经济还不是很发达，人们的经济水 平有限，房地产住房投资结构应适应市场的发展。同时，值得注意的是商业营业用房和办公 楼开发投资有过大的迹象，而满足低收入家庭的经济适用房投资大大萎缩。 房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落 从资金供给总量来看，到位资金增速下滑。年全市房地产开发投资资金到位 亿元含上年结余资金，同比增长，增幅回落个百分点，其中本年到位资金亿元，同比增长，增幅同比回落个百分点。 从资金来源看，全市房地产商的资金主要来自国内贷款自筹资金定金及预收款个 人按揭及其他。年以来，开发企业自筹资金亿元，同比增长，增长较快。 自筹资金占本年资金来源的其他资金来源亿元，增长，同比增幅下降 个百分点，占本年资金来源的定金及预收款为亿元，同比下降， 增幅下降个百分点，占本年资金来源的年为，其余类型的资金 来源绝对数偏小。从定金及预收款的收缴减少来看，反映出年需求者观望情绪浓厚， 商品房成交量下降，使房地产企业资金链条绷紧，资金供给情况不乐观。 房地产市场低迷，房地产开发处于饱和减缓发展态势 年，商品房销售面积万，同比下降商品房销售额亿元， 同比下降空置面积万，同比上升，其中空置年面积万， 同比上升。而房屋施工面积新开工面积房屋竣工面积分别增长和。 本年完成开发土地面积万，同比增长本年购置土地面积万 ，同比增长，待开发土地面积万平方米，同比下降。从以上数据 可以看出，年全市商品销售处于低迷状态，据房管局对中心城 区的调查分析，商品住房累计销售面积万，同比下降 ，基本回落到年销售旺势启动前的水平，略低于近年商品住房万 的年平均销售量。 商品住房供给出现饱和难卖状态。产生这种现象方面存在价格因素，据调查统计， 年中心城区商品住房均价为元，同比增长，从近几年 商品住房价格走势来看，呈度上涨趋势，进入年底商品住房价格仍保持在元 高位平稳运行，另方面，受整个国内宏观经保证工程质量，并带来良好的舆论口碑，树立产品品牌。 尽管项目规模不是很大，仍须精心于每个细节，作为树立企业品牌的良好开端。 项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴，以增强 承办方自身在项目开发上的综合业务能力。 苏州天地行房地产营销策划有限公司 市场部 壹总论 项目背景 项目名称 项目名称迎宾花园房地产开发项目。 需要根据市场策划拟定合适的项目名称。在本报告项目定位项目命名中有关于案名 的建议。 二可行性研究报告编制理由 建设部和江西省市颁布的相关法律法规与政策 市国民经济和社会发展十五计划和远景目标纲要 市年国民经济和社会发展统计公报 市及袁州区市总体规划大纲年年 市及袁州区以及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 三资料来源 二项目概况 拟建地点 本项目四至东至都市春天小区，西至北路，南至小区，北至昌黎路。 二建设规模和目标 项目实测占地面积为平方米，政府审批的土地使用条件为物业类别商业及 住宅建筑面积控制在平方米内容积率以内。 三编制报告目的 项目优劣势分析 二项目定位 三产品规划分析 四市场竞争分析 五价格建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,六销售策略建议 贰项目宏观投资环境与市场研究市场背景及经济发展动态 市总体社会及经济发展状况资料来源政府网 市年经济发展背景 指标 年，全市生产总值完成亿元，同比增长，增幅创年来新高，人均 突破元。 固定资产投资 全社会固定资产投资完成亿元，同比增长，其中城镇以上固定资产投资完成 亿元，同比增长。从投资行业看，全市工业投资完成亿元，增长， 占固定资产投资的比重达到，制造业投资完成亿元，增长，占工业投资的 比重达到。 房地产业 地产市场发展的作用。 考虑到房地产业对建安装修金融等业拉动作用，市政府已经将房地产业视为新 兴支柱产业之。 二房地产总体市场现状及走势分析 房地产指标分析 社会经济发展与房地产开发投资概况 社会经济发展概况 全社会固定资产投资完成亿元，同比增长，其中城镇以上固定资产投资完成 亿元，同比增长。 房地产开发投资情况资料来源江西政府网 年在经济增速放缓的背景下，市房地产市场也呈现出景气回落的趋势，房地产 投资先升后落，商品房销售不断下降，房价上涨幅度逐步放缓。年，房地产市场将步入较长时间的调整期。需求方短期内难以走出观望，开发企业将会迎来新轮的洗牌。 