后，相继获得纽约大学刑事科学系学士生物化学硕士和博士等学位。年任纽海文大学终身教授，并 出任刑事科学系主任。年，出任康涅狄格州警政厅刑事化验室主任兼首席鉴识专家。年担任康乃狄克州警政厅 厅长，是首位担任美国州级警政长官的华裔人士。他的最大成就和贡献是提高了刑事鉴识科学在司法界的地位。他不但高 效率地破解了无数奇案疑案和震惊世人的棘手案件，而且使警方准确无误地将凶手绳之以法。李昌钰被国际司法界誉为 当代福尔摩斯，年曾和杨振宁李政道起受到江泽民总书记和朱镕基总理的接见。李渔 字谪凡，号笠翁，石庄人，祖籍浙江兰溪。少年时代，通晓五经，补博士弟子员。岁时父亲去世，迁 居兰溪。清兵入关后，客居杭州年，卖诗赋度日，为西泠十子之。后携家迁至金陵，带领戏班卖艺，兼营书肆， 名为芥子园以刊书制笺闻名于世。晚年归隐杭州云居山。生著述颇多，闲情偶寄载词曲演习两部，为 我国最早的戏剧理论著作，收归笠翁家言全集卷。笠翁对韵被明清以来诗词大家推崇备至。小说无声戏 十二楼，为清代白话短篇小说中上乘之作。传奇比目鱼风筝误等合称笠翁十种曲，至今脍炙人口还有李 定刘季平等批蜚声海内外的著名人士。 得天独厚的港口优势 港是国家类口岸，国家海关总署正式批准的集装箱中转港，也是江苏省重点建设的江苏第港，更是国家交通 部国家发改委明确的上海国际航运中心的重要组成部分。港距吴淞口仅海里，是长江入海口最近的港口之。 拥有长江岸线公里，岸线平直，边滩稳定，终年不淤不冻，深水区开阔稳定，能满足万吨远洋船原地回转。按照 港总体布局规划，可规划建设个万吨级以上泊位，设计吞吐能力超亿吨，集装箱吞吐能力万标箱，经来源上有保障，偿还银行 借款能力较强 因此，当销售量达到平方米即达到总销售量的时，为本项目销售的盈亏平衡点当销售价格达到元 平方米时，为本项目销售的盈亏平衡点。 第五部分可行性研究结论 经上述分析，至年本项目开发完毕，本项目实现税后利润万元，投资收益率为，在预测销售收入时 销售费用 营业税金 土地增值 税 资金筹措 资本金 自有资金 销售收入 银行贷款 较为慎重，故还有较大的利润空间，该项目将取得很好的经济效益和社会效益，是个极具投资价值的项目。 第部分项目背景及开发企业概况 市概况 长江，犹如条巨龙，恰似龙头上的颗珍珠。，地处中国的东海之滨，扬子江畔，是长江经济带和沿 海开发带交汇点上座新兴的沿江城市，也是长江三角洲较发达的县市之。 东晋义熙七年年置县，隋时并入扬州宁海县。南唐保大十年年升为县，隶属泰 州。后县制历代沿袭，宋时为中下县，元时升为上等县。明清仍隶属泰州，清雍正二年年划归通州。民国 时为等县，与湖南邵阳同列为全国最大的县。年月，新四军东进至西乡，在卢港今搬经高明带 建立县政府。月，县政府随军继续东进至东乡，接管国民党县政府。年月，在西乡成立 如西县政府，至此，原县以通扬运河为界划分为两个县。如西县隶属苏中第三行政区专员公署，县隶属苏 中第四行政区专员公署。年月日，新四军收复城，如西县复名县，原设于东乡的县更 名如东县。月日，苏皖边区第行政专员公署于城成立。年月日，全境解放。月日， 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第行政专员公署改称苏北泰州行政区专员公署，属其管辖，为等县。年月，划归苏北南通行政区专 员公署，上升为特等县。年改名县人民委员会，隶属江苏省南通专员公署。年建立县革命委员会， 年复名县人民政府。年月日，经国务院 由于距海较近，受海洋调节较明显，气温的日较差和年较差都较小。深受夏季风的影响，水汽充足，降水充沛， 年降雨量在毫米以上。降水主要集中于夏季，但是，由于夏季风势力各年强弱不等，因而降水量的年际变化较大。 受太阳辐射和季风环流的影响，形成了冬季低温少雨量夏季高温多雨，四季分明的亚热带季风气候。 春季是冬夏季风转换的季节，冷暖气流相互争雄，彼此旋进旋退，时寒时暖，气温呈波浪式上升，乍晴乍雨，天气 多变。适量的雨，有利于三麦油菜等越冬作物的返青和生长，以及春播作物的下种和萌芽。 春末夏初，冬夏季风进入势均力敌状态，由此而形成的梅雨锋面长期徘徊于所在的江淮地区，形成阴雨连绵的 天气，正所为黄梅时节家家雨，青草池塘处处蛙。过多的雨水会影响三麦的收割，但适量的降水对早稻棉花玉米 大豆甘薯等作物的早期生长非常有利，更为伏旱季节的农田灌溉储备了水源。 秋季，夏季风减弱，冬季风热力增强，大气层比较稳定，天气晴朗，阳光灿烂，形成秋高气爽的天气。这期间光照和 热量充足，非常有利于秋熟作物的成熟和收摘。 市冬季吹干冷的偏北风，晴天多，降水少，气温低，每年冬季可出现几次寒潮天气，强劲的冷气流南下，温度降， 常出现较严重的霜冻。