级码头个，正 在深水泊位有个万吨级油气码头泊位个万吨级矿石码头泊 位和个万吨级散货码头泊位己建成仓储库个，总投 资亿元。远期吞吐能力亿吨以上。港的深水条件良好， 中国罕见，世界少有。 已建成的铁路有南宁钦州黎塘钦州钦州 北海钦州防港钦州港等五条铁路和高 速公路在交汇。 口岸经国家批准为类口岸，配套设施齐全。港区己同越 南香港海南等多个港口有贸易往来。 二发展状况及前景 年，完成国民生产总值达亿元，全社会固定资产 投资突破亿元，达到亿元，比上年增加投资亿元。 其中房地产开发投资增势强劲。据统计，年市房地产开发完 成投资亿元，同比增长倍，与此同时，商品房的销售持续旺 盛，全年销售商品房面积万平方米，同比增长，实现 商品房销售额亿元，同比增长，随着我市商品房的市场 看好，房地产开发投资也随着快速增长。 东盟经济自由贸易圈的架构形成，将会进步凸显市内承大西南外接东南亚的经济战略地位，市的发展前景不可限量。 三城市规划发展方向 政府正在规划个大港口大工业大旅游的宏伟蓝 图，据了解，将用年或更长些的时间全力开展沿海基础设施建 设百项工程建设和城市建设的三大会战，重点推进三个 工程建设，即推进条大航道建设，构筑大港口，全面提升发展大 工业大物流的竞争力 推进以江两岸为轴心的城市建设，构建通江达海人 居环境优美的滨海城市 推进以三娘湾为重点的国家级旅游景区的建设，全面提高 滨海城市休闲旅游观光的吸引力。 根据市城市总体规划修编，近期至年市 将发展成为万人口的中等城市，远期至年将发展为万人 口左右的以临海大工业为主兼具商贸和滨海特色的大型港口城市。 根据城市规划发展以及当前人们对家居装饰市场的需求，项目紧 紧抓住市场的空项目总投资估算 技术指标 规划总用地面积 总建筑面积 其中期总建筑面积 商铺 住宅 二期总建筑面积 商铺 住宅 容积率 层数期为层裙楼和层住宅组成，二期为层裙楼和 层塔楼住宅组成。 建筑高度期米，二期米 第章项目概况及背景 项目概况 项目位于市南路与五马路交汇处，东连西大道，南通 桥可达港，西与大道相邻，北面经繁华的路可直达 市中心区。 项目所在区域属于钦城区，为政府重点规划的城区，区域内医院 学校文体公园金融等单位林立，各类市场如新隆市场华信 商场等住宅小区如菜市尾小区荣达荣花园华信花园新澳 花园等以及大批市政设施相继在此成片开发建设。项目地理环境 优越交通便捷，是市未来人气最旺升值最快宜商宜住的黄 金地段。 项目土地为出让方式取得，规划用地为亩，规划为商住用途， 不涉及拆迁安置，项目分两期开发，目前已进入施工阶段。 二项目技术要点 规划总用地面积 总建筑面积 其中期总建筑面积 商铺 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,住宅 二期总建筑面积 商铺 住宅 容积率 层数期为层裙楼和层住宅组成，二期为层裙楼和 层塔楼住宅组成。 建筑高度期米，二期米 层高米 规划布局期为单元式住宅，二期为两梯八户 三开发商简介 开发商为市城区房地产开发有限公司，其前身为市城区房 地产开发公司，该公司成立于年，隶属于市钦城管理委员会 和市规划局年，经市钦城管理委员会钦城管函 号文市财政局国有资产管理部门钦市财企号文及有 关部门同意，由实力雄厚的股东注入巨额资金改制而成。公司自成立 以来，立足建设，直秉承质量第诚信为本的经营 宗旨，公司主要管理人员均具有丰富的从业经验和较强的工作能力， 无不良记录。房地产开发业绩卓越，成功地开发了菜市尾荣达苑 荣达荣等批以人为本质优价廉的住宅小区，赢得了广大住户的好 评，树立了良好的信誉，被市建，协盛商业广场万国广场赛格新时代广场金色 海岸等项目相继启动，其中市委市政府招商引资的赛格新时代商 业广场在市场上取得了很好的销售业绩，但是目前在建的几大商场主 要是以城市休闲饮食娱乐超市购物等业态为主。对于随着当前房 地产升温而带来极大市场的家居装饰行业，却没有出现投资热潮。 本项目的建设，从实质上是弥补市场的空白，同时也是进步完 善当前市房地产市场的产业结构，项目开发具有很大的必要性。 二项目建设条件分析 供电供水输变电线路与广西主电网相连，电力充足。 市水厂日供水能力为万吨，完全可以满足项目施工建 设的供水要求。 二建筑原材料供应 项目建设所需的材料主要是钢管钢筋水泥红砖沙石 木材等。钢管钢筋水泥可直接到市内建材商店购买本市附近 有砖厂大量供应红砖木材沙石在本市都可轻易购到。原材料供应不 存在任何问题。 