对项目的总平面布置建筑公用工程等工程技术方案进行专题研究 环保节能与劳动安全研究 项目建设及运营管理研究 投资估算及资金筹措方案 财务评价 项目建成后的经济效益分析预测 风险分析与对策。 第二节研究结论及建议 主要研究结论 南园宾馆虽有悠久的历史优美的环境和便捷的交通条件，但由于硬件落后，设施陈旧，在 当前的市场竞争中难有立足之地，对其进行适时地改造和扩建已显得十分必要和紧迫。同时通过对苏 州地区现有宾馆酒店经营现状调查分析看，对南园宾馆进行必要的改造和扩建，不仅是宾馆自身发 展的需要，也是苏州地区经济社会发展的需要。因此项目的建设是必要的。 市场需求预测表明，近期到年到苏州旅游入住星级酒店的过夜境外游客的市场前景 看好，总的过夜入住人数将比年净增万人次。南园宾馆通过本项目建设，在原有间客房 的基础上增加间客房，将更好地适应市场需要。 本项目建设方案在多次征求规划园林绿化文物等部门意见的基础上进行了调整，符合 苏州古城号街坊控制性详细规划，符合古树名木文物等的保护要求。 项目在施工期及运营期，加强管理，严格采取有关污染物治理措施及安全卫生措施，可以达 到环境保护及安全的要求。 本项目建设所需资金万元，拟由江苏国泰南园宾馆有限公司申请银行贷款万元， 其余所需资金由江苏国泰国际集团有限公司投资。资金筹措方案仍需进步落实。 财务评价指标表明，该项目实施后在达到预期投入产出效果的情况下，项目的全部投资财务 内部收益率为所得税后，净现值万元大于零，所得税后。因此该项目在预期 情况下财务上可以接受，能较快收回投资，有较好的经济效益。 二主要技术经济指标 该项目主要技术经济指标见表。第页共页 表项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数量备注 经营场所规模 总占地面积合亩 总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 容积率 绿地率 机动车位个 劳动定 二项目经营方式 借用国内外优秀的宾馆管理经验，引进酒店管理顾问，由江苏国泰南园宾馆有限公司实行对国泰 南园宾馆的日常管理。 根据宾馆管理模式的成熟，可以适时成立国泰南园酒店管理公司，在实行对国泰南园宾馆的整体 管理的同时，可以输出国泰南园宾馆的管理技术，开拓三星四星级饭店管理的市场。 第章总论 第节概述 投资各方基本情况 本项目拟由江苏国泰南园宾馆有限公司及其母公司江苏国泰国际集团有限公司共同出资建 设。投资方基本情况介绍如下 江苏国泰国际集团有限公司 地址江苏省张家港市人民路国泰大厦 法定代表人王翔 注册资本万元人民币 江苏国泰国际集团是江苏省重点企业集团之。主要从事纺织品服装轻工工艺品五金机械 化工医药等商品的进出口业务。同时开展国际工程承包外派劳务和国际仓储货运代理等业务，并 涉及软件开发金融房地产宾馆旅游等。年集团出口额在全国出口额最大的家企业中 名列第位，销售额在全国销售额最大的家企业中列第位。年，集团完成销售 亿元，进出口额达亿美元，其中出口亿美元，连续第三年在江苏省外贸企业中名列首位。 年月，集团完成进出口额亿美元，其中出口亿美元，同比增，在全省外贸企业中 继续保持领先。 集团现下辖家专业进出口公司，多家外贸生产企业，两家四星级以上的宾馆，以及美国 日本香港等驻外公司，总资产超亿元，集团员工达余人。 企业资信等级级，年集团顺利通过了质量体系认证。 江苏国泰南园宾馆有限公司 地址苏州市十全街号 法定代表人孙岩纹 注册资本万元人民币 南园宾馆成立于年，为自收自支的全民事业单位，隶属苏州市人民政府外事办公室，主要 经营餐饮客房。年月日被江苏国泰集团有限公司进行整体收购，在此基础上组建江苏国 泰南园宾馆有限公司。 目前该公司主要提供客房餐饮理发会务票务服务附设商场部，批发零售百货副食 品其他食品零售卷烟工艺品除金银饰品针纺织品五金交电花卉酒店管理洗涤服 务。 宾馆目前占地面积亩，是苏州绿化面积最大的宾馆，馆内树茂竹秀，廊桥迂回，碧池喷泉， 绿坪如茵，名树古木，遍布园内，亭台楼榭假山与之相映成辉，入住南园宾馆，如入园林胜，由于客房数量少接待床位有限以及设施相对落后，接待能 力不能满足实际市场需求，配套的接待档次客房均价与接待能力不匹配，主要靠提高出租率长包 房来增加宾馆营业收入，使得宾馆作为高档涉外旅游饭店的经营业务活动受到严重制约，在旅游业 和宾馆业都很发达的苏州市区域范围内的市场竞争中，长期处于被动的地位。目前南园宾馆在苏州旅 游业和宾馆饭店业中所占的市场份额很小，市场地位并不乐观，其境况特殊而又十分尴尬。