1、“.....广大农业科技工作者根据自然资源特点，培 育引进示范和推广了许多农作物优良品种。粮食作物有水稻小 麦玉米等，经济作物主要有棉花油料甜菜小茴香药材等。 社会经济综合实力的增强为实施大开发战略提供了捷足先登之 便。阿克苏市地处联结东南疆和地委行署农师师部所在地的区 位优势，具有天时地利人和的先决条件，方面可充分发挥商贸 交通金融信息和各种服务功能，另方面又为全市社会稳定民 族团结经济发展起到积极的促进作用。南疆铁路的建设和塔里木石 油开发将为加快全市各项事业的发展带来千载难逢的机遇。 农业基础设施建设有较大改善。到年底，全市已建成五好 配套标准条田万亩，占总耕地面积以上，渠系水利用系数达 。全市以上的农田基本实现田林路渠统规划灌排 配套，桥涵齐全，水利建设形成规模。 工业经济实力显著增强......”。

2、“..... 城市建设日趋完善。近年来，全市总投资亿，加快了城市基础 设施建设步伐，完善城市综合服务功能，强化市容市貌管理。全市现 有出租车辆，公交车辆城市绿化覆盖率达，广播电视人 户率达，电话普及率达。 阿克苏市先后荣获了全国双拥模范城自治区文明城市和 自治区卫生红旗城市自治区园林城市全国园林绿化先进城市 全国卫生城市中国人居环境范例奖等荣誉称号。 在今后年中，阿克苏市将全面加快建设新区改造老区的步伐， 以绿化净化美化香化为重点，形成主两次的中心格局。届 时，市区人口规模将达到万人，城市也将成为建城区面积达 平方公里，基础设施配套，综合服务功能完善，生态环境良好的花的改善，该区域治安环境必将有很大的改观。 空气状况 该区域空气质量尚可，主要污染源是粉尘污染和居民燃煤污染。 噪声情况 该区域噪音主要是城市噪音和汽车噪音......”。

3、“.....首要污染源应是墓地污染。其次该区域卫生设 施不完善，居民垃圾也是主要的污染源。 前言 对本案进行可行性分析，旨在通过对当地经济文化房地产市 场及宗地分析，提出项目规划的理念项目定位市场定位及分期开 发的初步建议 以规划和开发为前提，进行项目投资价值分析，阐明项目开发中 存在的问题和产生的效益，并通过成本分析毛利润分析税后利润 分析盈亏平衡点分析投资敏感性分析，为投资决策提供依据，为 项目运作保驾护航 本案从城市战略背景及项目资源分析，我们将本案定位为概 念，也就是中央居住区。项目定位为复合地产项目，即融合商业商 务商住和居住为体的大型地产项目。 本案主要经济技术指标参照行业规划的主要标准和项目定位展 开，其中总用地面积，总建筑面积平米。住宅按 的容积率规划，建筑面含底框商业积平米商业按 的容积率规划......”。

4、“.....建筑面积平米 由于缺乏土地价格资料和可参照对象，在土地价格演算上存在 定误差，仅供参考使用。其它成本和财务分析，均参照行业标准展开， 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,虽有所出入，但具有很强的参考价值 本案项目规模较大，我们共分五期进行开发，每期开发约万 平米，基本处于市场可消化的范围内。项目建设采用滚动开发模式， 以销售资金支持后续开发，保证资金使用的效率 项目分五期开发，价格逐步走高，住宅演算的平均价格为 元平米，底框商业演算的平均价格为元平米，商业演算的平 均价格五层为元平米 该项目总的销售额是万元。其中住宅销售额，底 框商业销售额万元，商业销售额万元 根据分期开发和销售计划。年初开发建设，当年实现销售 业绩万元，年实现销售业绩万元，年实现销 售业绩万元，年实现销售业绩万元，年实现 销售业绩万元，年实现销售业绩万元......”。

5、“.....可以实现万元的税前 利润，投资的税前利润率是项目的税后净利润是 万元，投资面临街，地处城市中心，具 备极强的商业辐射能力，且周边已经形成若干有规模的市场，具备成为阿克苏新的商业和居住中心的地位。 本案五面临街，其中塔北路团结路处于阿克苏市重点建设五 纵四横十湖的战略带上，具备长远发展潜力。 内部因素 企业发展战略和核心产业定位的价值和意义 本案对鼎隆置业房地产开发公司意义重大，从公司未来几年的发 展战略而言，拜城城市规模小市场空间有限，尤其是经过这几年开 发后，主力市场消费潜能基本消化殆尽，市场消费潜能的培养需要时 间积累，从近几年发展情形看，本地开发已不具备多大潜力，寻求新 的市场，转移开发资源成为企业战略层面上必须面对的现实。 市场战略布局的价值和意义 房地产企业竞争的核心要素不外乎土地资金技术和品牌，其 中土地是根本......”。

