卫生城市首批国家环保模范城市和中 国优秀旅游城市国家园林城市国家文明城市，被联合国确定为 改善人居环境全球最佳范例城市。江泽民总书记亲笔概况了威 海的特点红瓦绿树碧海蓝天扬威奋进前景广阔。 威海市旅游资源丰富，长达千公里的海岸线上罗布着众多的 海湾岛屿沙滩，有国家级旅游风景区刘公岛，世界东方好 望角之称的成山头，市区内有环翠楼公园威海公园国际海水浴 场，有天鹅湖石岛湾银滩环翠四处省级旅游度假区，有凝聚中日韩三国人民友谊的赤山法华院，道教全真派发祥地圣经山圣 水观铁槎山，海湾奇观乳山口等八十多处旅游景点，十多处优质 温泉驰名中外。 二公寓建设的地理条件 地块周边是辽阔的田野，住宅周围的环境优美，空气清新，适 合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年 人的生活行为要求。 地块周边道路畅通，水电气基础配套设施完善，出入有公 路，满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。 地块规模大小适宜，大概有亩左右，因为老年人虽需要安 宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗社团活动社群文化对外 交往家政服务终极关怀，需要个人生命全新阶段开始的精神 感觉。只有这样规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年 人的这种生理和心理需求。 三公寓建设的气候条件 公寓地处中纬度，属于北温带季风型大陆性气候，四季变化和 季风进退都较明显。与同纬度的内陆地区相比，具有雨水丰富年 温适中气候温和的特点。另外，受海洋的调节作用，又具有春 冷夏凉秋暖冬温，昼夜温差小无霜期长大风多和湿度大等海洋性气候特点。历年平均气温，历年平均降水量毫 米，历年平均日照时数小时。 第二节老年公寓的规划 总体规划 本项目包括养老休是种自主消费，这是老年消费的行为特征。与低 龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是 自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障 碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存 在，老年消费意志的自主性就不会消失。 老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲 目消费少，这是老年消费的思想特征。当然，这种成熟的消费观与 新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会 显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还 第章总论 第节项目单位概况 项目单位山东盛泉集团有限公司 二地址荣成市虎山镇虎山镇政府对面 三法定代表人邱龑模 四注册资本万元 五企业简介 山东盛泉集团成立于年，经过十九年的艰苦创业，现已发 展成为集新农村建设产业现代服务业高效农业和文化科技产业 四大产业板块为体的综合型股份制企业集团，拥有个下属企 业，总注册资本亿元，总资产亿元，年销售收入亿元。 集团共有四大产业核心产业为新农村建设产业，包括房地产建 筑建材等成长产业为现代服务业，涵盖养老配套产业石岛商 贸公司供销贸易公司宾馆等发展产业为高效农业产业，有生 态农业公司盛吉种禽公司丹参保健茶公司等新兴产业为文化 科技产业，将加大企业文化体系构建，扩大企业内外宣传，包括北 京文化公司威海文化公司荣成文化公司科技园发展公司等。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,集团还拥有中国最大的霍尔多巴吉种鹅养殖基地中国最大的 航天丹参种植示范基地山东省级养老服务机构盛泉老年公寓 等。 年，集团提出了创新发展模式，优化产业结构，建立管 理机制，实现集团目标的工作思路。坚持文化统人事统 财务统投资统投资过程监控的四统监控管理模 式，培植发展批中小企业，使其不断壮大，推动集团向国家级 集团靠拢，打造上市公司。 第二节项目概况理，设施陈旧，水暖电等外网老化严重，室内生活环境较差。 按要求应配备的浴室食堂供热设施污水排放处理设施治疗 康复中心娱乐中心等项目，或缺失，或陈旧，部分早已超过使用 年限，经常发生故障，已无维修使用的价值。 因此，就老年公寓目前的发展现状，已远远不能满足更多老人 的需要，不能适应新形势下发展要求。为了更好的改善老年人的生 活条件，提高其生活质量，保证其健康快乐生活，盛泉集团根据老 年事业现状和长远发展规划，计划建设所集收养康复休闲为体的多功能社会化开放式的老年公寓，其主要工作职能是收 养城镇中老人等。 第二节项目建设的必要性 解决老龄化社会问题的需要。 个国家的老年人口系数达到以上岁以上人口或 岁以上人口时，标志着这个国家或地区进入老年型。目 前，我国岁以上老年人口已达多，占全国总人口的以 上。到世纪中叶将超过亿，占全国总人口的，即每个人 中就有位老年人。我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的 国家。