在寒潮初来进，有时伴有少量降雪，给大地披上银装。 区位优势南濒长江，和张家港隔间相望东临南通通州，西面北面与泰州相接壤。至上海市中心公里左 右，到上海虹桥机场仅个半小时车程，两小时可达浦东国际机场。交通便捷，航运发达。境内每百平方公里拥有高 等级公路公里，密度列江苏省前位。随着沿江高速公路沿海高速的建成通车，全市各镇驶上高速公路均不超过 分钟。 底蕴深厚的人文优势 自古为文化之乡，人文荟萃，积淀深厚，底蕴丰富，形成了独特风格的濠江文化。元代的桥梁建筑独具风格。明清园 林之盛，有园林赛江南之誉。建州后学堂书院盛极时，民间读书成风。现今，的文化更具开放性，有 全国盆景之乡苗木之乡红木之乡民乐之批准，县如城地区为沿海经济开放区，后全县乡镇 陆续被批准对外开放。年月日，经国务院批准，撤县建市，月日举行建市仪式。年月 日，港类开放口岸获得国务院正式批准，对外独立开放。从年月至年月，分步实施乡镇以及 开发区的行政区划调整，全市由原来的个乡镇整合为沿江开发开放三大主体功能区经济开发区柴湾镇如 城镇长江镇港区和个镇。 是离长江入海口最近的新型港口城市，也是江苏省最发达的县市之，列全国百强县，荣获首届长三角最具投资 价值开发区的综合实力奖，先后荣获国家卫生城市国家环境保护模范城市全国社会治安综合治理先进集体中国优秀 旅游城市国家园林城市国家生态市等荣誉称号。 地理位置地处长江三角洲北翼，北纬东经，南临长江，与张家港市隔江机 望，北与海安县东与如东县东南与通州区毗邻，西与泰兴市西南与靖江市接壤。全市总面积平方公里，其中 市区面积平方公里。全市耕地总面积千公顷，农业人口平均耕地面积公顷。境内拥有长江岸线公里， 通扬运河如海运河如泰运河焦港等主要河流纵横全境，总长公里。 地形地貌位于扬子准地台的下扬子台褶带上，为苏北拗陷中的苏南勿南沙中新生代相对隆起区。地质构造的 主要特征为北东向切割呈带状，北西向切割成块。境内为平原地带，整体水平面高于邻县。地势由西北向东南略有倾斜 海拔米，如泰运河中段两岸地势最高，沿江以东地势归低。地域酷似桑叶，地形如复釜。 气候耕地土壤主要有潮土水稻土两大土类。潮土占全市耕地面积的，其中高沙圭占耕地面积的，主 要分布于西部地区水稻土占耕地面积的，主要分布于白蒲丁堰柴湾等镇。 地处北纬，属北亚热带湿润气候区，太阳高度较大，年平均太阳辐射总量达千卡年厘 米，常年平均气温，最热的月份平均气温，年平均气温在以上。年平均日照时数达小时，无 霜期约天。近年中最低温度低于零下的只有天，大于的平均每年仅有天， 的保守增幅。 老城区板块的快速增幅。 户型定位 首期户型配比 根据市场供应情况中高端客户市场需求，结合本项目的客户和档次定位，首推的部分户型配比为小于 左右的小三房型三房两厅卫占，大于的大三房型三房两厅两卫约占。 项目开发构思与设想 项目开发条件 本项目地块建设指标总占地，实际可用地面积，另外附征道路及绿化用地，容积 率为，总建筑面积，其中计容积率总建筑面积，不计容积率总建筑面积。本项目地形较好，容积 率适中，地块可塑性高，适合建设具有良好绿化景观环境的大型社区。 物业类型设想本项目的居住规模预计约户。根据项目用地建设条件及项目中高端的形象定位，预计本项目物 业类型将全部为高层。社区的停车方式主要是地下停车，兼顾少量地面停车，总车位数预计将达约个。 商业开发构思项目商业为购物休闲，布置在项目物业高层的至四楼。 第四部分项目经济效益分析 项目估算的各项设定 项目说明 项目用地亩，土地出让金按万元亩，土地出让合同契税和土地交易佣金按已经缴纳。 在本项目中，拆迁补偿费已经全额付款，为净地所得 贷款年利率按年月基准利率上浮。 预售条件为工程施工至四层。 销售费用按销售收入的计。 各项税费说明 根据市政府相关部门的有关规定 房地产销售税金及附加为销售收入的。 土地增值税预征为销售收入的。 项目开发销售周期说明 通过对市房地产开发销售状况的详细了解以及与公司相关部门负责人的全面沟通，对本项目的开发销售周期做如 下计划从年月至年月。 各项成本费用的设定 根据市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为开发成本包括土地成本拆迁安置费前期 工程费建安工程费和其他工程费开发期间税费和开发费用包括项目管理费销售费用财务费用。结合我司的 经验数据资料以及与各职能部门沟通的成果，对项目的土地成本工程成本进行估算，各项税费标准等因素。 随着市场的发展，未来项目完成时预计的整体利润会随着每年市场房价增幅有所提高。 项目盈利分析 项目静态盈利分析表 序 号 项目数值