其它。 项目景观资源 项目地处滨海旅游观光区，与小金门岛隔海相望。其用地西面为国际会议中心国际网球 中心，南临厦门国际会展中心，作为天然避风良坞，香山正前方为厦金水道，往东为深水 道，凹入式海湾地貌提供了较稳定的水域。 政府对项目区域发展计划 根据经批准的初步方案，环岛路东侧与香山交会处拟建成绿化区，并设立停车场。东围堰 为曲线，拟规划为海滨摩托艇活动区。在香山脚下配套建设高层星级酒店和高端写字楼， 个会员别墅不占用建筑面积建在港池的内围堰上，系独具特色的水上别墅。港池 内设有约个游艇泊位。另外，沿环岛路及东南海岸线必须对公众开放，留出公共步 行道，步行道宽为米沿环岛路建筑分散布置，控制沿路建筑的长度。该项目应先 完成游艇码头建设，再建设酒店商务办公商业及其它配套设施。 项目建成后，将成为国内目前最大的游艇码头及厦门市首个集休闲健身旅游办公 购物为体的高档综合旅游景区。 项目资源的优劣势分析及结论 总结上述项目所拥有的客观资源，可以归纳有以下方面的优劣势 项目资源优势 区位优势项目位于未来重点发展的厦门岛东部区域，周边有黄厝旅游发展区会展商厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 圈观音山区及钟宅湾片区等数个未来大型商圈或商务圈。 景观优势项目地块海景资源丰富，并可眺望金门岛。 交通优势项目毗邻环岛路，距离厦门机场仅十五分钟车程，自身拥有游艇泊位和公共 码头，各方面的交通十分方面畅通。 项目资源劣势 区位现状方面项目周边目前的居住商业商务气氛淡静，在项目前期推广时会有 定不利影响。 地块现状方面项目地块现状是海域，必须先进行填海，工程量和费用都非常巨大，给 项目的资金运作带来定困难。 航海范围方面国内沿海城市私人游艇的可航海范围有限，对游艇会推广造成不利。 厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 厦门市经济环境发展状况 厦门位于福建省东南部，是我国东南沿海传统的重厘香墅第组团 国际山庄二三期 碧海湾 以上数据来源戴德梁行研究顾问部 面积特点 在售的高端别墅的单套建筑面积以平方米和平方米 为主，其中独立别墅的主力建筑面积在平方米，双联和联排 别墅的主力建筑面积在平方米。 图在售高端别墅套数比例 独立 联排 双联 目录 报告说明 总述 报告编制说明 委托方对项目要求及期望 研究策划目的与方法 项目资源分析 项目区位与交通条件 项目景观资源 政府对项目区域发展计划 项目资源的优劣势分析及结论 厦门市经济环境发展状况 厦门市发展状况 厦门市三大产业发展状况 厦门市外商投资情况 厦门市居民生活水平 厦门旅游经济发展状况 厦门经济环境对项目的影响 国内外游艇俱乐部发展状况 厦门高尔夫俱乐部会所发展状况 香港典型游艇俱乐部研究 国内典型游艇俱乐部研究 国外典型游艇俱乐部研究 游艇俱乐部成败经验借鉴 当地游艇活动需求的预测 项目各主要功能发展及经营环境分析 厦门高端别墅市场发展状况 厦门商业发展及经营状况分析 厦门甲级写字楼发展及经营状况分析 厦门相关旅游设施发展状况分析 厦门展览物业发展及经营状况分析 项目客源市场分析 游艇会会籍客源市场分析 泊位水上别墅客源市场分析 商业客源市场分析 甲级写字楼客源市场分析 项目分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目整体发展定位 项目开发目标及定位 项目开发策略 项目各功能产品的战略关系与地位 项目整体开发计划 项目各功能定位策划建议 游艇俱乐部会所及普通泊位区定位建议 泊位定位建议 商业定位建议 甲级写字楼定位建议 项目运营模式建议 项目销售类产品的营销策略 项目经营类产品的经营策略 项目财务分析 项目技术参考依据 项目开发成本估算 项目开发投资进度 项目收益测算 项目资金运作测算 项目经济效益评估 评价结论及项目注意点 项目开发风险分析 厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 报告说明 我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。但是，旦我们所依据的基本依据有所 改变，我们的推荐和建议也项目面临定的资金压力。因此拟通过融资合作开发等多种 形式进行资产运营，但由于项目销售性物业的销售回笼资金不足以支撑庞大的开发计厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 划，因此必须考虑到国内国际方面各种融资渠道的可操作性以及如何将经营性或 资产型物业转化为可销售或权益组合出售或可变现的物业，来缓解项目资金压 力。 研究策划目的与方法 研究策划目的 本报告通过分析研究项目发展所处的市场环境，针对项目发展方向定位策划及投资 效益提出策划建议。 研究方法 本报告通过分析厦门市宏观经济人口状况土地市场的供应与需求周边区域发展 状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件目前开发的进度，以客观的市场 数据为基础，进行全面的市场分析，并提出具实操性的项目策划方案。 