消费者购房是个人投资臵业行为，因此质量是购房者首要关注问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。是安全性方面。主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备居住功能，将来高价格住宅应是最好住宅。三是舒适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。四是适用性方面，个家庭在不同时期有着不同家庭结构，对住宅消费也有不同要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑另重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容物业管理与住宅本身质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。住宅开发及开发商向规模化发展前几年，宁德市城市住宅开发数量发展较快，但开发规模偏小。除逸涛小区长兴城外，大多规模较小。不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争粗制滥造哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够昀居住空间，功能设施齐全，还要有合理销售价格。房地产开发商只有通过大规模低成本开发，才能满足用户要求。宁德市目前开发许多商住小区等开发建设规模都不大，市场竞争力不大。住宅开发向规模化发展，形成新住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从宁德市最近两年房地产市场上也能看出这变化，批实力雄厚具有丰富操作经验房地产开发企业也涌现出来，并占市场主导地位。住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着宁德市城镇居民收入永平逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，宁德市居民购房除直接居住或自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与宁德市市民近几年生活水平很快提高不无关系。最近几年，在居民消费支出中恩格尔系数又有新下降，这标志着居民生活由温饱型向小康型过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然趋势。随着居民消费水平提高和住房分配方式改革，家庭住房消费支出平均比重将由上升到左右。其中中低收入家庭为，中高收人家庭为，富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款支持，住房消费热点将加快形成。个人购房比例也由八五时期增加到年，目前这比例已超过，并保持逐步上升势头。从以上分析可以看出，未来商品房升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，世鸿伟业市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据。当前住宅市场面临矛盾和问题目前，以住宅为主体房地产市场在发展过程中面临着些深层次矛盾，结构性阶段性体制性供给过剩现象突出，市场有效需求不足。主要表现在以下三个方面商品房空臵量继续上升，消化空臵房压力加大。据有关资料统计，宁德市空臵商品房已属不低，些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或风险分析，车辆事故和设备事故般较多，需重点防范。在加强全员教育，提高安全风险意识和防范意识同时，拟采取以下措施原材料运输车辆要勤检查勤保养，保证行驶和制动系统完好。加强对车辆抽检，不符合要求车辆不得进入施工现场。施工现场作业机械，要有专人指挥监督，防止机与机，机与人发生碰撞事故。夜间施工要配足照明设备，特别在上坡转弯处要加大照明亮度。车辆进入施工现场后，要求减速行驶。加强用电管理，规范各类电气设备使用，电箱电源线等勤检查。发现破损及有碍安全使用及时更换。在雷雨大风季节，做好防滑防雷防漏电措施，确保施工安全。现场文明施工措施现场文明施工是施工企业现代化管理水平综合反映，它能促进施工安全质量工期等管理提高，进步树立企业社会形象，增强各环节间管理。严格按宁德市文明施工达标现场标准进行管理，现场施工管理人员做到文明施工，挂牌施工。在施工现场挂上显目宣传标语企业简介工程简介和文明安全质量标志牌，以提高工作人员质量安全意识。严格遵守市容规定，保证道路畅通，现场设臵必要环卫设施。对施工人员进行文明施工教育，施工期间保护好施工现场附近切公共设施。采取相应措施减低尘埃噪音污染。进入现场各种材料工具半成品等按指定地点堆放整齐，施工操作人员要做到工完场清脚下清。现场临建设施，在工程施工完毕后，及时拆除。第六章项目实施进度安排本项目计划在二年个月左右时间内建成。建设进度计划如下表表建设进度表序号项目年年年年策划可研工作建筑方案设计三通平综合管网设计施工图设计报建土建工程施工完成投资，开始预售单体工程验收分项工程验收第七章投资估算与资金筹措投资估算投资估算依据根据建设单位提供土建工程基础数据，按设计方案确定建筑面积结构建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求。宁德市东侨区目前土地市场价格。宁德市建筑定额标准及三材价格。