共页 二项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 重庆投资环境 综合经济实力显著增强。 初步统计，十五期间重庆市地区生产总值年均增长 ，高于九五个百分点，年达到亿元，其中工业增加值达到 亿元，均比年接近翻番。 按常住人口计算，人均地区生产总值接近 美元。 全社会固定资产投资年完成亿元，五年累计完成亿 元，比九五增长倍。 社会消费品零售总额由年的亿元增加到 亿元。 地方财政收入亿元，比年增长倍。 金融机构人民币 年末存贷款余额均比九五期末增加倍多。 经济结构调整呈现可喜变化。 工业经济总量质量效益同步提高，规模以上工 业企业实现利润总额翻了两番多。 北部新区和特色工业园区正在成为新的经济增 长极。 非公有制经济迅速崛起，实现增加值比重由提高到。 城镇化水平 由提高到。 重庆市银行不良贷款占比由下降到左右，重庆成 为全国银行业资产质量和金融生态环境较好地区之。 基础设施建设提速推进。 全面完成小时重庆通达工程，基本完成半小时 主城畅通工程。 渝怀铁路达万铁路遂渝铁路轨道交通二号线江北国际 机场扩建万州五桥机场寸滩集装箱码头期等批重大交通工程建成投入使 用。 渝涪渝合渝黔长万和环城高速公路建成通车，五年新增高速公路 公里。 新建改建区县高等级公路公里。 建成长江嘉陵江大桥座。 信 息基础设施处于西部领先水平。 五年新增电力装机容量万千瓦，新增农田灌 溉面积万亩。 鲤鱼塘水库建设顺利推进，泽渝工程和松溉铜罐驿两大 长江提水工程全面启动。 批新兴商圈商业步行街滨江餐饮休闲区成为城市 亮丽的风景，批危旧房得到改造，灯饰工程和绿化美化工程使重庆更加绚丽多 彩。 第页共页 农业农村焕发新的生机。 年起全部免征农业税及其附加，结束了农民缴粮 纳税的历史。 农业产业化百万工程百个经济强镇工程和百万农村劳动力转移就 业工程取得可喜进展。 粮食总产量恢复到历史较好水平。 农村基层服务体系建设 得到加强。 乡镇企业持续健康发展。 五年累计转移农村富余劳 提升。 区域市场分析 年，南岸区房地产企业共家，其中二级以上企业共家，区房地产项目 个数个，累计完成投资额亿元，同比增长，投资额占全市房地产投资 总额的。 全区房地产项目施工面积万平方米，其中新开工面积 万平方米竣工面积万平方米，销售面积万平方米。 年房地产开发运行呈现出如下特点 项目总论 项目背景 项目名称 本项目总体工程命名为重庆市凯洋玉皇冠工程，凯洋玉皇冠工程 项目规划占地面积为,用地性质为住宅用地。 开发公司 重庆市凯洋房地产开发有限公司住宅用地 研究工作依据 国务院建设部国土资源部重庆市人民政府市规划国土局颁发的有关 法规和政策 房地产开发项目经济评价方法，中华人民共和国建设部发布，年 月第版 重庆市城市总体规划年年 重庆市城市规划管理条例 南岸区政府提供项目基础资料 其它各种来源市场供需技术经济统计等方面的相关资料 重庆市年统计年鉴重庆市统计局网站 重庆市房地产信用网 报告编制单位掌握的有关资料和实地勘察调查的有关资料。 项目建设规模和内容 项目地处重庆市南坪区长江南岸，地处南坪区的旧城区裕华街，在南坪总体 规划中属于开发改造的老区。 本地块北瞰滚滚而来的长江，东依重庆著名的南 山风景区，与母城渝中半岛遥遥相望，在定程度上形成与渝中半岛和江北城 对景，地理位置优越而显赫，现阶段交通不太方便，基础设施建设条件较差。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第页共页 规划建设用地约亩，容积率为，建筑覆盖率为。 居住户数约 户，人口规模约人，总建筑规模约含地下面积 建筑设计考虑地上层，地下层。 地上层设计为架空层，考虑小区功能配 套的幼儿园及商业网点等公共设施，同时设计适当的架空景观绿化层以上设计 为住宅。 地下层设计为地下车库，设备用房和物管用房。 凯洋玉皇冠建设工程主要经济技术指标 总占地面积总建筑面积平方米 容积率建筑覆盖率 绿地率停车位个 建筑占地面积 其中住宅建筑面积平方米 架空层平方米 车库建面积平方米 可行性研究结论 市场分析 市场状年月年底，项目上所有建筑动迁完毕 年月年底项目主体竣工 年月初主体工程，公开发售 年月年月项目主要销售期 年月项目后期尾盘销售 投资估算和资金筹措第页共页 投资估算 根据玉皇冠大厦策划方案的相关经济技术指标和规划设计说明，参考重庆市现 行房地产开发般造价标准，以及可行性研究经济评价方法，凯洋玉皇冠工程的 投资估算结果如下表 凯洋玉皇冠工程投资估算表 开 发 成 本 项目总金额万元项目总金额万元 土 地费用 土地征用 开发费用 办公费用 土地出让金销售费用 场地平整贷款利息 拆迁不可估计费用 小计总成本 房 屋建设 费用 工程勘察销售收入 施工图设计 相关税费 配套费 工程监理人防费 土建工程规划管理费 外墙工程工程定额测定费 消防系统工程综合服务费 电气系统质监费 电力外线印花税 给排水营业税 泵房土地增值税 水箱小计 电梯总投资 通风 综合布线 燃气系统 小计 资金筹措 项目总投资为万元。 