日供水能力万吨以上工 业用水元吨，生活用水元吨有垃圾发电厂污水处理厂 通信宽带网络覆盖该片区。年前，计划投入亿元年确保投入亿元，用于连贯组团园区内外道路桥梁和工业企业所需土地利用 的七通平建设。同时，该片区现有中安翡翠湖水天花园香溪美 林等高档住宅区，红鼎高尔夫等高档娱乐设施。 五人才充足 组团园区已主动聚集西南大学重庆大学西南政法大学重庆 仪表材料研究所重庆国际企业孵化器北碚孵化园等市内外大专院校科研 院所和重点骨干企业的人才于组团园区开发建设。仅区内就有各类科研 机构个，高等院校所，部属研究所所，职业学校数十所，中央市属 大中型企业几十个，各类研究人员近万人，企业发展所需人力资源可得到有 力保障。组团园区区域内人力资源成本约为万元人•年，大大低于发 达经济地区。 六环境宽松 组团园区管委会坚持三个用心用心想事用心谋事用心 干事和两个最企业效益空间最大投资人团队幸福指数最高为宗 旨，着力建设高效廉洁城市化和工业化良性互动的服务型管委会， 构筑开放型经济服务通道，为入驻企业提供入驻运行退出三段合的全 程代办服务。包括全程代办国土城建规划工商税务等入驻手续为 入驻企业提供产业配套融资担保和人力资源开发水电气供给等要素的供配 服务，以及确需退出时的退出服务。努力营造亲商富商聚商的良好 氛围，以流的服务流的环境流的信誉为入驻企业提供优质服务。 二项目劣势市区到蔡家组团两江新区正在发展阶段，段商业氛围的提升还需较长的时 间。 蔡家组团目前人流量比较少，街道较乱影响市区的氛围。 第四部分项目运作方案 项目运作主体 为了更好地进行投融资，运的面积或销售额比例来分摊。具体见房产开发模 式附表总投资与成本估算表和损益表。 四财务分析 损益表与项目静态盈利能力分析 本项目总收入为万元，总成本费用为万元，则利润总 额为万元，税金为万元，净利润为万元。具体见 房产开发模式附表损益表。 总体评价指标 年投资利润率利润总额总投资 自有资金年投资利润率利润总额自有资金 建设经营期各段评价指标 建设期年至年部分的 投资利润率利润总额总投资 目录 第部分项目概况 项目名称 二项目地址 三土地产权状况及面积 五项目由来 第二部分重庆房地产市场概况 第三部分项目优势与劣势分析 项目优势 二项目劣势 第四部分项目运作方案 项目运作主体 二项目运作方案 房产开发模式 第五部分项目规划方案 项目规划设计要点 二项目技术经济指标 项目主要技术指标 二住宅户数及车位数量 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第六部分项目开发方案 项目开发建设方案 对土地开发模式 二对房产开发模式 开发方案设想 建设进度计划 二项目经营方案 三项目投资方案 第七部分项目投资估算 土地开发模式总投资估算 开发成本测算 基准地价与出让金 实际出让地价预估 土地出让金补差额估算 地价估算 土地增值额估算 二开发费用测算 管理费用 其他费用 财务费用 二房产开发模式总投资估算 开发成本测算土地成本 设计费及前期开发费 工程建安费 基础设施费 公建配套费 运作期间费 不可预见费 二开发费用测算 管理费用 销售费用 财务费用 第八部分项目资金筹措 土地开发模式投资方案 二房产开发模式投资方案 投资组合方式 二资金运作方式 自有资金 银行贷款 去年二季度以来，公租房建设全面推进，增量注入及同期基数的影响二是工业化城镇 化进程加快，主城及周边区县商品房仍存定刚性需求三是相关规定要求 房地产企业拿地两年内必须动工建设，对住房建设要求在年内完工等，使 年购地企业继续稳定开发，成为促动房地产投资较高位运行的重要 因素。 同时，在严厉的政策调控差别信贷利率二手房交易税收以及各地限 购等政策共同作用下，房地产投资增速已明显放缓。 上半年重庆市房地产业双轨制逐步推进，公租房步入边建设 边投放良性循环，助推作用不减。从开发情况看，上半年重庆房地产业完 成开发投资亿元，同比增长。从销售情况看，上半年重庆商品 房销售面积为万平方米，增长。值得提的是，月份个公 租房项目集中开工，上半年共计开工公租房万平方米。同时，公租房两 次摇号成功配租户，受惠群众近万。 第三部分项目优势与劣势分析 项目优势 区位独特 组团园区位于重庆市主城区北上战略的主要拓展区，是江北区 北碚区渝北区北部新区经开区高新区四北六方联合打造重庆市 北部增长极的产业高地，是重庆市小时经济圈建设的重要增长极。 二交通便捷组团园区交通条件十分便捷，距市委市政府所在地公里江北 国际机场公里重庆北站公里寸滩港公里。