项目建设期为二年，土建项目建设内容较简单工期短，故取定土建不可预见费和预备费用。根据中国近二年建筑材料设备等价格变化形势和对本区实际情况调查。根据对目前国内同类项目费用收取情况调查。总投资估算土地使用费万元土地出让金含报批费万元亩亩万元前期经费万元工程勘察元孔孔万元工程设计元万元工程监理万元三通平元万元工程造价咨询万元工程咨询万元招标代理服务费万元土建及安装工程费万元土建工程元万元安装工程元万元桩基工程元万元消防工程万元电梯台万元台万元配套设施建设费万元道路元万元绿化工程元万元景观工程万元万元灯光工程万元万元环保设施万元管理费万元场不断发育和竞争日趋激烈，住宅市场品牌商品房出现势在必行。在商品房日益走向买方市场今天，消费者对于商品房关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人市场。在这几年宁德市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询重点由价格区位转向开发商品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势原因，主要有先富者市场潜力。宁德市改革开放年来经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高。据有关资料统计，富裕家庭约占左右，最近几年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房需求很大，形成先富者市场潜力。蕉城老城区如东湖新村锦福城莱茵城带，是宁德市较早开发商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来人士，下步商品房更新换代，加上二三级市场放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次品牌商品住宅潜在需求转化为现实需求。商业消费潜力。宁德市是典型商贸城市，发展商贸直是宁德市经济发展重点之。由于撤地设市，提高了宁德市在沿海带知名度，为宁德市城市经济发展带来前所未有机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也将越来越多，私营企业主住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次商品住房将形成定市场需求，像世鸿伟业这样环境优美档次较高住宅，无论是销售或出租都有较大市场潜力。项目区位市场潜力。世鸿伟业项目位于东兰组团，环境得天独厚，是开发高品质精品商住小区不可多得地段位臵，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟区位优势并蕴藏着巨大区位市场潜力。户内智能科技运用成为住总论项目概况项目名称世鸿伟业商住小区开发建设项目建设地址福建东侨经济开发区东兰组团，闽东路北侧华庭路与和畅路之间建设性质新建总投资亿元项目负责虞锡龙建设单位虞氏福建房地产开发有限公司企业性质有限公司工程概况项目位于东侨开发区高速公路以东，闽东路北侧，华庭路与和畅路之间。市政配套设施齐全，紧邻闽东路，交通便利。元按上述项之和计算万元行政事业性收费万元城市基础设施配套费元万元质量监督费元万元噪音排污费元万元白蚂蚁防治费元万元防雷检测费元万元不可预见费万元按上述项之和计算万元项目总投资上述项之和为万元项目总投资估算表见表。表总投资估算表序号工程或费用名称单位数量单价金额万元备注土地使用费前期经费土建及安装工程配套设施建设管理费行政事业性收费不可预见费总计资金筹措本项目建设资金由建设单位自筹，虞氏福建房地产开发有限公司使用自有资金万元作为项目资本金按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发。第八章经济效益分析本项目财务预测所使用基础数据和基本条件是国内及福建省内同类型项目实际经济状况，在分析了本区房地产市场基础上，结合本项目具体情况进行测算和选定。本预测尚未考虑商业店铺与住宅价格差异。销售价格根据工程所处位臵周围环境条件和房地产市场趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，住宅平均每平方米建筑综合售价元，商业平均每平方米建筑综合售价元。不计其他物业销售收入。销售收入估算以出售物业平均价测算住宅元万元商业元万元合计万元交易税费及其他万元利润总额万元所得税前万元所得税后有关指标计算根据损益状况和投资状况计算，该项目投资利润率和利税率分别为投资利润率投资利税率盈亏平衡点即销售率或销售价达时可保本。敏感性分析为了进步研究项目盈利水平和获利能力，我们对影响经营效果几个因素进行不确定性和敏感性分析。当销售收入下降时盈亏平衡点即销售率或销售价达时可保本。当投资成本上升时盈亏平衡点即销售率或销售价达时可保本。敏感性分析从以上分析看，本项目在经营期内有较强抗风险能力，盈亏平衡点常态为，即出售率或销售价低于该比例，企业经营亏损，当出售率高于这比例，企业经营盈利。当企业处于营业收入下降或投资成本上升不利情况下，仍具较高获利水平。第九章风险分析及对策市场风险分析本项目风险主要来自二个方面，是同类产品价格竞争。由于本项目产品直接经济效益良好，市区内规模较大和经济实力较强企业也在进行同类产品开发，将导致市场剧烈竞争，可能造成产品销售价格下调。二是建筑材料价格波动。建筑材料价格受各种因素影响，波动频繁。本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位配套设施交