供酒店式服务， 因此不能算是真正意义上的服务式公寓。 文化艺术及休闲娱乐市场 文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂的市场，根据各市场的特征 以及消费者的类型，将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲娱乐市场 和新兴休闲娱乐市场三大类。 文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆的供应量相 对较少各类艺术表演场所个。 传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截至 年，存活的只剩下家。夜总会娱乐城歌舞厅象雨后春笋的出现， 但经营状况良莠不齐。 新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧较为 闻名。但由于缺乏总体规划策划，形式较单面向的客户以年轻人为 主，经营特色不突出，效益般。咖啡厅近几年发展很快，星巴克和上岛 咖啡的经营状况较突出。档次较高的健身俱乐部在家左右。 第三章项目竞争力分析分析 优势分析 地理位置及交通 本项目地处天津城市，紧邻和平路步行街，周边商业众多，是天 津最为繁华的地区，也是商业发展的重要地段。 有多条市级道路经过本项目，交通较为便利。由于可视性较好，各条 通路均能看到项目内部状况。 自然环境 项目核心地带是个占地平方米的花园，周围矗立着栋各 具特色的欧式建筑，形成个非常优雅和谐宁静的环境。 人文环境 该项目是原法式风情区，历史文化底蕴厚重，建筑风格独特。例如 位于花园路号的幢带有庭院的欧式三层小楼是著名爱国将领吉鸿昌 先生旧居花园路号建筑是天津近代著名的实业家章瑞亭先生旧居。类 似的建筑共有栋，均被列为历史文化保护建筑。以上这些都为本项目 注入了文化历史因素。 市政配套 该项目市政设施较为齐全，市政建设条件良好，属成熟社区。 地块规模 地块规模为，适宜打造集高尚餐饮休闲娱乐为体的 社区，加之具有浓厚历史文化底蕴的建筑群体，可持续发展空间可观。 政府支持 天津市委市政府天津经济技术开发区管委会天津和平区政府对此项目大力支持法国政府及法国驻中国款利率项目计算期财务基准收益率等。 土地出让金和拆迁置换费用估算 根据现行土地政策房屋买卖过程中房屋座落土地使用权未办理出让 手续的需要补交土地出让金，费率为房产评估价的，考虑到政府对风 貌建筑保护性开发的支持，本报告未将上述土地出让金纳入计算。 税费率 营业税及附加税率取 所得税税率取。 第章项目概况 项目背景 年天津市政府关于进步加快旅游业发展的意见文件确定 打造近代中国看天津文化旅游主题板块，即以统规划分步实 施政府主导市场运作为原则，紧密结合海河综合开发，以风貌建筑 重大历史事件遗址和名人故居为依托，谋划不同主题的文化旅游板块系 列，实施近代中国看天津的三年整合开发规划。天津市花园历 史风貌建筑保护暨旅游主题板块以下简称本项目是上述板块的 重中之重。为确保年底前把本项目建成天津乃至全国的标志性旅游 景点，迎接北京奥运，促进旅游业大发展，天津市政府要求有关方面尽快 落实项目建设主体，发挥切积极因素，尽快启动和实施本项目。 二可行性研究报告编制依据 天津市人民政府文件关于进步加快旅游业发展的意见 津政发号 年月日天津市和平区人民政府与天津国际酒店 集团签署的改造花园法式风情区协议书 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司为本项目做的基础 研究及市场研究报告产品定位及开发策略报告 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,和平区政府相关部门提供的花园地区房屋建筑面积统计 表 天津市规划测绘院提供的花园现状地形图。 三项目名称 天津市花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目 四项目界址 本项目位于和平区商业，由和平路赤峰道新华路营口道四 条道路围合而成。内部以花园原法式花园为，被承德道丹东 路辽宁路形成条放射性道路所分割，周边环绕栋欧式建筑和栋近 代建筑，具体区位见附图 五规模及内容 本项目总占地面积约总建筑面积，其中市 区公用建筑面积住宅建筑面积。 六建设方基本情况 投资商 国际酒店集团始建于年，是天津开发区管委会投资设立 的以旅游为支柱产业的集食品支出占消费性支出的比重为，按 照联合国粮农组织标准，总体上已实现小康，进入了比较富裕阶段。 国内外游客数量 年天津市共接待海外旅游者万人次，同比增长旅游 创汇收入亿美元，同比增长。