增长 南京市房地产开发完成投资额自年来保持着较好的增长势头 年，受整体良好的经济环境的影响，房地产开发完成投资 额约为亿元，增长率也达到新高约 年，中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市 场，当年的的房地产开发投资额约为亿元，较之上年仅仅微涨 年和年伴随着房地产市场的整体升温，房地产开发完 成投资额稳步大幅增长，两年分别完成亿元和亿元，年增幅 分别为和 年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额 亿元，增长。 三竞争对手分析 南京农副产品物流中心，是本案最主要也是最大的直接竟争者。 南京农副产品物流中心坐落在南京市江宁区高桥门地区，为政府 主导企业化运作的特大型菜篮子工程。该项目规划占地亩， 概算投资亿元，总建筑面积约万平方米。园区分设展示交 易冷藏物流配送综合商务配套三大功能区，集农副产品检验检测电子信息结算食宿娱乐于体。 整个项目分两期建设，期占地约亩，建设万平方米农 产品展示拍卖蔬菜果品水产副食干货肉食等五大专 业市场物流交易区，配套建设万吨冷库。二期主要建设粮油 蔬菜加工区综合物流区农副产品的深加工配送仓储配送 中心和商务配套设施。目前期市场已初步建成，年月底蔬菜 果品专业市场率先投入试运营。 项目以南京为轴心，辐射半径公里，范围包括苏州上海 浙江等长江中下游大部分地区。预计初期年交易额为亿，中期为 亿，远景目标是亿以上。 第三章项目概况及分析 项目概况 项目名称悦来国际农副产品交易物流中心。 基本指标规划用地亩，规划建筑面积万平方米。 规划设计三层框架结构与大跨度单层用房为主，配套框架结构 办公用房冷库冷藏等设施。 功能定位站式农副产品交易作用。同时还会增加政 府的财政收入，这样政府又可以加大对基础设施如教育等的投资 力度，使来安经济发展更快速更稳定。 项目建成后将吸引大批农副产品商家和各类人才入城，将为来 安及苏皖地区带来巨大的人流物流资金流，推动苏皖地区经济的 发展。 三建议 本项目是政府主导市场化运作的大型菜篮子工程和现代服务业 项目，是带动三农发展，惠及来安及苏皖地区市民的民心工程， 建议政府给予更大优惠更多政策扶持，减免相应配套费及税收，优 惠土地费，相应配套定住宅用地以方便商家就近安家。 第章前言 随着农产品流通体制改革的深入和菜篮子工程的实施，在各级 政府的政策引导和资金支持下，我国农产品流通设施建设有了较快的 发展，基本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和 连销超市为补充，产区销区集散地市场相结合的农产品市场体系， 初步形成了全国大流通格局。 但目前，安徽省农产品流通设施建设相当滞后，不能适应农业生 产发展的需要，主要表现在现有市场容量太小，产地批发市场建设 滞后，加之没有很好的管理服务体系，农产品储藏加工运销能力 严重不足，农产品流通的中介组织发展滞后，流通的组织化程度很低， 这些因素制约了农业的发展和农产品流通。 来安县建设农副产品交易物流中心有利于调整本地区农业产业结 构，特别有利于促进农业产业结构的优化升级，是带动三农发展， 惠及周边地区的民心工程。 为积极发展现代流通组织形式，培育形成本地生产要素市场和农 产品体系，江苏南方控股有限公司提出开发建设悦来国际农副产 品交易物流中心，建成安徽乃至华东地区功能最全手段最先进的交 易物流中心。 江苏集团为全国户重点大型国有企业之，位居全国重点 规模企业前百强江苏省重点规模企业前十强，为江苏长江以北最大 的国有企业。目前在国内外拥有家上市公司近家子分公司 万多名员工资产总额多亿元。以汽车和纺织为大支柱，多 元化经营，形成了工业制造能源矿产公路投资现代服的座大型经济中心城市，以其历史悠久 文化底蕴深厚独特的资源丰富的文化完善的服务吸引了大批中 外商家游客，特别是近年来，全市的社会经济得到了长足的发展， 城乡居民收入和消费水平逐年上升，消费结构逐步升级，极大地促进 了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。 南京优质商业形成以新街口为重点，湖南路珠江路总统府 四大集聚区，从年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为 主，购物中心精品商业街在年开始出现，南京优质商业整体 空臵率很低，虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面 积仅为平米，市场仍有空间。 二宏观经济指标 及其增长 南京地区增长趋势较为稳定年南京地区生产总值增长势头加速，约，亿元生产总值 较之年，增长了约。