标准动作的竞争逐渐转化为以生活方式居住理念等为代表的自 选动作的竞争，已经出现了体育产业旅游产业等其他产业与房 地产业嫁接的复合地产模式。 二区域市场分析 区域市场概述 黎明生活坊地处大东区与沈河区的交界处，在行政上隶属于大东区。这 两个区中沈河去处于发展领先，大东区落后与其他区。 大东区居民以工薪阶层为主，主要是黎明公司的员工，住宅消费水平相 对较低，但住宅市场需求旺盛。从年起，大东区商品房销售量已经由 过去的沈阳市第二位跃居第位。近几年随着市中心区住宅开发量的减小， 首先带动了大东临近市区地域的房地产开发，形成了保利小城及中房地产相应区域房地产的开发热潮。大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于 郊区，交通不便。 沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高档住房，价位偏高，不适于工 薪阶层。 二区域市场现状 针对黎明生活坊项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查的项目中 选取个主要项目样本，项目概况如下 项目名称建筑形式 销售均价 元 建筑面积 万 保利期多层部分高层 中房安基多层小高层 水晶城多层和别墅起价 保利海上五月 花洋房总 龙之梦高层 佳合新城其高层 国舍添香板式高层 保利达高层 银座多层未定 和睦城高层 三市场综述 综上所述，区域市场具有以下几个特点 新项目迭出，项目素质正在不断提高。 高素质项目吸引了大量和平沈河区的居民前来购买。 道路交通发展迅速，出行十分便利。 新房上市量增幅大于市内其他各区。价格仍是居民选择住宅的最大影响因素。 三区域市场消费者行为分析 目前大东区的大型住宅项目集中于东陵西路地区。建筑形式上多以多层 住宅为主，特色项目不多，产品形式上要落后于沈河区与和平区，销售总体 上趋于平淡。沈阳市经过多年的开发历程，沈河和平等原先热点区域经过 几年来高强度大规模的开发，发展空间已显局促。黎明公司位于三者交界 生活坊期项目的销售周期应该在年左右。 二资金占用峰值 从资金流量表可以看出，黎明生活坊期最大资金占用发生在年 季度，最大资金占用量约为亿元。 三内部收益率 黎明生活坊期项目操作时间跨个年度，年每年的累 计资金分别为万元万元万元，由此计算的内部收 益率为。 第部分项目总体概况 地理位置 黎明生活坊项目位于沈阳环外，紧邻地铁号线与龙之梦公交枢纽 站，东起东塔街，西到滂江街，北接增产道东陵西路，南至善邻路。 黎明生活坊期为原春晖家园，位于地铁号线黎明文化宫出口处。 二地块现状 黎明生活坊项目共包含个地块，地块总面积公顷，红线内 用地公顷。 各地块的用地状况详见下表单位公顷 黎明生活坊用地状况表 项目地块总面积红线内用地道路用地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 总计 目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。 地块四周及区内的主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分隔。三交通状况 该项目地理位置优越，周边道路四通八达，紧挨沈阳环，有地铁 号线直达沈阳中街太原街及沈阳火车站，距离沈阳北站仅公里。紧挨黎 明生活坊刚刚建成龙之梦公交枢纽站，有通往沈阳各区的公交，交通便利。 四周边环境 从自然环境看，黎明生活坊地块东南侧是沈阳护城河，南侧为黎明公 司，西侧是沈阳环。由于此项目主要针对黎明职工，顾临近黎明公司对于 项目的后期销售提供很大的便利。 从人文环境看，黎明生活坊地西侧刚刚建起的龙之梦，集休息娱乐为 体，带动了整个区域认为环境的改变。 五周边生活配套设施 黎明生活坊项目周边的生活配套设施主要包括 商业黎明生活坊有地铁直达沈阳最为繁华的两大商业街中街 与太原街位于西侧的龙之梦商业中心包括了居然之家雅士百 货等。 教育沈阳中沈阳市第私立高中中学东盛小学 小哈津幼儿园等。 交通龙之梦公交枢纽站地铁号线。 公园龙之梦娱乐城东塔公园万泉公园 娱乐龙之梦亚太城，黎明文化宫。 其他大东派出所，邮局。 六土地价格按照我公司与黎明公司签订的土地协议，黎明生活坊期地块 分别按红线内用地每商品房需求减弱。购买单 套面积在平方米以上的商品房比上年同期提高了个百 分点，其中购买单套面积在平方米平方米商品房同比 提高了个百分点，单套面积在平方米以上的商品房同比 提高了个百分点。经过几年的发展，目前沈阳市住宅市场正 在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。 金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。年，全市商业 性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个 消费贷款余额的，贷款购房比例达。 