6、“.....没有土地储备何谈房地产 开发。从公司长远发展的层面考虑，必须考虑土地储备。尤其是对重 点区域市场阿克苏市无疑是阿克苏地区的重点区域市场，想在阿 克苏地区发展，阿克苏市的业绩至关重要。 其次，在阿克苏进行项目开发，对市场的合理布局提高市场覆 盖率提升品牌形象分散过分集中开发降低经营风险扩大社会影 响力等都具有重大作用。公司未来利润的增长可持续经营的价值和意义 该项目分五期开发，每年可为企业带来近万的净利润，对 公司未来利润的增长意义重大。其次，从本案的影响力和可持续开发 因素而言，作为阿克苏规模最大定位较高复合开发的项目， 对公司企业品牌提升企业战略转型和长远发展都会起到重要的作 用。 第二部分阿克苏经济及房地产市场概况 阿克苏市概况 阿克苏市是个以农业为主的县级市，座落于天山南麓，塔里 木盆地北缘，市辖乡镇场个街道办事处......”。

7、“.....城区 座落在多浪河畔，扼南北疆交通要道，是阿克苏地区政治经济文 化中心。年阿克苏市总面积万平方公里，总人口万人， 其中市属农业人口万人，劳动力万人，耕地万亩，全市 人均占有耕地亩。 阿克苏市属暖温带干旱气候，具有典型的大陆性气候特征，特点 是四季分明，热量丰富，降水稀少，光照充足，无霜期较长，昼夜温的净利润率是。 项目住宅部分的毛利润总额是万元税后净利润是 万元，投资的净利润率是。项目商业部分的毛利润 总额是万元税后净利润是万元，投资的净利润率是 对项目利润影响最大的变动因素是土地成本和商业项目的销售 率，这也是导致本案投资风险的主要因素。其次，土地获取的政策性 风险周期性风险都是必须加以重视的因素 从整体财务分析而言，本案具有较好的盈利能力，对企业品牌战 略提升和可持续发展意义重大......”。

8、“.....并为本案的运做提供更多的参考意 见，建议对本案进行更加细致的调研和论证工作，受时间精力和资 料限制，本案为初步方案，仅供参考和借鉴 第部分项目决策背景及摘要 外部环境 城市发展规划与宗地的关系对项目开发的影响 按照阿克苏市的规划，十五期间，阿克苏市城市建成区规 模扩大到平方公里现为平方公里，基本实现翻番，基本建成 轴两翼城市发展框架，城市绿化覆盖率将力争达到。在未 来的发展中，阿克苏市将改造多浪河，扩建多浪公园，建造库玛拉克 河东岸永久性河堤，重点建设五纵四横十湖，全力打造森林 化生态化环保型的水韵之城。其次，阿克苏地区人口增长和城镇化水平在未来十年，将获得快 速的发展，以阿温和库拜为核心的两大城市圈将促进区域经 济的增长。本案位于阿克苏市中心，依托人口和经济优势，必将对该 地块价值产生实质性的利好......”。

9、“.....如此多的宏观因素都对本地块产生长期而深远的影响。 阿克苏地区人口增长预测万人 年年年年 地市州合计城镇乡村合计城镇乡村合计城镇乡村合计城镇乡村 自治区 阿克苏地区 宗地所属地域在该城市的历史经济文化战略发展等方 面的地位 该区域属于阿克苏市传统的维族居住区，其居住拥有相当长的历 史，作为维族墓地的所在地，在维族文化中占有重要的地位。伴随着 近些年城市的发展和开发，该区域少数民族逐步向王三街虹桥花园 所在的区域迁移，使该区域汉族人口所占的比例逐步提升，人口构成 以外来人口租房和生意人为主香港巴扎和南城市场商户为主。 从区域战略发展的角度而言，由于四宅开发的主力区域，也是是阿克苏市房地产开发最活跃的板 块，其中大部分楼盘集中在塔北路为中心的东西两侧，包括早期开发 的温馨花园丽园，及近期开发的新农城市花园和兴农花园......”。