地公园洛平水库环境工程大学城汽车城夜郎都城大地之舞 博览园万平米行政广场清华紫光科技园等配套。 第二部分项目优劣势分析及定位思考 项目分析 优势 企业品牌 保利贵州公司入黔三年时间，成功开发保利温泉新城云山国际保利高尔夫等知名楼 盘，积聚了相应的名气，树立了强大的品牌知名度，获得消费者信赖。同时集团公司的央 企背景使得项目在运作过程中得到地方政府部门的高度重视和大力支持。 图表保利贵阳项目示意图 温泉新城云山国际国际广场春天大道 国家文化生 态示范小区 占地万方 建筑面积 万方 别墅 花园洋房 小高层 五星级酒店 国际文化交流 中心 城市生态大 盘 占地万方 建筑面积 万方 高层 贵州之 窗贵阳首 席互动文化 时尚生活圈 占地万方 建筑面积 万方 顶级写字楼 服务公寓 住宅 商业 美术馆 复合型国际 社区 占地万方 建筑面积 万方 联排别墅 花园洋房 小高层 公寓 商业 保利公园 高尔夫超高 品质高端居 住社区 占地 亩建筑面 积万方 别墅 洋房 高层 资源及区位条件 项目所在地位于花溪公园和大学城花溪区人民政府之间。簇拥花溪洛平水库湿地公园， 交通便捷视野开阔生态景观资源丰富。 项目紧邻花溪区行政中心核心区和大学城，面向正在建设中的大地之舞中华舞博 园，坐拥亩国家级花溪公园花溪百步桥黄金大道等丰富景观资源，具有较高 的生态住居价值 毗邻新区主干道和分别通往花溪青岩古镇两大旅游景区方向的清溪路，初步规划的贵 阳轻轨三号线途径地块北侧端头，交通便利 地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平水库良好水景资源，在项目规模和品质打 造方面具备环境优势。 二劣势 区域产业结构成本估算表 图表项目投资估算及单方成本汇总表 序号费用名称项目整体所占比例单方成本总建筑面积单方成本销售面积 土地费用， 前期工程费用， 建筑安装工程， 基础设施费， 配套设施费， 不可预见费， 财务费用， 管理费用， 营销费用， 开发建设成本， 目录 第部分项目概况 项目综述 二项目基本情况 项目区位 二项目四至 三土地性质 四规划条件 三项目宗地现状 四项目周边概况 交通 二资源 三配套 第二部分项目优劣势分析及定位思考 项目分析 优势 二劣势 三机会 四威胁 五分析小结 二项目定位思考 整体定位 二产品定位 三客户定位 四产品初步价格定位 第三部分规划设计初步分析 规划设计的可行性分析 二规划设计的初步概念 整体设计初步概念 二建筑设计初步概念 第四部分项目开发及销售计划 项目整体开发计划 二项目工程计划 工程进度计划原则 二整体工程进度计划 三项目销售计划 销售进度计划原则 二整体销售进度计划第五部分项目资金计划预测 项目技术经济指标 二项目投资估算 三销售回款 四资金来源与运用 五借款还本付息 第六部分项目经济分析 盈利能力分析 静态盈利能力分析 二动态盈利能力分析 二敏感性分析 盈亏平衡点分析 二敏感性分析 三现金流流量分析 第七部分结论及建议 第八部分附件 附表项目成本明细表 二附表项目损益表 三附表项目全部资金现金流量表 第部分项目概况 项目综述 贵阳保利臵业花溪洛平项目位于贵阳市花溪国家城市湿地公园南段，紧邻花溪区行 政中心核心区和贵州花溪大学城，面向正在建设中的大地之舞中华舞博园，坐拥亩 国家级花溪公园花溪百步桥黄金大道等丰富景观资源，具有较高的生态住居价值。 毗邻新区主干道和分别通往花溪青岩面积不小于公顷的班小学所， 而地块内须配建用地面积不小于公顷的九班幼儿园所。商品房建设用地亩， 整体容积率，可建设商品房总建筑面积万平方米包括学校幼儿园会所等 社区配套，拟建成包括别墅洋房以及高层等丰富物业形态的高端综合社区。 项目建筑密度控制在以内。 项目绿化率约。 图表地块规划示意图 三项目宗地现状 项目宗地现状为地块目前为农户稻田用地，呈带状分布，中间较为平坦。项目宗地原始 植被丰富林木茂盛，地块紧邻洛平水库，并且地块内部有市政大沟，同时，项目毗邻市政 园林区域，景观资源丰富，具有丰富的天然景观资源和良好的水资源。 图表宗地现状示意图 四项目周边概况 项目紧邻花溪区新行政中心，面向正在建设中的大地之舞中华舞博园，地处花溪二道 延长线，新规划市政大道洛平北路以及花溪大道交接处项目地块分布在洛平北路 沿线，周边主要以农户为主，周边缺乏生活配套，尤其地块洛平北路沿线，缺乏银行 学校医院餐馆等生活配套。 