崛起之期已经指日可待 龙岗区现有的唯两家四星级酒店全部在，产权式酒店在 乃至整个龙岗地区尚无家，有绝对的稀缺性。因此，项目销售 所面临的是基本无竞争对手的市场 镇的酒店业代表了整个龙岗区的最高水平，但仍然存在整 体规模小酒店管理公司品牌度低客户构成单等问题，相对于 目前整体房地产市场的高速发展已略显滞后。从长远来看，在经 济和房地产市场的快速带动作用下，酒店业的发展将步入良性发展阶 段，酒店业及相关产业将越发成熟。 目录 前言 第部分项目总论 项目背景 可行性研究结论 第二部分市场分析 项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 区域市场分析 第三部分项目分析及评价 地块解析 项目分析 项目评价 市场定位及项目评估 项目定位 方案评估意见 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第四部分销售及经营收入测定 各类物业销售收入估算 项目销售回款计划 资金来源与运用分析 销售利润 第五部分财务与敏感性分析 赢利能力分析 项目不确定性分析 社会效益和影响分析 第六部分可行性研究结论与建议 可行性研究结论 项目主要问题的解决办法和建议 项目风险及防范建议 附表 附表项目销售收入与经营税金及附加估算表 附表资金来源与运用表 附表损益及利润分配表 附表现金流量表全部投资 附表借款偿还期测算表附表敏感分析表第部分项目总论 项目背景 盖州市金都房地产开发有限公司为适应时代发展的要求，实现企 业经营模式持续稳健发展的目标，拟将原金都大酒店改建成产权式 酒店公寓。 项目名称 盖州市金都商务宾馆 开发公司 盖州市金都房地产开发有限公司 承担可行性研究工作的单位 盖州市金都房地产开发有限公司 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 建设项目经济评价方法与参考数 房地产评估规范 国家计委建设内生产总值达亿，三级经济总收入亿元，三级集 体纯收入万元，三级人均纯收入元，镇财政收入 亿元。年，镇以其经济文化等方面的辉煌成就被评为中 国乡镇之星年，又被评为全国乡镇最佳投资环境强 年，镇农村三级股份合作制被评为中华之最。目前，正 在进行的农村股份合作制改革再次使成为人们关注的焦点。 镇经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础 设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与港澳台血脉 相连的人缘优势，使这块热土为港澳台工商界及海外投资者所垂 青。尤其是近几年来，镇坚持高起点高标准改善投资环境，花大力气建设了批市政基础设施，实实在在营造外商置业的底成本优 势。 龙岗良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群， 工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。 市场研究 就地理位置而言，位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据 地理优势，承接着来自罗湖福田的购房者，因此先于发展龙 岗镇也在之前成为大盘开发地。正线全长公里的地铁号 线将提前至年内动工。连接福田中心区罗湖中心区布吉镇 龙岗中心城的地铁号线建成后，从福田罗湖到的距离将大大 缩短。 深惠公路改造地铁号线年内开工深平快速干道期明年 月通车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，借助的有利时 机，未来的外资工业商务旅游等行业都有非常大的发展空间， 从而带动了整个龙岗区房地产价值的急速提升。 就房地产发展趋势而言，目前有卓越城市中心花园锦冠华 城新亚洲广场三期新世界广场四期名门世家水晶之城等大盘供 应。相对以前，楼盘规模不大分布太散各自为政的形象已经 得到改变。现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入，有理 由产生质变。今年，中海占地面积万平方米的低密度大型社区怡 美山庄振业地产万平方米的项目都将加快建设进程。随 着部关于房地产中介服务收费标准 城市居住区规划设计规范 盖州市城市拆迁管理条例 城市居住区公共服务设施设置规定 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范 以及其它国家省市级法规规范文件通知等。 项目的建筑规模和内容 盖州市金都大酒店是远近闻名的四星级商务旅游酒店，金都商 务宾馆建成以后，将成为辽南地区最大的五星级高级商业商务酒 店，单体层，建筑总高度米，总建筑面积。 酒店客房楼面积，其中地下室停车场，泊位 个，四层为繁华商业经营区，建筑面积为，宾馆客房面 积，增加高中档客房个。 娱乐馆场面积，标准游泳馆设在层，增建员工宿舍楼 ，可满足人住宿。 可行性研究结论 经过对全国和辽宁沿海产业基地五点线的形成，辽南地区经济 状况的研究分析，以及对目前营口地区近几年产业导向的理解，我公 司经过详细的市场调研后认为 项目的变更是必要的可行的合理的 在目前各种利好因素的作用下，近几年内开括产权式酒店市场是 乐观的 产权式酒店更适合项目的整体发展与规划 在年将该项目投放市场的时机是可行的 考虑目前我公司的房地产开发经验成熟的酒店管理实力以及资 金储备企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟 第二部分市场分析 项目投资环境和市场研究 项目投资环境分析 镇是深圳市龙岗区迅速崛起的个工业卫星镇自改革开放 以来，镇抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明起 抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规模的工业区个，厂房 面积达万平方米，三来补三资企业余家，自营 工业家，工业固定资产总值近亿元，外向型工业格局已初步形 成。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发 展，商贸业已形成规模。城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。 全镇国民经济持续快速健康发展，人民生活水平显著提高。 年，全镇国形成。深惠公路改造地铁号线年内开工深平快速干 道期明年月通车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，镇的交通状况将彻底改变。 服务设施 镇文化娱乐酒店服务渡假旅游等方面的建设已日益完善。 目前，全镇颇具定规模的综合市场和肉菜市场个，已形成了以圩 镇第市场松柏商业街为中心的市场网络，拥有较大规模的宾馆 酒店家，龙岗区现有的唯两家四星级酒店全部在。镇村公园 多个，文化广场多个，镇有线电视网络覆盖全镇范围，镇村文化设施 齐全，生活质量正日渐提高。 投资导向 根据深圳市龙岗区总体规划，龙岗区近期产业结构调整和发展的 主导方向是围绕建设大工业，大能源，大旅游，大流通，以经济效益 为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。 投资导向项目 改善基础设施，改善生活条件的项目 新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目 资金，技术密集的大型工业项目 市场广阔，附加值高的大型工业项目 仓储运输项目 旅游观光农业项目 房地产开发项目 供应深港市场的基地化农业生产项目 经济发展成就 在城市建设方面，镇近年来加大规划建设力度，投资亿多 元大力进行镇，村建设，使镇容镇貌有了很大的变化，勾画了个现 代化花园式文明城镇的雏型。 以兴办三来补企业为突破口，积极发展区域经济，使 发展为个拥有多家企业超亿元财政收入的工业重镇，成为深 圳经济特区龙岗中心城的经济走廊，经过十多年的发展， 镇已成为外商竞相投资的黄金宝地。 镇已形成专业银行商业银行非银行金融机构构成的多功 能方便快捷的金融服务体系。各种金融机构的办事机构遍布全镇， 在经济生活中发挥着重要作用。年月底，全镇银行存款余额 达亿元人民币。工商税务保险与海关部门积极为企业提供 服务，为企业的发展注入了活力，保持了镇良好的经济秩序。 镇的各项建设均取得了显著成绩，先后被评为中