因此，南 园宾馆除了需要在经营方式上进行不断地改革和创新外，对宾馆进行适时地改造和扩建就显得十分必 要和紧迫。通过对宾馆硬件加大投入，提高接待档次完善功能和增强宾馆的接待能力，提高其市场 竞争地位，适应苏州地区不断发展的旅游市场需要，更好地发挥南园宾馆的资产效益，为宾馆和投资 者带来巨大效益，同时也可为苏州的旅游业发展做出积极贡献。 南园宾馆这次改造的总体指导思想是花园中的酒店，酒店中的花园。通过这次改扩建，充分 体现出南园宾馆的园林特色，不要求装修中的材质豪华，但要注重装饰的经典文化底蕴，注重营造软 件上的人性化和家园化。 受项目单位委托，苏州时代工程咨询设计管理有限公司承担了南园宾馆改扩建项目的可行性研究 报告编制工作，组织相关人员成立了项目组。项目组在江苏省工程咨询中心的协作下按照国家有关可 研报告编制规定以及有关方面的要求，首先开展了项目基础资料的调查工作，在对相关资料进行分析 与整理的基础上，编制了本可行性研究报告。 四可行性研究报告编制依据 苏州市发展计划委员会苏计中心号关于南园宾馆改扩建项目建议书的批复 苏州市规划局苏规选字第号建设项目选址意见书 苏州市规划局苏规设字第号建设项目设计意见书 苏州市文物局苏文物批字第号关于苏州国泰南园宾馆修改方案的批复 国家发展计划委员会办公厅计办投资号投资项目可行性研究指南试用版 国家计委建设部发布的建项目经济评价方法与参数第二版 国家省市有关设计和建筑规范标准 国家及地方其它有关法律法规政策 项目单位提供的有关资料 研究过程中实际调查及收集的其它资料 苏州国泰南园宾馆修改方案。第页共页 江苏国泰南园宾馆有限公司与苏 境。 宾馆现有房间间，床位张，餐厅个，只包厢，餐位个，宾馆承袭南园在广大 消费者心中国宾馆的形象，确立以政府接待商务会议企业家聚会国内外高档旅游团队为主 的客源市场定位。 年月份，客房总接待人数达人次，其中外宾人次，内宾人次，出租第页共页 率，总营业收入万元。该公司年月日及月日的资产负债情况参见 表。 表企业资产负债情况表单位万元 序号资债项目年月日年月日 资产总计 流动资产 长期投资 固定资产 固定资产净值 在建工程 其它资产 无形及递延资产 其它长期资产 负债合计 流动负债 长期负债 资产负债率 二项目基本情况 项目场址 南园宾馆座落在苏州古城东南，其西侧紧邻名园沧浪亭东靠网师园，北为旅游购物街，总占地 面积亩。 项目建设内容及规模 项目总建筑面积平方米，间客房。其中新建平方米，间客房新建地 下建筑面积平方米改造地上建筑物平方米，间客房。 配备各类专用设备及设施客房设备餐厅设备会议设备康健休闲设施游泳池舞 厅健身房球类运动等厨房洗衣房设备运输设备等。 总图工程包括绿化广场道路场景雕塑等。 项目经营范围 酒店客房餐饮会议商务休闲及相关配套服务。 项目建设期 为减少改造工程对经营的影响，项目建设期控制在年内。 项目固定资产投资额 本项目固定资产投资总额为万元。其中工程费用万元工程建设其它费用 万元预备费用万元建设期借款利息万元。第页共页 三项目建设背景 近些年来，苏州从个传统的旅游城市发展成为了中国旅游强市，进入二十世纪后，苏州旅游 业更进入了个全新的历史发展阶段，苏州市委市政府明确提出要以旅游业为龙头，带动第三产业全 面发展，使旅游业成苏州市国民经济的支柱产业之，把苏州建设成为生态优美的旅游度假基地。 旅游饭店是旅游基础设施建设的重要方面，是旅游者休息的主要场所。随着苏州市旅游市场的蓬 勃发展，国内外游客对该市饭店客房的需求持续增长，面向中高端旅游客人及境外游客住宿的高星级 饭店市场有了的定发展空间。同时该市高星级饭店相应的配套服务设施仍与客人的高端需求存在 定差距。 南园宾馆作为苏州高星级饭店之 增长率表示增长趋势也可以外推预测出年和年，甚至年可能入住星级酒店的客 源总量情况。具体计算如下 根据表的有关数据，先把各年入住星级酒店的过夜境外游客数量设为，各年的 时间变量设为，按照最小平方法原理，可以预测计算出未来可能入住星级酒店的过夜境外游客趋 势值的总和，即有 式中参数为年份数为直线在轴上的截距为直线斜率，反映年平均增长率 再计算的总和，即有，为简化计算，令， 因在此为奇数，故取的间隔为，将置于统计数据期的中央期，即年，则 和及的取值如表所示。将有关数值代入由此可得未来年份过夜境外游客的预测模型 表近年来苏旅游过夜境外游客数量预测用参数计算表 年份时间序数 第页共页 要预测年来苏旅游入住星级酒店的过夜境外游客数量，只需将代入上式，即可得 即年来苏旅游入住星级酒店的过夜境外游客数量预计将达到万人次，这与上年相比， 将净