图表项目周边概况 交通 项目区域内交通网络健全。国道和省道贯穿全境 项目距贵阳龙洞堡国际机场约公里，距贵阳主城区约公里 项目通过拟建的轻轨贵阳环城高速公路南环线及甲秀南路花溪大道迎宾大道等 级城市干道与中心城区紧密相联，互为配套 项目对外通过贵昆湘黔铁路与昆明湖南等城市实现快捷互动 图表项目周边交通路线组织示意图 二资源 项目所在区域属亚热带湿润温和型气候，具有冬无严寒夏无酷暑雨量充沛无霜期 长等特点。年平均气温为，年极端最高温度为，年极端最低温度为。 四季分明，宜人的气候是贵阳的骄傲。 另外，项目所在区域处于长江珠江分水岭和南明河上游，有大小河流条总长 公里，阿哈水库红枫湖百花湖的重要流域也在花溪区，使花溪区成为贵阳市的重要饮用 水源保护区。全区森林面积万亩，森林覆盖率为，生物多样性比较丰富。 三配套 项目周边供电供水邮政电信等设施完善。现有变电站座，合计容量 供水管网公里，松柏山水库花溪水库两座中型水库总库容达万立方米，日供水 量达到吨行政村通电话率达到行政村移动通信覆盖率达到。 另外，花溪古镇两大旅游景区方向的清溪路，初步规划的贵阳轻 轨三号线途径地块北侧端头，交通便利。地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平水库 良好水景资源，在项目规模和品质打造方面具备环境优势，是花溪区不可多得的高品质综合 用地。 项目总占地面积亩，分为商品房建设用地和市政用地两部分。其中商品房建设用 地亩，市政用地亩亩。商品房建设用地整体容积率为，可实现商品房总建筑面 积万平方米包括配套商业幼儿园学校会所等社区配套，拟建成包括别墅 联排洋房以及高层等丰富物业形态的高端综合社区。 图表项目城市区位示意图 机 场 火 车 站 金阳 本项目 约公里 约公里 约公里 二项目基本情况 项目区位 项目所在城市属于贵州省省会，是贵州省唯个中心城市是西部大开发国家重点建 设的南宁贵阳昆明经济带中心城市之是泛珠江三角洲的重要组成部分是 北部湾经济圈连接西南经济圈的桥头堡，在西部城市发展乃至全国发展战略中均占有重要地 位。 图表项目城市区位示意图 项目所处的城市内部区位属于贵阳市著名的旅游风景区文化教育聚集区装备制造业 生态工业区和农产品加工基地，是贵阳十大经济板块之，产业以及旅游资源丰富，是 贵阳市最适宜居住的行政区，也是贵阳市城市经济发展的重要推动力，城市未来发展的主要 拓展区域之。 图表项目城市内部区位示意图 项目所在地距贵阳市中心约公里，至贵阳龙洞堡机场级国际机场约公里。 片区域内交通网络健全。贵昆湘黔铁路贯通区内，北有贵阳西站及货场，西有湖潮站和磊 庄机场，东北部有贵阳龙洞堡机场，花溪大道直通贵阳市中心区，桐惠路建成并通车， 国道和省道贯穿全境，贵阳环城高速公路南环线甲秀南路的建成通车，使花溪的交 通转换实现质的飞跃。 图表项目区域区位示意图 二项目四至 图表项目四至示意图 项目东临城新区大道，南临清溪路，北面临迎宾大道。 三土地性质 项目宗地为花溪区溪南新区洛平水库旁两地块，地块性质为商业文化娱乐及 住宅用地。 四规划条件 项目总占地面积亩，位于花溪区溪南新区洛平水库旁两地块。主要是商业 文化娱乐及住宅用地，其中地块内须配建用地二三次臵业者为主 由于本项目体量较大，且配有独栋联排等高端产品。考虑到贵阳市乃至贵州省经济水 平在西部地区还处于相对低位，高端客户群体容量相对有限，因此本项目目标客户群体还需 要着力拓展贵阳周边成都重庆昆明长沙广州等城市度假避暑的客户群体本土 和其他地区商务旅游目的来黔的人士。 四产品初步价格定位 结合目前贵阳市场的发展现状，并且本着保守估算减小项目立项风险的定位原则，初 步判定本项目各种物业形态可实现销售价格如下 独立别墅元平方米 联排别墅元平方米 花园洋房元平方米 高层元平方米 此外，本着保守估算减小项目立项风险的定位原则，在项目测算时并不考虑价格涨幅。 图表项目市场比较定价表 影响因素权重保利洛 平项目 金阳新 世界 中铁逸 都国际 万科金 域华府 花果园腾龙湾藏珑溪山御 景 银地班 芙小镇 地段 价格 配套 交通 物业管理 景观 规划前景 楼盘规模 产品结构 市场资源 品牌 其他 各项目权重合计 类比项目权重系数 别墅价格 起价 联排价格 洋房价格 高层价格 起价