境内有条黄金水道 嘉陵江蔡家组团段将建设个吨级多用途泊位和个吨级散货 泊位二条轻轨线号线号支线三条铁路遂渝线襄渝线全 国铁路号线。其中，遂渝线在蔡家设立客运站，每天定时发送列车对， 年客运能力万人次四条陆上快速通道渝合高速省道重庆 中环快速干道重庆市绕城高速经过该地区，拥有重庆市北部水陆空 立体交通网络集聚优势。 三生态怡人 组团园区自然山水条件得天独厚，处于重庆市主城上风上水地段， 面靠山三面环水要素密集景观绝佳环境优美，是块未被破坏 适宜集中连片大规模开发的风水宝地。 四基础良好 组团园区建设用地条件得天独厚，土地相对平坦开阔， 销售收入再投入 第九部分经济与社会效益分析 房产开发模式经济效益分析 销售单价的估算住宅销售单价的确定 用市场比较法确定销售价格的上限 用成本法确定销售价格的下限 建议销售单价 商业销售单价的确定 车位销售单价的确定 二总销售收入的测算 三成本费用估算 四财务分析 损益表与项目静态盈利能力分析 二项目评估结论 附表 土地开发模式附表 表总投资与成本估算表 表二资金筹措表 二房产开发模式附表 表总投资与成本估算表 表二详细投资计划与资金筹措表按比例 表三详细投资计划与资金筹措表按金额 表四总销售收入预测表 表五销售税金及附加表 表六损益表 表七自有资金现金流量表年表八资金来源与运用表 表九工程成本核算分类表 商业部分工程成本核算表 住宅部分工程成本核算表 配套项目部分工程成本核算表 地下停车场部分工程成本核算表 第部分项目概况 项目名称 重庆同兴工业园区三期经适房山水庭源 二项目地址 本工程位于重庆市北碚区蔡家组团同兴工业园凤林大道，周边交通 便捷，开放型的山体公园与之相邻，对面即是凤林小学，周边条件相当成 熟。 三土地产权状况及面积 重庆同兴工业园区区三期经适房总建设面积平方米， 四地上建筑物状况 本项目设计总建筑面积平方米，设计高层住宅建筑栋高层 商业综合楼建筑栋多层配套商业网点建筑栋。 五项目由来 第二部分重庆房地产市场概况 今年上半年重庆房地产业完成开发投资亿元，同比增长。 据统计，上半年重庆全市房地产开发投资增幅较季度回落个百分 点。商品房施工面积万平方米，增长，其中住宅施工面积 万平方米，增长，较季度回落个百分点。全市商品房 销售面积万平方米，增长。房地产开发企业本年资金来源 亿元，增长，较季度回落个百分点。 重庆市房地产投资增速保持较高位区间运行，是由于目投资方案 见项目第八部分项目资金筹措。 第七部分项目投资估算 土地开发模式总投资估算 开发成本测算 此模式下开发成本即为土地成本万元。 实际出让地价预估 本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。为了便于计算 及考虑到可能的规划情况，拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的 比例为。 地价估算 该地块出让时每亩地价预计万元亩万元亩万元亩，则出让时地价预计万元亩亩，万元。 万元。 备注以上是按成都地区以前工业用地转让及土地用途改变的般办法来 计算出让金补差额的。 二开发费用测算 管理费用 管理费用按每月万元计算，从年月至年底，共计 万元。 其他费用 其他费用为破产启动费用，万元及其他可能尚需费用万元，合计 为，万元备注虽然，万元是先期垫付，后期土地拍卖后无偿返还 的启动费用，但由于考虑到该笔费用具有不确定性，因此在实际测算时，将 该笔费用纳入了成本。 财务费用 假定公司自有资金为，万元左右，则资金缺口为，万元万 元，万元，万元，万元左右，需向银行申请流动资金贷款 ，万元，贷款个月。利率假定为中国人民银行至个月贷款基准利率 ，则财务费用为万元。 若开发方案为土地开发模式，则总投资为，万元。具体见土地开 发模式附表总投资与成本估算表。 二房产开发模式总投资估算 开发成本测算土地成本 土地成本为万元。 前期开发费及设计费 前期开发费及设计费预计为万元。 工程建安费 工程建安费预计为，万元。 基础设施费 基础设施费预计为万元。 公建配套费 公建配套费预计为万元。 运作期间费 运作期间费预计为万元。 不可预见费 不可预见费预计为万元。 以上项合计为该项目开发成本万元。 二开发费用测算 管理费用 管理费用取开发成本至项的计算，合计为万 元。 销售费用 销售费用取销售收入的计算，合计为万元。 具体见房产开发模式附表销售费用估算表企业破产启动