此外，年沈阳住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多，其 中表现最为明显的是房改房和商品房再上市量增大。这表明，随着沈阳市居 民生活水平的不断提高，以前购买商品房和房改房的家庭开始进入改善期， 从而带动了中高档商品住宅的消费。 三住宅市场未来发展走势 政策支持力度不断加大。从年政府颁布的些相关政策来看，住宅市场的政策支持力度仍 在加大。由于住房消费是启动内需的重要因素，所以为了进步推动住房消 费，拉动经济增长，政府将在立法住房分配货币化住房消费金融加快 培育住房二级市场等多方面采取措施，以保证未来几年沈阳房地产市场的有 效增长。 市场利好消息 年，经过紧缩贷款之后，政府降低了首套房贷款利率，且沈阳市 也出台了相应政策，通过提高贷款额度及降低首付比例来促进沈阳房地产也 的进步发展。 房地产价格将稳中有升。 随着城市用地的日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生活水平 的提高，对高质量环境优美的中高档项目需求增大，这都将使房地产的相 对价格稳步上升。 改善型需求不断增长。 有资料显示，年底全市人均居住面积为平方米，还有非常 大的上升空间。随着收入水平的提高，人们对居住舒适性良好的居住环境 富有情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改善型需求的持续增长。 市场竞争格局发展趋势 近年来，房地产市场出现了定程度的市场集约化的发展态势，房地产 市场以及些与房地产市场相关的产业异常繁荣，市场发展趋势主要表现为 以下几个方面。房地产市场的不断发展，不断成熟，促使更大的市场分额掌握在 较少的开发商手中。 利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划有效利用土 地资源提供环境优亩万和万支付土地及大配套费用，费用总计约为 万元。第二部分法律及政策性风险分析 合作方式及条件 黎明生活坊项目的土地合作方为沈阳城建集团，隶属于沈阳市 安居工程办公室，有较强的政府背景。在项目开发过程中将要遇到 的政府部门协调方面可起到较大的作用。 二合作方式合作方负责按照现行政府批准的详细规划进行征地垫 土及小区外市政基础设施大配套工程的建设。 二法律性风险评估 黎明生活坊项目为中航工业重点关注工程之，土地合作方具有很强的 政府背景，与土地相关的各项法律手续齐全，几乎不存在法律性风险。 三政策性风险评估 黎明生活坊属于中央企业安居项目，各方面都的到政府的大楼里支持， 不存在政策性风险。第三部分市场分析 沈阳市住宅市场分析 市场回顾 近几年，沈阳市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之 ，并通过系列控制市场供给培育有效需求等相关产业政策的实施，大 大减少了沈阳房地产市场上的投机行为，去除了市场中虚热的泡沫成分，使 沈阳市房地产市场基本保持了健康稳定均衡快速的发展势头。 十五期间，沈阳市实施了大规模的危陋平房改造，从年以来， 又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了系列的房地产相关政 策，对刺激住宅市场需求产生了积极的影响。年住宅市场销售量约 万平方米，第次超过了当年新开工面积和当年竣工面积。年，住宅 市场继续保持稳定的增长，全年商品房销售面积达到万平方米。 纵观沈阳市近几年的房地产发展历程，我们可以断言，在今后的至 年内，沈阳市住宅市场将继续保持持续健康稳步增长的发展趋势。 二住宅市场当前特点 从沈阳市房管局获悉，年沈阳市住宅市场继续保持良好的发展态 势，住房消费持续增长。全市商品房成交万平方米，成交金额 亿元，分别比上年同期增长和，其中个人购买商品房比例为 。 根据沈阳市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，沈阳市住房市 场呈现以下几个特点价格小幅上升。去年居民购买元平方米以上的商品房数量 比上年提高了个百分点，其中每平方米 价位的商品房购买量提高了个百分点，的商 品房比上年提高了个百分点。 住宅改善型消费增加，居民对小户型的外檐风格选择形象宣传等方面要注意迎合年轻 人的特点。 另方面，由于目前社会老龄化现象比较明显，要对老年人的居住需求 给予定的重视。 三产品设计思路 产品设计原则 产品建筑形式针对客户群定位，在产品形式上形成定的差异， 满足目标客户群的不同居住需求。 相对于起步区，在产品形式户型平立面设计环境营造等方面 实现定程度的创新与突破。 建筑形式 根据两个地块不同的特点，形成产品差异。结合黎明生活坊整体规划， 采取板式小高层普通多层与低层相结合的建筑形式，具体配比见下表 建筑形式层数比例 板式小高层 普通多层 准低层 合计 房型平面设计在户均面积上适当做出档次差异，迎合不同层次客户群的不同 需求，多采用错层与跃层设计低层住宅在保证平面合理性与 居住舒适性的基础上，采用个性化设计。 通