店如日本的罗森超大型购物 中心如香港特区的新东安百货商品批发集散中心如香港特区的利 联仓行标准化食品超市如日本的友谊西友超市等。 超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它是种现代化 大型商业形态，具有自选购物流通成本低节约购买时间等优点，因 而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的 地位，成为现代大型零售业的主要形式。据统计年美国种零售 业态中，超市销售额以的比例而高居榜首百货仅占，同 年日本各种超市销售额也占便利店占，百货店占。因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。当前，许多著名超市 公司如德国麦德龙美国沃尔玛法国家乐福等纷纷向国外拓展市 场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较 大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的 投资热点。 我国超市始初于八十年代初，当时只是些营业面积较小，经营品 种较少的商店，虽曾产生过定的轰动效应，但终因市场问题而导致 度萎缩。本世纪初，随着改革开放的深入经济发展的加快居民收入 的增加以及先进技术管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态 再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。 属泛长三角经济圈，交通便捷。随着三条高速公路三条高速铁 路的相继开工并建成通车，将成为南重要的交通枢纽城市，县 生态工业园区属省级经济技术开发区。该项目地处县新老城区的中心 地段，随着新火车站及三区廊的规划建设，未来年县 城区的人口将增至万人，人口急剧增加带动消费需求旺盛。而目 前城区没有家上规模的国内品牌商业零售连锁网点，为方便居民生 活和合理布局商业网点，规划在城市繁华区域建设家大型超市将是十 分必要的。 随着改革开放的不断深入，商业同其他各行各业样得到迅速发 展。超市作为商业领域的新型业态，在其他大中城市异军突起，发展 迅猛，成为商业的重要组成部分。但在尚未能得到充分发展，超市存在较大购中心，负责苏果超市商品的统采购，由于苏果市场采购力较强，进 行商品统采购可使商品的采购成本大大降低。同时采购中心负有对消 费者需求商品进行市场分析的职责，因此苏果超市的商品品种构成符合 消费者的消费与购物倾向。本项目所需国外商品将通过苏果国外配销网 络进行采购，本项目具有较强的商品供应优势。 第章总论 第节项目基本情况 投资方基本情况 县购物中心大卖场项目投资商是上海投资商胡明仕等 股东，引进香港华润苏果超市有限公司总部直营，并与台湾永和豆浆欢 乐餐厅管理有限公司台湾上岛集团上海上岛咖啡食品有限公 司等个以上国际国内知名品牌商合作加盟。 投资商有着雄厚的经济实力及丰富的商贸管理经验，投资商在上海 有下属企业中新城臵业有限公司，主要从事房地产开发经营公司大 楼的物业管理和中新城家具市场的日常管理，公司和澳大利亚厂商合资 注册了南澳住宅材料有限公司，主要生产制造澳大利亚木质组装式别墅 和从事有关的建材经营批发等。 由投资商引进的苏果总部外埠直营店苏果超市有限公司成立于 年月日。其前身是江苏省果品食杂总公司下属的果品科。苏 果二字，取自江苏省果品食杂总公司。苏果超市是江苏最大的连锁 超市企业，根据年月份权威机构公布的排名，苏果在全国连锁企 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,业当中已连续年位列前十强，全国快速消费品零售企业前四强。 年，苏果实现销售规模亿元，网点覆盖江苏山东 河北湖北河南等六个省份，网点总数家。据专业评审机构的测 定，苏果品牌价值达亿元。 多年来，苏果直坚持业态组合低成本扩张开拓农村市场区 域集中发展直营加盟双轮驱动等五大战略，使企业取得了超常规发展， 走出了条具有自身特点符合当地实际的民族连锁商业发展之路。同 时，积极创新业态创新营销创新管理创新激励，弘扬企业文化， 使企业发展呈现出蓬勃生机和无限活力。 苏果长期致力于农村市场开拓，的网点开设在县及县以下农村， 的销售来自农村市场。苏果的做法和经验得到了党和政府高度评价。 国务院总理温家宝同志对苏果发展先后三次作出重要批示时间分别为 年月日年月日年月日，并分别于 年月日和年产品走向市场，以适应这个国 家历史文化名城南交通枢纽城市长三角后花园城市及全国旅游 城市的发展需要。 项目期限年，公司营业执照签发之日起计算。 