具体采用的研究方法有 研究方法定量定性分析法 根据客观科学公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料库政府统计文 献城市规划和政策法规的公告房地产刊物互联网实地探访消费者调查与 开发商会谈等形式，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键 部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到 定量与定性相结合。 研究方法二专家意见法 组织有关政府部门发展商及长期钻研或从事游艇行业方面的专家对项目发展进行充 分探讨和分析，根据专家的专业知识和经验，提出具实效性的策划方案。 研究方法三取证法 通过对国内外游艇俱乐部发展的经验进行研究对比，寻找这些公共服务设施发展的成厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 功之处，并总结其失败的主因，扬长避短，对项目的先导功能游艇俱乐部提出针 对性策划方案。 研究方法四集中主要课题的研究方法 为了在较短的顾问期内完成项目的研究策划方案，我们必须把焦点集中在主要的专项 功能物业的研究上，将研究的结果融入本报告内。 研究策划依据 厦门市规划局关于厦门国际游艇俱乐部码头项目地块规划设计条件 项目发展意向书委托方编制 国际游艇俱乐部工程用海范围图 厦门国际游艇俱乐部总平面图 厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 项目资源分析 项目区位与交通条件 将随之改变。以下因素将可能导致我们的依据发生变化 新的规划变动。 新的政策法规。 对厦门房地产市场可能产生影响的社会经济政治改革等重大事件。 敬请注意本项目研究策划工作是在年月至年月期间进行的，因此进行研究分析所 依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的。 本项目工作只限于提供针对性及详细的顾问意见和建议，我们的研究不包括任何法律法规和政策 议题。 本项目研究中，对于未来需求市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来可 能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出未来预测的过程包含了许多 对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果，我们在此提请委托方注意。 该报告仅为委托方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。 厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告 总述 报告编制说明 项目名称厦门香山游艇俱乐部综合项目下称项目研究及策划本报告研究范围不 含项目的酒店功能 委托方香山国际游艇俱乐部厦门有限公司 报告编制单位戴德梁行房地产顾问广州有限公司 协助单位中国龙会籍服务有限公司厦门大学计划统计系厦门市青年企业家协会 委托方对项目要求及期望 委托方对项目的初步定位及总体要求 委托方对项目整体定位的期望打造亚洲最大最豪华的游艇俱乐部。 委托方对项目长期发展战略及资产运营战略的规划 项目长期发展战略通过各种融资方式以及对销售性物业会员权益酒店公寓权益 商业街写字楼等的销售资金的迅速回笼来解决项目前期开发建设所需资金。在项 目各经营子项如商业酒店游艇俱乐部水上活动中心等的经营上，可采用自 营股份合作托管等多种方式，但仍有赖于本报告之专业研究及策划建议，以解决 资金缺口与日后经营的问题。 除此之外，在考虑各方市场因素的基础上，还必须结合项目整体的规划及经营来综合 考虑，不能顾此失彼，并希望报告编制单位在对项目充分理解的基础上，推荐并协助 联系适合于本项目的游艇会经营管理机构，结合会籍销售公司，使项目在规划市场 管理以及销售的四个环节上齐头并进。 资产运营战略因项目经营性资产型物业投资比重过大，约占投资总额的 左右，且回报期过长划报告 中国青岛银海国际游艇俱乐部及深圳市浪骑游艇会，会员人数低于人，会所的 设施不足，且游艇于国内地区尚在发展当中，认识及有能力拥有游艇之富户不多， 未能吸引人士成为会员另外会籍定价太高，与市场需求脱轨，当地人士之负担能 力普遍根本无法承担如此贵价之会籍。 总括来说，中国青岛银海国际游艇俱乐部及深圳市浪骑游艇会于开始时已用了 策划，没有因应市场需求来作出适当之推广，及不应将租借船位作为主要之项目。 建议应该将俱乐部作为重点，建立多元化的设施，照顾到会员及其儿女的需要，希 望籍此将游艇玩意灌输给会员，培养他们对游艇的兴趣。另外，会籍定价太高，设 施亦未尽完善，未能吸引人士成为会员之余，会所经济状况亦不理想。 当地游艇活动需求的预测 从以