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为个世界问题， 同样是我国面临的个严峻问题。威海也和全国样老龄化程度为 以上。建设老年公寓，也是解决老龄化社会问题的需要。 二构建和谐社会的需要 党中央国务院发出构建和谐社会的号召，威海市委政府也 提出建设和谐威海的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社 会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建 老年公寓，将为老人提供了个老有所养老有所学老有所 为老有所乐的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩快乐幸 福。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。三加快社会福利事业发展的需要 盛泉老年公寓项目建成后，将改变原有的敬老院设备陈旧环 境较差等这现状，将扩大收养规模，完善服务功能，亮化美化生 活环境，解决老年人生活困难，充分发挥社会保障作用。作为威海 市南部所规模较大的综合性养老服务机构，将在我市社会保障体 系中发挥较为重要的作用。 第三章项目 项目名称老年公寓项目 二项目地址山东省荣成市虎山镇工业园 三项目可行性报告编制依据 山东省人民政府办公厅关于加快发展养老服务业的意见 鲁政办发号 山东省社会养老服务体系建设规划年山 东省人民政府办公厅年月日印发 山东省人民政府办公厅关于认真落实企业退休职工中独生 子女父母养老补助有关规定的通知鲁政办发„‟号 国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知国办发号 社会养老服务体系建设规划年国办发 „‟号 威海市人民政府威海市老龄事业发展十二五规划 威政发„‟号 四相关概念 老年公寓概念 所谓老年公寓，就是专门为老年人建造的生活设施齐全公 用设施配套不断完善具有时代气息的城市老年人社区，是种居 家养老与社区服务相结合的模式。它既是种新的老年人生活方 式，又是种民办民营式的经营模式，更是种城市老年人聚居形 式。 四项目可行性研究报告的主要内容 五简要结论 第二章项目背景和建设的必要性 第节项目背景 目前，全威海市岁以上老年人口达万人，占户籍人口 总数的。据测算，到年，全市岁以上老年人口将达 万人，占户籍人口总数的比例约上升至，岁以上老年人口将达万人，占老年人口的比例约为，岁以上空巢老人将 达万人，空巢率超过。人口老龄化的严峻形势将对社会保 障养老服务劳动力供给产业结构调整社会管理文化建 设代际关系等方面带来重大影响，做好新形势下的老龄工作是当 前和今后个时期的项重要而艰巨的任务。 威海城镇现在建有敬老院和老年公寓多家，可以容纳约 人入住，只能为不到的老人解决养老问题，借鉴发达国家入 住老年公寓的人口数占总人口数的的数据，威海的老年市场 潜力还是相当大的。 很多敬老院和老年公寓由于建设的年代比较早，配套设施不完 善，可容纳入住的老人数量比较少。建筑功能落后，建筑结构不合 万元 备注 期工程 建设时间 敬老院 号楼老 年公寓 号 楼 安装了电 梯，无线呼 叫机，监控 设备，小 时热水等二期工程 建设 盛泉老人 公寓 号楼 安装了电 梯，无线呼 叫机，监控 设备，小 时热水等 三期工程 在建 盛泉老年 公寓 号楼 安装电梯， 无线呼叫 机，监控设 备，小时 热水等 合计栋 表公寓项目进度时间表 第四章项目市场分析 第节老年公寓市场机遇 老年公寓市场潜力巨大 按照国际标准，当个国家或地区岁以上人口占总人口 或岁以上人口占总人口以上时，即为老龄化社会。据有关统 计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，中国岁及 以上老年人口已达亿人，占总人口的，到年底， 中国老年人口总数将超过亿，而且这个数字每年都在以的速度 增长。到年，老年人口总数将达到亿，占总人口的 ，人口老龄化形势严峻。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到年，老年人将占全国总人 口到年，老年人将占全国总人口的，届时每三 个半人口中就有个老年人口。 老年人养老逐步向集中养老转移 受传统观念的影响他们认为那些所谓的养老院是些没儿没 女的孤寡老人的安身之地，国内老年人养老讲究三代同堂，老 死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变 核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少， 方面下代与老代分居现象不断增加，另方面家庭结构 演变又表现为老少两代在居住上分而不离，离而不远的特点， 因此老年人不堪忍受空巢的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老 院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。 家庭因素催生老年公寓的产生和发展 自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，三口之家现