城 市。这将突出临沂市作为鲁南苏北地区中心城市的作用，强化临 沂市的辐射带动功能，使之成为鲁南地区经济贸易交通科技中 心城市，在经济实力城市建设水平和生活水平等主要方面接近或 达到国内先进水平。 二临沂经济开发区概况 为优化临沂投资环境，构筑起对外开放的窗口，搭建吸引外资 的平台，促进全市经济快速健康发展，省政府以鲁政字 号文正式批准易址建设临沂经济开发区。 临沂经济开发区位于临沂市城东南，规划控制面积平方公 里，近期开发余平方公里。 开发区具备良好的区位交通优势。沿海铁路纵贯南北，西邻京 沪高速，东邻东红高速，南邻临枣高速，北邻日东高速， 国道在开发区中心十字交叉，距临沂机场公里，距连云港岚山 港日照港近公里，距青岛港公里，形成了陆海空立体交 通网络。 开发区设商往办公和工业加工区，西部沂河两岸为商贸居 住金融办公服务区胶新铁路以东为工业加工区，设机械化 工高新技术电子纺织食品建材等不同工业区。 开发区按国际惯例运行，开放式经营，为投资者提供优质高 效全过程全方位的站式服务。开发区拟定的招商引资政策， 已经市委市政府审查通过，付诸实施。目前已吸引海内外各类客 商多批次，洽谈项目多个，总投资亿元，其中生产性比 较成熟的项目多个，总投资约亿元，近期已确定选址办理审 批手续，目前开发区已经完成投资亿元。完成了韩国工业园 鲁信国际物流园国家级出口加工区三个特色园区的招商引资全 同签订手续报批准备等工作。 开发区是临沂市新的工业生产制造中心物流中心和生活居住中 心。开发区沿沂河两岸建设，区内地势平坦，沂河水面多平方公 里。李公河彭白河解白河纵横其中，具有良好的生态环境。区 内沂河橡皮坝的建成，形成平方公里的相对高差很小，地面高程米，河底高程 米。 岸区土壤可分为河潮土和砂礓黑土两类。沂河岸边公里以 内河道洪流落淤而成的河潮土，区内平原洼地大都为古代渍洼形成 的黑砂礓土。沿河岸公里左右为灾水区，地下水为松散岩类孔隙 水，埋深小于米。区内地下水流向自北向南，年水位最大变幅 ，地下水类型为重碳酸钙型水，矿化度大都在， 值在之间，固贮量较少，可开采利用量较少。 根据区域地质资料，沂沭断裂带南北贯穿于临沂经济开发区之 中，沂沭河断裂带为纵贯我国东部的深断裂郯芦断裂的山东部分。 目录 第章总论 第节概述 第二节可行性研究的依据及范围 第三节项目提出的背景 第二章商贸物流业现状及前景分析 第三章项目法人 第四章项目功能定位与建设规模定位 第节功能定位 第二节项目运营模式 第五章场址选择与开发条件 第节场址选择 第二节选址的优缺点 优点 二缺点 第三节开发条件 第六章环境保护劳动安全与消防 第节环境保护 第二节劳动安全 第三节消防 第七章节能 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第八章组织机构及定员 第九章进度计划安排 第十章投资估算 第十章项目效益分析及优劣势分析 第十二章结论 第章总论 第节概述 项目名称 国际商贸城 二项目承办单位 临沂永信房地产开发有限公司 三项目建设地点 项目北接国道，南靠经济开发区号路，国道由南向 北穿过项目所在地。 四项目占地面积亩，项目总投资亿元，总建筑面积 万平方米，其中住宅用建筑面积为万平方米，商业建筑面积为 万平方米，项目单位平均综合成本为元平方米。销售 单价为元平方米，项目可实现销售收入亿元，利润总额 亿元，投资利润率。 五国际商贸城定位为国内国际名牌商品采购城，项目集商品 和电子信息产品为经营主体，兼具展示贸易研发信息设计 电子商务现代物流及进出口代理等多功能的国际专业化商贸物流 平台。 项目件优 越，涉外服务配套。 临沂经济发展保持连续稳定高速增长，特别是在新届市政府 的正确决策带领下，年，全市经济和社会事业实现了持续快速 协调健康发展，人民物质文化水平不断提高。全年实现生产总值 亿元，较上年增长。城镇居民人均可支配收入 元，增长城镇居民人均消费性支出元，增长。城市 居民人均可支配收入元，增长城市居民人均消费性支 出元，增长。农民人均纯收入元，增长。农民 人均生活消费性支出元，增长。收入的增长加快了消费 观念的转变，城乡居民的居住饮食及文化消费情况均有大幅改善， 城乡居民生活水平已从数量扩张向质量提高型转变。 临沂已形成了以轻工纺织机械化工电子建材煤炭 医药黄金为主，具有定生产规模和技术水平的工业体系。市内 商厦林立，商贾云集，已成为鲁东南地区重要的人流物流资金 流信息流中心，是鲁苏豫皖地区最大的商品集散地。与世 界上多个国家和地区建立了经济技术和文化合作关系。