年的生产总值更是达到了， 亿元，年增幅约 年，受国家宏观经济调控的影响，增幅放缓，当年增幅 此后增长势头放缓，至年，年增长率约， 年至年年均复合增长率约 年，全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算， 比上年增长 稳定的增长势头表明了南京经济环境良好的发展态势以及市场 对于经济发展的较强信心。 人均可支配收入及其增长 南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是经过年约 的增长高峰后，近两年来增速放缓，年和年的年增 幅分别为和 年至年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长， 年至年的年均复合增长率约为年，南京市城市居民的人均可支配收入为，元相比 较于上海的，元，杭州的，元，苏州的，元，由此可 见南京市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列 据抽样调查，年全市城市居民人均可支配收入为 元，比上年增长。 社会消费品零售总额及其增长 南京市城市消费品零售总额逐年攀升，年至年间的年 均复合增长率约为，显示出持续强劲的市场购买力 年，城市消费品零售总额约亿元，较之上年增长约 ，主要是由于南京市消费品市场投资环境的改善，批发和零售 业住宿和餐饮务业四大 产业集群。集团先后与韩国现代起亚法国家乐福日本富士重工以 及德国黛安芬印度马恒达等世界强企业及国际知名企业携手合作，走出了条以国际化带动新型工业化的成功之路。 江苏南方控股有限公司是江苏集团全资子公司，成立于 年月。注册资本亿元，现有资产近亿元，年销售额 多亿元。 投资连锁超市连锁餐饮与全球第二大零售商法国家乐福 集团英国韦博得集团旗下的咖世家 咖啡连锁品牌实现合资合作。 定向商业地产和流通贸易利用品牌优势和连锁经营资源，发展 定向商业地产供应超市农产品和投资现代农业示范区建设，以及钢 材煤炭贸易等延伸产业。是家乐福中国在江苏安徽重庆 河南河北山西江西等中国地区的唯合作伙伴，年月 在南京合资开设第家大型超市。现有家合资公司及其家连锁 超市是中国合作总社新合作商贸连锁集团有限公司第二大股东，致力 于全国农村商业连锁的探索和发展，以新的运行机制新的经营方式 新的服务理念和新的管理制度打造供销社新的形象，为三农服务， 为建设社会主义新农村做贡献。 第二章市场分析 项目背景 本项目位于来安县汊河新区，该区是皖东对接南京江北新市区的 桥头堡，与南京江北新市区高新技术开发区相连，国道贯穿全 境，分钟进入沪宁洛和宁淮高速，分钟到南京大桥分钟到 南京火车站和南京新生圩港，小时到达南京禄口国际机场。来安县 汊河新区总规划平方公里，北依沪宁洛高速，南连南京江北新市 区，呈现出以工业商贸政务为主体的三大组团发展模式。在首期 开发的第组团平方公里区域内，已有金太阳装饰城和宁北汽配 园等投资入驻。汊河新区区位优势独特基础设施完善配套能力较强要素 成本低廉投资政策优惠，具有东部的区位西部的成本。 南京为江苏省会城市，自古乃传统的长江中下游农副产品集散 地，商贸流通活跃。全市人口多万，以南京为轴心公里 都市经济圈人口多万。 南京作为长江中下游 生活服务宾馆洗浴餐饮邮电银行诊所公交 车站 安全中心保安机构保安监控中心护卫中队 公信服务机构公称处农药检测中心 政府行政服务机构车管所工商所派出所税务所。 三项目分期开发 项目分期开发示意图 期二期三期 项目分期开发策略 控制启动风险，首期以多层产品启动市场，降低项目的启 动风险 标定项目价值，创新的产品形式入市，标定项目的高价值， 奠定高形象认知 项目亮点分配，主要资源和展示亮点向期倾斜，确保 举奠定高形象认知后续每期都有个别亮点释放，配合价 值进步提升 产品供应的搭接，前后期产品供应适度搭接，保持定的 连续性 创业基金投入在前，扶持培育市场以引导商家入驻 便于施工原则，尽量避免每期用地的相互交叉和连接面过 于复杂，便于各期组织施工入口和流线，减少对前期开发 销售入住的影响 四项目规划策略 五规划设计原则 形式震撼整体采用仿生景观体系的叶脉式布局，克服园区 天际线过于平淡的不足，丰富园区规划意向 轴线贯穿主轴线不必垂直统，形式适当倾斜，使尽可能 多的楼座享受到主轴景观 资源倾斜主入口及中心景观局部放大，聚焦形成园区活力 核 空间围合以叶脉支线为组团核心，排布住宅组团，组团内 相对围合空间形式丰富 六规划设计要点集中体现项目规划价值入口广场 入口广场是项目的形象开端，是第眼的亮相。 建议以绿植加中型喷泉广场，打造热闹的具展示性的园区主入 口，开阔的入口意向与周边挺拔的现代感的建筑形成对比。凸显入口 广场的形象。 集中体现项目规划价值园区主轴 园区主轴是园区主要的资源带，要形成持续不断的视觉冲击。 集中体现项目规划价值中心景观 中心景观是园区主轴的聚焦点，也是整个