工程建设存在的资金缺口，经 过反复踏勘比选，拟储备土地亩位于双洞子城市副中心小江片区内上青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域。云 阳县政府已同意由重庆市水投集团土地储备整治有限公司作 为控制性储备用地。 三项目可行性研究的依据 法律法规 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国文物保护法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国环境保护法 重庆市征在补偿安置办法重庆市人民政府令第号 重庆市人民政府关于调整征地补偿安置标准做好征地 补偿安置工作的通知渝府发号 重庆市财政局重庆市国土房管局转发财政部国土资 部关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知 渝财建号 重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法 二地方政策 云阳县人民政府印发云阳县征地补偿安置实施办法的通知 云阳府发号 三土地储备相关文件 重庆市人民政府关于重点水利工程土地储备有关问题的批复渝府号 云阳县人民政府重庆市水利投资集团有限公司 关于用土地储备筹集云阳县梅峰水利工程建设资本金的协议 城市规划编制办法城市规划编制办法实施细则城 市用地分类与规划建设用地标准等技术规范技术标准及部 门规章 四重庆市云阳县城总体规划年 五重庆市云阳县土地利用总体规划年 六征地拆迁估价等行业标准 七重庆云阳水利水电实业开发有限公司提供的其他资料 八重庆市市域城镇体系规划 九云阳县城镇体系规划 十重庆市规划局关于加强区县城市总体规划修编工作的 意见渝规郊字号 十重庆市云阳县土地利用总体规划 十二重庆市云阳县土地开发整理规为亩，可以通过划拨或协议方式回收土地开发成本的土地面积行政办公医疗卫生体育教育科研用地 亩，高投司储备亩，盐厂储备亩。可用于经营性出让 的居住用地商业服务和文化娱乐用地共计亩，占总面 积的。 表待储备地块用地平衡表 用地名称规划 面积亩占总用地 可用于经营性出让的土地 居住用地 商业服务用地 文化娱乐设施用地 可回收土地开发成本的土地 消防用地 公交用地 教育科研用地 不可用于经营性出让的土地 高投司储备用地 盐厂储备 不可用于经营性出让用地 目录 第部分概述 第章项目概况 项目简介 项目名称 二项目范围 三项目任务 四项目目标 二项目背景 三项目可行性研究的依据 四可行性研究结论 五特殊说明事项 第二章双洞子城市副中心待储备地块概况 双洞子城市副中心待储备地块位置 双洞子城市副中心待储备地块概况 二地形地质状况 三储备地块面积的地上物概况 四础设施市政建设条件 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第三章土地储备流程 第四章区域条件 区域基本情况 二区域自然环境 三区域经济条件与社会条件 四区域基础设施及交通条件 第二部分规划与市场益不确定性 出让价格的不确定性 规划的不确定 财务费用的不确定性 第四部分结论 第十章项目结论 第十章建议 第部分概述 第章项目概况 项目简介 项目名称 重庆市云阳县土地储备项目可行性研究 项目范围 云阳县待储备地块共计亩，位于双洞子城市副中心，是 小江片区内上青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域，是 集商贸行政文化为体的城市副中心。规划城市建设用地 规模平方公里，人口规模万人。 项目任务 完成上述土地的征地拆迁整理，达到六通平，并 完成其中经营性用地的出让。 项目目标 通过土地储备出让实现增值收益，弥补云阳县梅峰水利 工程的资金缺口。 二项目背景 重庆市水利投资有限公司于年月日经重庆市政 府批准挂牌成立，是市人民政府出资的国有独资公司，市政府授权市水利局为公司国有资产出资人代表。年月日， 市政府批准市水利投资有限公司更名为市水利投资集团有 限公司以下简称水投集团。主要职责是履行大中型水 利工程国有资产出资人职责，承担新建大中型水利工程供排 水工程及中小水电站的建设经营任务实施水资源的统开发 和经营管理，推进水务体化。 年月日，在重庆市政府关于解决重庆市水利投 资集团有限公司发展问题的专题会议上，赋予水投集团 在项目所在区县自治县市开展土地储备的职能，其土地 储备收益全额返还市水投集团，用于弥补水利工程建设资金不 足。 