同期天津市接待国内旅游人数 万人次，同比增长国内旅游收入亿元，同比增长， 创历史最好水平。 二天津市各物业市场发展情况 商业物业市场 年底天津商业物业累计开发面积达万，到年达 到万。年至年间，物业累计总量年均增长， 增量的年均增长更达，市场供给迅猛增长。新增供应方面， 年至年天津市进入了个供应高峰。在大型和外资 年津京沪渝穗人均可支配收入及消费性支出 情况 天津北京上海重庆广州 亿元 城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出超市相继落成开业的推动下，天津市商业物业年均增长超过万。 年到年间将有约万的商业物业向市场交付。 通过对不同商业区域和不同商业类型价格资料的调研，天津市商业物 业市场的主流销售价格集中在元区间，主流租金集中 在每天元至元区间。 酒店物业市场 天津市目前拥有四星级含准四星级酒店共家，可提供各类客房 间，占全市客房总量的。天津五星级含准五星级酒店共计 家，可提供各类客房间，房间数占全市。根据市政府规划， 在年奥运会前，天津市场至少需要开发建设家四星级以上的酒店， 其重点会分布在滨海新区和城区贸易商务频繁的商务区。 天津市五星级酒店的价格直以来保持着相对较为平稳的水平，平均 房价在元天，实际成交价格约为元天。由于现存 供应量还相对较少，竞争压力较小，因此天津五星级入住率仍然较为理想。 五星级酒店平均入住率保持在的良好水平。天津作为直辖市，有 着悠久的历史和深厚的文化底蕴，目前城市的大规模建设，海河沿线的改 造，会有许多有特色的游览娱乐消费的景点被开发出来，旅游的产品 结构和产业规模都会不断地完善和扩大伴随着城市改造，天津将会给人 面目新的感觉，这对天津酒店业提供了更大的需求。 酒店服务式公寓市场 天津真正意义上服务式公寓很少，目前只有天津国际大厦奥林匹 克大厦利顺德酒店公寓喜团化公司。业务范围涉及旅游投资房地产开发 酒店管理及物业管理分时度假广告策划等产业。多年来公司造就 了批专业管理团队，积累了旅游房地产项目开发特色休闲娱乐风情区 成片规划开发的成功经验，培育了特有的综合竞争力，是市政府重点打造 的天津市旅游旗舰集团之。为争取本项目建设的主体资格，公司组织了大量资源，包括聘请世 界流项目策划公司世邦魏理仕公司，完成了项目整体策划规划和可 行性研究报告，于年月日与天津市和平区人民政府签署了改 造花园法式风情区协议书。上述工作得到了市委市政府有关领导 的认可。在市政府大力支持下，公司于年月日至日在法国 巴黎成功举办了本项目路演活动，并决定参加年月由市政府组织 的项目招标等活动。 二建设单位 天津公园投资开发有限公司，情况说明 第二章投资环境分析 天津市宏观经济分析 天津市增长情况 年天津市增长情况 年年年年年年年年 亿元 元 亿元人均元 近年来天津国民经济均保持两位数的高速发展，是国内经济最具活 力发展最为稳健的区域之。年天津市实现全市国民生产总值 亿元，按可比价格计算，比上年增长，创年以来最高 增幅，居全国各省市自治区前列。全市人均生产总值由上年的元增 加到元，按当年汇率折算，折合美元，比上年增长。 上述情况表明了天津工业化进程明显提速，产业结构进步优化，消费结 构进步升级，居民生活水平显著提高，经济和社会发展将进入个新的 持续快速增长阶段， 外商直接投资 至年末，天津直接利用外资合同额达万美元，其中 工业及建筑业占，房地产业占。截至目前，世界强跨 国公司在天津投资近家，投资项目余个，投资额超过亿美元。 居民消费支出结构 根据权威部门统计，从到年天津城镇居民可支配收入增长 较快，年平均增长率为。各年支出占收入的比重在左右。图五大主要城市可支配收入和消费性支出情况 横向比较而言，天津市虽然与国内其他线大城市收入及消费水平有 定差距，但发展速度较快请见上图，例如年至年，天津 城镇居民人均可支配收入及消费性支出呈同步增长态势。年天津综 合恩格尔系数居民人均及营口道来的车辆都要从这里经过，车流量明显高于周边道路，平时车流量也在辆以上，交通压力较大，有时有拥堵现象发 生，道路现状良，有待改善。 营口道单向车道，是外来车辆通达本项目的条主要通路，也是项 目周边最宽的道路，现状路面红线宽度米，拟规划拓宽为米。因营 口道较长，有多条其他道路与其相交，因此道路通行压力不是很大，通行 状况良，道路现状良好。 新华路为单向车道，现状路面红线宽度米，拟规划拓宽为 米。因与赤峰道和营口道相交，因此有定的通行压力，道路状况良好。 供水 本项目现为成熟的居住办公生活区域，四周有充足供水干管，但现有 的区域内供水管网较小，不能满足未来功能需求。届时需进行管网改造。 雨污排水 项目周围雨污排水系统完备，可以满足项目需求。 供电 项目用电由区域变电站供给，能满足项目需求。 电信 电信系统可以满足项目需求。 燃气 区域内管网规模较小，但