此外，随着全市住房结构调整及各项住房保障政策的落实，部分中低收入家庭住房困难问题 将有望得到进步解决。 二年房地产市场运行分析资料来源 房地产开发投资增速回落，商品房开发适应市场能力增强。 年，国家出台了系列的宏观调控政策，并逐渐显现其作用。尽管我市房地产业 没有过热，但房地产开发企业对扩大开发规模持谨慎态度，房地产开发步伐放缓。年 全市房地产开发完成投资亿元，同比增长，增幅回落个百分点，仅占全年计 划总投资的。其中建筑工程投资亿元，同比仅增长，增幅回落个 百分点土地购置费亿元，同比增长，增幅上升了个百分点土地开发投 资额为亿元，同比下降，增幅回落个百分点。 从以上数据可以看出，年房地产市场处于低迷状态，房地产企业 对房地产投资信心不足，持徘徊观望的态度。从投资结构看，年全市商 品住宅投资亿元，同比增长，增幅回落个百分点。其中以下住宅 以上住宅办公楼商业营业用房投资同比分别增长 而经济适用房高档公寓投资分别下降和。 从以上数据看，住宅投资结构随着市场的变化在不断地调整，适应市场能力在增强。据 房管局对中心城区商品住房户型销售情况的统计调查，尽管套型占比最高，是 目前市场销售的主要房源，但是大户型的销售情况较去年降幅明显。相比以下的小户 型与的中等户型降幅较小，且价格处于户型结构年全市房地产开发投资资金到位亿元含上年结余资金，同比增长， 增幅回落个百分点，其中本年到位资金亿元，同比增长，增幅同比回落 个百分点。资料来源江西政府网 消费指数 消费需求日趋旺盛。全年实现社会消费品零售总额亿元，增长，扣除价 格因素实际增长。消费市场繁荣活跃。城市消费品零售总额达到亿元，增长 农村消费品零售总额亿元，增长。分行业看，批发零售贸易业稳步增 长，实现零售额亿元，增长住宿餐饮业快速增长，实现零售额亿元， 增长。 经济发展政策 产业政策 坚持把工业园区作为扩大开放做强工业的主战场，把产业基地作为支柱产业重点项 目发展的主平台，增强园区和基地对产业集聚集群发展的吸引力和服务能力。加快斯米克 东鹏唯美陶瓷及配套项目建设，促进蓝恒达盐化冀鲁化工国宏化工通能硅材料等项 目顺利达产，大力支持宝成鞋业匹克鞋业高安龙工济民药业百神集团江特电机等 批大项目建设。把握实施增值税转型机遇，鼓励企业加大技术改造投入，加快产业升级步伐。大力推进节能减排工作，加强二氧化硫化学需氧量等主要污染物排放量控制，继 续淘汰高污染高排放高能耗的落后生产工艺。 金融政策 加强政府引导，鼓励多元投入，大力发展金融物流旅游等现代服务业，进步提升 第三产业的水平和比重。进步推进银企合作，合理扩大信贷规模，加大对重点工程三 农中小企业和技术改造兼并重组的信贷支持。 小结 根据以上对于市年的各项相关经济指标分析显示，市经济水平处于持续 快速的发展之中，整体经济运行良好。 按国际经济组织统计表明，当个地区的经济增加速度大于的时候，当地的房地 产也就发展存在者极为广阔的前途。 市经济增长的主要因素是几大支柱产业的高速发展，另外房地产近年来在市 也是发展迅猛，对于全市的经济增长做出了巨大的贡献，也是最为热点的新兴支柱产业。固 定资产投资增长略高于经济总值的增长，也说明了市建设项目在整个经济结构中的重要 地位。 市消费指数呈现逐年增长的态势，说明市民生活水平日益提高，有利于居民置业， 可以起到促进房，充分表达本案的特点，使消费者深入了解本案的特 点特色。 海报在区域内，全面而连续的派发海报，加强商品印象，告之商品特点，促使目 标对象采取行动。 接待中心布置讲求舒适气派精美，配合图表说明，使客户得到尊重的接待和 怡然自得的自由，并能从容得到本案的良好印象和详实讯息。 柒建设方案选择 规划建议 建筑外立面建议 建筑风格与特色 本项目定位于中高档住宅，建筑形态设计服从最大化地利用自然景观，要使尽量 多户型可以欣赏到山景。同时也使小区内四季拥有良好的通风效果，从而达到中高档住宅的 高品质要求。 住宅建筑单体入口处开设小型酒店式大堂可考虑与电梯前厅结合起来设计， 并实行卡管理接触式非接触式管理，以提高产品档次和业主生活品味。 空调机位处理要求尽量不影响外立面的和谐，但又必须与现时流行的并不方便安 装的铝格栅百叶窗遮藏形式形成差异化，建议将其以隐蔽方式巧妙预留到加厚阳台的侧边 底部，以便安装。 部分建筑单体阳台与阳台之间隔墙，建议采用壁柱装饰予以区隔，丰富立面视觉。 建筑立面装饰与色彩 住宅建筑单体外墙主体使用高级灰银灰色为主基色调。银灰色，酷而沉 稳，永恒而颇具现代感，而其折射出的光眩，又能达到静中有动的奇妙效果。 外立面装饰线腰带，以白色为主。白色衬托高级灰，更能显示出小区的高 雅洁净和宽敞。