年，根据重庆市人民政府关于重点水利工程土地储 备有关问题的批复渝府号文件精神，重庆市水 投集团土地储备整治有限公司以下简称土地储备整治公 司正式挂牌成立。土地储备整治公司属于市水利投资集 团有限 第五章规划分析 城市定位 二城市规划分析 三待储备地块规划条件 四规划分析结论 第六章市场分析 房地产市场总体态势 二土地市场分析 三竞争分析 待储备地块竞争分析 项目分析 第三部分成本收益与财务分析 第七章成本分析 征地拆迁成本土地征用成本 二房屋拆迁及安置成本 三基础设施补偿费 四相关税费 二土地整治成本 三其他成本 不可预见费 二经营管理费用 三财务费用 第八章收益分析 假设开发法预估出让地价 二市场比较法预估出让地价 三待储备地块出让价格估算结果 四土地开发成本回收 第九章财务分析 资金平衡分析 二现金流量分析 三不确定性分析 成本的不确定性 政策变动造成的不确定性 双方协商的不确定性二收气化县建设顺利通过达标验收。兴建 人饮工程处，建成和改造场镇供水站座，解决 万人的饮水困难，新建沼气池口。去年农田水利和农村 基础设施建设获全市等奖，评为全国农业标准化示范区建设 先进单位。农网改造完成投资亿元，个村全面完成村 网改造。 城镇体系框架基本形成，城镇建成区面积达到平方公 里，比九五末增长，新增房屋面积万平方米，是九 五期间的倍。城镇就业人员达到万人，比九五末增加 万人。新县城五篇大文章的建设及三大工程的实施， 提升了城市品位，城市创新工作卓有成效，新县城顺利通过中 国优秀旅游城区市级卫生县城和市级山水园林城市验 收。小城镇建设连续两年获重庆市等奖。城镇经济明显增强， 加工制造商贸流通服务业等二三产业不断壮大。 云阳交通四通八达，运输方便快捷。长江自西向东横穿而 过，现有各类港口码头多处，沿江各大航运公司船舶均 在云阳港停泊运营。全县通车里程公里。渝马路沿长江 北穿过云阳境内，至开县二级路今年贯通，至湖北利川二级路，兰杭高速公路云阳段已开工建设。新县城距万州五桥机场万 州火车站公里，仅分钟车程。云阳长江公路大桥竣工。 交通建设突飞猛进。深入推进交通建设决策决战决胜三 大年，着力实施工程，交通建设总投资亿元，相当 于建国以来至年投资总和的倍。云阳长江大桥抢在三 峡水库二期蓄水前完成桥墩工程，节约建设资金万元， 年如期通车。新建特大桥梁座，完成云堰路 长高路南北两个循坏圈路基工程。相继完成渝巫路江口至沙沱 段改造云利路渝巫路江口至农坝段相继开口。全县二级公 路由公里增加到公里，在建公里。硬化公路由 公里增加到公里，县乡公路油化硬化率达到。新 修标准四级公路公里，以上乡镇公路达四级标准， 的村通公路。新建二级车站个，三级车站个，完成 港口码头复建处。交通工作连续五年获重庆市考核等奖。 第二部分规划与市场 第五章规划分析 城市定位 云阳县城远期采用城四区组团式城市总体布局结构。四区 指长江片区小江片区人和片区于出让的公益性质用地道 路广场用地市政设施用地绿地在城市总建设用地面积中 所占比例为兼具公益和经营性质的用地行政办公用 地体育用地医疗卫生用地教育科研用地在城市总建设 用地面积中所占比例为，此类用地虽不可经营性出让， 但是可以通过划拨或协议出让等方式回收土地开发成本。居住 用地商业金融业用地合文化娱乐用地可用于经营性出让，本 报告中将按照总体规划中这三类用地之间的比例关系估算待 储备地块中可用于经营性出让的各类型土地面积。 表云阳县城总体规划用地平衡表 序 号 用地 代号 用地 性质 面积万 占城市建设 用地 人均人 现状规划现状规划现状规划 居住 用地 公共 设施 用地 其 中 行政 办公 用地 商业 金融 用地 文化 娱乐 用地 体育 设施 用地 医疗 卫生 用地 教育 科研 用地 工业 用地 仓储 用地 对外 交通 用地 道路广场 用地 市政 公用 设施 用地 绿地 其 中 公园 绿地 防护 绿地 特殊 用地 合计 城市 建设 用地 表城市总体规划用地汇总表 序类别名称面积万占城市总体规划用地比号例 城市总体规划用 地 城市建设用地 水域和其他用地 其 中 水域 耕地 园地 林地 牧草地 村镇建设用 地 三待储备地块规划条件 待储备地块最佳利用分析 待储备地块位于新县城规划区，是云阳新县城建成区下 步发展的必然选择，非常适宜住宅开发。 二待储备地块规划情况 根据城市用地规划，总面积亩，拟储备地块中不可用 于经营性出让的土地面积道路广场市政公用设施绿