三可行性研究报告编制依据 项目单位委托咨询中心编制购物中心大卖场可行 性研究报告的委托合同 项目确定的概念性规划方案 国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见国办发„‟号 省人民政府关于加快发展服务业的若干意见二九年十月 十三日 国家发改委建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第 三版 市人民政府关于加快我市服务业发展的贯彻意见 县国民经济和社会发展十五规划纲要 县城市总体规划 国家省市有关统计调查资料 项目单位提供的有关资料，现场勘察和实地调研所得资料 国家有关设计规范标准 四可行性报告主要研究内容 根据国家关于编制投资商业项目可行性研究报告代项目建议书 有关问题的通知要求，项目可行性研究的主要内容包括 项目建设的必要性 项目的市场分析 项目经营主要内容 建设选址及建设条件分析 总投资估算及经济效益分析评价等 第二节项目主要技术经济指标 该项目主要技术经济指标见表。表项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数量备注 项目规模 总占地面积 总建筑面积其中地下二层面积 其中超市卖场商业建筑面积 二经营规模 零售万元正常经营年 三劳动定员人 四项目总投资万元 固定资产投资总额万元 其中建设投资万元 建设期利息万元 流动资金万元 五年总成本费用万元计算期年平均 六年销售税金及附加万元计算期年平均 七年利润总额万元计算期年平均 八主要财务评价指标 全部投资财务内部收益率评价基准 所得税前投资利润率 所得税后投资利税率全部投资回收期 所得税前年含建设期 所得税后年含建设期 长期借款偿还期年含建设期 第二章项目背景及必要性 第节项目背景 随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域发展进入了 个新阶段。近年来国家采取了系列新的改革方案年，国家对 外开放连锁经营形式，批准月日两度亲临苏果视察指导。年 年，商务部和中华全国供销合作总社分别在江苏召开现场会，总结推广 苏果经验。 苏果建设了华东最大的单体物流中心苏果马群物流配送中心。该 中心采取先进的物流技术，软硬件环境在国内企业专属物流当中居领先 地位。 作为本土零售商业的领军企业，苏果的健康发展赢得政府和社会的 充分认可。年起，苏果连年北评为江苏省优秀企业年，苏果被授予江苏省电子商务示范单位年，苏果被评为纳税信用等 级级单位年，苏果被授予中国商业名牌企业年，苏 果马嘉樑继年之后，蝉联中国零售业十大风云人物 年，苏果被授予中国零售业区域明星企业年，苏果被评为银行 资信评级级单位年，苏果被授予中国零售业十大优秀特许 加盟品牌年，苏果马嘉樑被授予中国商业服务业改革开 放周年功勋企业家年，苏果排名中国连锁业第七位，超市业 第四位年，苏果被中国连锁经营协会授予中国零售业最佳雇主 年，苏果被授予中国商业服务业改革开放周年功勋企业 年，苏果董事长马嘉樑荣获中国合作经济年度人物评委会特别奖。 使命承载荣誉，创新引领未来。展望充满希望的年，苏果将继 续加快推进自身发展战略实施，不断巩固全国流，区域第市场 地位，真正实现中国苏果，百姓生活品牌定位。 二项目基本情况 项目名称购物中心大卖场 建设单位公司 项目地址 建设性质新建 经营范围百货食品副食品烟糖酒音像制品书报 杂志药品装潢建材等的零售和配销包括餐饮。 商业类型仓储式零售经营规模总占地面积平方米，总建设面积平方 米，其中商业建筑面积平方米超市营业用房面积为平 方米，地下建筑面积平方米，正常年零售营业额为 万元。 项目投资 项目总投资项目投资总额为万元人民币。 注册资本万元，人民币现金出资。 经营组织方式零售 项目宗旨引进苏果超市有限公司先进的营销技术和管理经 验，利用良好的投资环境和未来三年在区位交通等方面的有利 条件，优势互补，共求发展，从而使合作各方获得良好的经济效益。 同时通过本项目的实施，推动商业同国际国内市场接轨，促进 商业向现代化水准发展，扩大将增至万人，流动 人口约为万人，万户家庭。届时的城乡体化将有重大突破，小 城镇将得到进步发展，特别是登源新区工业园区的发展将市 区与周边小城镇地区紧密结合，构成现代化城市群。这切都将为商 业的发展提供有利的条件，同时也相应要求商业向现代化方向发展。外向型经济及周边地区的发展对商业的影响 随着经济国际化趋势，至年，市将逐步形成包括内贸易企 业在内的国际化大贸易大市场大循环的新格局。凭借处于长三角产 业转移第站的得天独厚地理位臵，以及省实施东向发展战略个 重点县之，将推动县经济形成三个中心新型工业制造中心生态 旅游集散中心文化休闲度假中心。为此，相应要求繁荣的现代化商 业与之相配套。 长三角产业转移对商业的影响 伴随着国家战略江城市带产业转移示范区目标的实现，作为 南重要的对外开放城市，商业必然要加快同发达地区商业的接轨， 新的发展环境将对商业的经营观念营销策略和管理方式发生深刻的 影响。新的国际国内环境