三项目建设已经办理的手续 国有土地使用权证钦国有第号 项目登记备案证钦市计登字第号 建设用地规划许可证钦市规地号 以上证件均已在年办妥，其它项目施工相关证件正在办理 当中。 第三章宏观环境分析 概况与区位优势 地理位置 市位于广西壮族自治区南部沿海，濒临北部湾，大陆海岸线 长达公里，地处东经，为东南亚与大西 南两个幅射扇面的轴心，是西南经济协作区最便捷的出海口，扼广西 沿海三个地级市与广西内地及大西南交通联系的咽喉，具有市联 五南大西南东南亚越南南宁海南之称。市区距自治区 首府南宁市公里，距北海市和防城港市分别为公里和公里， 是我国少有的集沿海沿江优势于体的沿边经济开发区。有兴旺 发达的农业，也有大有可为的海洋捕捞养殖业，城乡市场广阔，开发 建设有着很大潜在优势。 二面积与人口 现辖二县四区，即灵山县浦北县钦南区钦北区港经 济开发区和钦城管理区，总人口多万，其中市区人口万 人，总面积平方公里，小岛屿个，陆地海岸线长里。 有钦江茅岭江和大风江穿城而过，流入湾出海。 三发达的水陆交通 市是设局列为资质免检的房地产开发企业，在市房地产界拥有较高的知名度。 第二章项目建设的必要性及建设条件分析 项目建设必要性分析 几年前，市由于工业基础薄弱农业欠发达第三产业不兴 旺的状态，经济发展严重受到制约，作为国民经济晴雨表的房地产业 在三年以前可以说直没有发展，城镇居民的住房主要靠自建解决， 单位的集资房都比较少。 自建房没有统的规划，参差不齐，市政配套的不完善，物业 管理不配套，安全性差，这不仅仅给市民的生活和工作带来不便， 而且严重影响市容，使城市显得档次低下，而且又浪费土地资源。 近几年来，市政府为了贯彻国家政策实施，控制土地小块出 让私人自建房同时，为了提高市城市档次，招商引资，发展 经济，加强城市建设统规划统管理，鼓励商品房开发，引导市 民购买商品房来解决居住问题，这就要求有商品房开发，并需满足市 场需求。市政府的江两岸规划方案基本完成，正在计划实 施，此计划的实施将涉及大量拆迁，总户数达到多户，这些住 户的居住将通过多渠道来解决，将会是房地产市场的个庞大需求。 同时，国家的房改政策已取消了单位福利分房，方面限制了单位的 集资建房，另方面原单位的公房也要房改为商品化，这更要求社会 要提供更多的商品房。因此，本项目的建设是十分必要的。近年来，随着我国西部开发政策的实施，入世东盟贸易区的形 成，博览会址永驻南宁，作为大西南出口东盟最便捷的通道的， 经济亦迅速发展起来。随着经济发展，人们生活水平的不断提高，住 房条件改善成为衡量生活品质高低的个重要标准。目前，像原单位 的房改房传统式设计的住宅，只求户数求朴实，不求绿化不求 配套设施不求美观舒适，已不适合当代人的消费观念，不能满足当 代人的需求。当代人需求的是宽敞明亮美观舒适配套设施齐全的 居室但目前市这样的商品房极少。因此，本项目的建设，适合 当代人的消费观念，能满足当代人的需求，是十分必要的。 目前，市区内正在营业的能上定规模的大型商场较少， 仅有商业大厦南珠商场百货大楼等屈指可数的几个，这使根 本就不像个地级市。由于市场的空白，众多投资商也紧紧瞄准这 市场，近两年来住宅位于赛格广场北 面，层为商铺， 低层建筑商铺 从上表反映情况分析得出 从去年起，其它项目的商品房价位均在元平方米以上 临街商铺价位均在元平方米以上。 与本项目相邻的有新澳花园新隆市场华信花园商城。目 前新澳花园销售均价已经上升到多元平方米，推出住宅销售率 达以上位置较好的广场丽园年月份推出商品房共 平方米，均价元平方米，预售率，商铺平方米，售 价元平方米，销售率。 综合上述房地产开发商的销售定价及销售情况来看，市的 商品房及商铺还是有很大的需求，聚集零散商业统管理经营，特别 是投资开发大型的品牌商品专业管理商场，前景十分看好。 本项目多层商品房价位均价在元，小高层定价为 元，商铺价位定为元层元二层 元，本项目销售定价是适中的，在区域市场内具有很强的优势及 竞争力。 三项目区域投资环境调查 地块地处市钦城区北边，至南宁北海防城的高速公路 经此进出，属于市重点开发区域，而南路则逐渐形成以建材 电器产品家居装饰类为主，集加工零售批发为体的商贸条 街。近两年来，项目周边已成功开发了新隆综合批发市场华信建材 市场两个大型的商品贸易市场，使得周边商业气息日渐浓厚，人气旺 盛，多个现代住宅小区也在此相继开发，新澳花园二期已经售罄 交房，三期销售路看好，华信商城花园新隆综合市场占天占地住 宅楼销售也相当不错，目前产品所剩量不是很多。 四分析结论 根