为了使该项目有足够的建设资金作保障，拟通过三个 方面来筹措建设资金。 具体如下 自有资金万元房地产开发公司自有资金占总投资的以上，作为项目 的启动资金。 年月向申请商业银行固定资产开发专项贷款万元，年月初 可获得银行贷款。 其余不足部分万元，计划通过项目营销资金来进行筹措。 预计项目可售第页共页 面积营销资金总额为万元人民币。 项目综合评价结论 宏观市场前景乐观，项目用地所在的南岸弹子石规划中的。 具有不可 估量的发展潜力。 规划设计方案完全满足重庆市规划国土局南坪分局提出的规划设计要点的限 制性要求，并符合国家及重庆市相关住宅区规划设计消防等法规法令 规范与标准。 规划设计理念与重庆市整体规划的指导思想南岸区的区域发展目标以及弹子 石的规划建设方向相吻合。 规划总体布局与分期建设计划已得到重庆市规划国土局南岸分局的认可。 项目用地的地质稳定性较好，适宜作为拟建工程场地。 项目的经济效益良好，具有较强的抗风险能力。 资金筹措方案客观合理，可行性强，足以保证凯洋玉皇冠工程的顺利实 况 去年重庆房地产投资在宏观调控背景下略有增长，但上涨幅度低于城市人均 纯收入增长速度。 年和年，重庆市主城区商品房均价分别为元平方米和 元平方米，同比分别上涨了和，而同期重庆市地区生产总值同比增 长和，城镇居民人均可支配性收入分别增长和。 可见， 重庆房价增幅基本合理，与经济和收入增长基本协调。 目前，重庆房地产市场的供需基本平衡，投资炒房的空间很小，也正因为如 此，温州炒房团才在坚守了四年后终于在没有获利的情况下退出重庆。 政府市场规范措施 市政府采取了系列规范市场的措施。 首先，控制好土地源头，从土地进行 合理规划和严格审批制度等方面着手，并而加大对房地产市场的管理力度。 在土 地供应方面，目前重庆经营土地已实施招拍挂政策，并专门成立重庆市地产 集团，作为级整治部门和土地储备中心。 第页共页 加强土地储备的同时，政府加大了对闲置土地的处理力度，采取了征收闲置 费依法收回等方式，防止土地资源浪费。 目前，重庆市已完成了主城栋烂 尾楼的处理，与其他城市相比，重庆市烂尾楼的处理做得更好。 政府清理闲置土地具体措施 上世纪年代中期，重庆土地市场存在些违规贩卖土地的行为，由此形成 了实力较弱的开发商抢占土地后，没有能力开发，而具备开发实力的开发商又拿 不到土地的局面。 为此，政府实施了系列对闲置土地处理的措施，并严格按规 定执行。 比如，开发商在取得渝中区土地使用权年后便要动工，如果不动工， 就要按照国家的相关规定进行收回，并再次上市交易。 通过这种方式，重庆市已 收回了定数量的闲置土地。 市场发展前景 最近几年，重庆平均增幅都在以上，财政收入的年均增长幅超过了 ，年城镇居民人均可支配收入同比增长，为住房改善型需求提供了有 力的经济支撑。 年重庆主城区商品房销售面积为万平方米，与成都贵阳西 安昆明等西部主要城市相比，居第位，说明了重庆市房地产市场发展势头良 好。 根据我们的发展目标，在未来五年内重庆城市居民人均居住面积将由平方 米提升到平方米，未来年内将达到平方米，这为重庆的房地产行业提供 了需求保证和发展空间。 项目建设进度 目前本项目已通过重庆市规划局进行立项，总体规划方案已全部完成，即 时间段工作内容 沿江个街道，般海拔在米之间 平坝面积小，零星分布，其中以广阳坝园艺场和铜元局等地面积为较大 河流以长江为主，过境段长公里，流经个镇，另有流域面积大于平 方公里的河流条，流域面积平方公里及其以下的河流条。 气候 南岸区地处在热带季风区的四川盆地南部长江河谷，热量丰富雨量充沛无霜期 长，冰雪少风小日照少温度大云雾多，春早夏长，秋短冬暖，四季分明，多年年 平均气温，无霜期天，降雨量毫米，雾日天。 自然资源 矿产 煤矿主要为焦煤肥焦煤肥气煤等炼焦用煤分布于文峰至鸡冠石 下浩至四公里 砂金分布于峡口乡广阳坝周围 铁矿主要为赤铁与褐铁矿分布于凉风垭莲花背鸡公嘴