是全国 重点出口商品生产基地之。其中临沂批发城年成交额达 亿元，增长。其综合效益位居山东省工业品批发市场首 位，在全国十大工业品市场中名列前茅。 临沂市作为联接环渤海经济圈长三角经济圈的节点与枢纽， 是全国重要的物流交通中心枢纽。临沂批发市场覆盖鲁苏豫皖，辐 射全国，消费品交易额连续多年全国第三位，是全国重要的商品集 散地。经过多年的发展，临沂物流基础比较雄厚，配送网络完善。 因此被专家称为我国发展现代物流的最佳地点之。 随着临沂市社会经济的蓬勃发展，城市建设日千里，城市规 模的扩大是必然趋势。根据最新制订的规划，临沂市政府提出大 临沂新临沂的战略目标，要把临沂建设成为鲁南苏北淮海经济 区特大型中心城市。临沂市的定位，已转变为著名物流商贸城， 历史文化名城，山水生态城。根据临沂市的经济和社会发展远景 规划，到年，全市国内生产总值将达到亿元，年平均增 长其中，第产业增加值年均递增，第二产业年均递增， 第三产业年均递增建成后，对于促进临沂东部新城的崛起，带动临沂经济开 发区的人流物流信息流资金流将产生重要影响。在项目运作 上，依托国际先进理念，现代物流理念，实现商贸批发和现代物流 二者的完美结合。该项目为当地居民创造上万个就业机会，是经济 效益和社会效益并存的龙头项目。 六周边配套项目及环境 建设长途高速客运枢纽，临沂至南方各省市客运开通。 建立客运站至临沂批发城市场快速客货运通道。 临沂国际贸易展览中心，每年举办国际小商品博览会。 园区内部分生活娱乐居住区兴建。 物流仓储区启用。 第二节可行性研究的依据及范围 可行性研究的依据 国家山东省临沂市有关政策法规规划 国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数第 二版 临沂市年国民经济和社会发展计划 中共临沂市委临沂市人民政府关于加快我市城市化 进程的意见 临沂市城市总体规划 成立临沂市经济技术开发区批复文件 现行有关技术规范标准规定 市场调查和其他经济技术资料 北京清华大学临沂市城市空间发展战略研究 临沂市济研究中心，临沂市统计局旅游局提供的统 计资料。 二可行性研究的范围 项目的背景及必要性 国内外会展业现状与前景分析 建设规模 建设条件及选址 环境保护和节能 管理体制与定员 投资估算及资金筹措 经济分析。 第三节项目提出的背景 临沂市基本概况 临沂市位于山东省的东南部，东部连接日照，地近黄海，西接 枣庄济宁泰安，北靠淄博潍坊，地理位置重要。临沂市总面 积万平方公里，人口万人，是山东省面积最大人口最 多的行政区。 临沂城市功能基本健全，基础设施比较完善。陆路四通八达， 亚欧大陆桥东段的兖石铁路横穿市内，京沪高速公路纵贯全境海 运方便快捷，与日照连云港以及青岛等大港口毗邻空港现代舒 适，航线连接全国南北主要大中城市。通信设施先进，电力供应 充足，自然资源丰富，商贸市场发达，旅游环境优美，投资条行业性增长。 年，我国物流行业市场准入门槛降低，为各种资本提供了投资潜力 和机会。从中长期看，物流板块的上升趋势不会改变，预期物流业 在未来年将保持稳定增长，投资价值突出。 第三章项目法人 临沂永信房地产有限公司是由山东省国际信托投资有限公司以 及两个自然人于年月共同出资成立的家股份公司。公司 注册资本万元。公司主要从事房地产开发销售，物业管理。该 公司成立后，建立了完善的法人治理机制和内部控制制度，企业步 入良性发展的轨道。 第四章项目功能定位与建设规模定位 第节功能定位 项目定位于国内商品直供直配中心，是生产商与销售商终端 这间的直接供应采购平台，减少了商品中间流通环节提高了社 会效益。 同时，建设成为个具有现代水准的，集购物娱乐观光 休闲功能于体的综合性商业中心也为项目功能的定位。 市场发展趋势决定了其必须是个多功能的综合性商业中 心。从世界零售商业的发展趋势来看，以百货业为主体的大型零 售商业都有向娱乐休闲等辅助功能发展和延伸的趋势，这是增 强大型百货零售业竞争实力的需要。因此国际商贸城应当在发展 其购物功能的同时，增强其娱乐休闲功能，使其成为临沂地区 主要的景点之。 市场环境条件决定了其必须坚持以中等偏上的消费层次作为 其主要的服务对象。而且从其周边环境的发展趋势来看，中高档 的住宅小区和成片的办公楼将集聚起批消费层次较高的市场群 体，鲁信国际商贸城只有以这样的市场群体为主要目标，逐步提 高其经营档次，才能同市场环境相适应同时，也只有将市场扩 大到占市场大多数的中等收入层次的消费者才能形成规模效应， 鲁信商业广场总的层次定位应当是中