整体档次及租赁价格来看，由于科技园区内多数企业尚处于发 展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能 力不强，在此种需求特点下，地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符 合区域内企业需求情况。 写字楼物业分布状况 从地区写字楼物业的分布情况来看，由于科技园区对高科技研发产业的支 持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技园 区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。而当地些族及小公司为 节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密集区 且交通便捷的商住公寓。 商业步行街项目投资立项资金申请报告，商业步行街，琼海商业步行街，衡阳商业步行街，商业步行街效果图，商业步行街平面图，前门大街商业步行街，商业步行街景观设计，北京路商业步行街，惠州商业步行街，商业步行街设计案例 写字楼物业市场发展趋势 从区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主 要集中于高科技产业园区，且未形成定的商务气候。但随着区域产业发展， 人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。区域未来写字楼物业供应体 量的逐步增大物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进步提升区域 的商务环境，并促进地区的高新科技产业的稳步发展。在这种变化过程中， 未来区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型 消费互补的方向发展。 周边写字楼对本项目影响 从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近高科技产业 园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。基于以上客观条 件，未来项目主要消费者也将以高科技产业园区办公人群为主，因此，项目 定位上也需考虑定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。 地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析 区域公共交通状况分析 地面公交客运系统 在人们订金及租金而进入随后的销售阶 段，租金回笼会产生定灭失即由租金收入转变成为销售收入。在整个租售 过程中，招商初始工作要提前于销售工作，这样可以为后期销售创造良好条件。 另外，宗地也考虑了考虑全部自持的资金回笼状况，具体数据说明可见经济模型 部分。 商业步行街项目投资立项资金申请报告，商业步行街，琼海商业步行街，衡阳商业步行街，商业步行街效果图，商业步行街平面图，前门大街商业步行街，商业步行街景观设计，北京路商业步行街，惠州商业步行街，商业步行街设计案例 区域总体环境分析 地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区 中具有工作居住娱乐等功能规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建 的综合性区域。 按照北京市政府对地区城市副中心的定位，以及年北京市政府数次 对区域进行规划调整，区域整体居住环境有了明显提升。产业交通配 套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻 区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，地区也 由过去单纯的生活居住区朝着国际化的方向发展。 区区域域规规划划 地区总用地规模为平方公里其中西侧绿化隔离带用地约为平方公 里，规划总居住人口为万人，现有常住人口近万人。总体布局由地区功 能链自然生态链景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成，包括个地区 级主商业中心个次商业中心个社区商业中心和个文化娱乐中心个 区间公园个社区绿地和条区间绿色通道另外还有广顺南北大街为地区 功能性景观主轴，北小河为水景主轴，绿化主轴。 区域按照最新城市规划功能标准划分，以北小河为界，分成南北两大块。北 小河南侧统称为新城，其功能以中心区公共设施为中心，以居住为主， 兼文化教育办公等功能的综合区北小河北侧确定为科技产业园区， 其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住商服等相应配套服务功能的综合区。 目前，朝阳区在已经形成了建国门外三里屯亮马河三个使馆区之外，第四使 馆区落户，从而更进步增强了区域的整体竞争力。 核准通过，归档资料。 ，商业步行街效果图，商业步行街平面图，前门大街商业步行街，商业步行街景观设计，北京路商业步行街，惠州商业步行街，商业步行街设计案例 摩托罗拉爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在，区域外资企业总部自 建物业面积预计超过万平方米面积。地区跨国企业的高速发展，同样预示 着地区未来发展的巨大潜力。 外资企业在建物业面积比例图单位平米 从的产业园的发展方向来看，十五规划期间，朝阳区重点发展目标之 就是把打造成个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户的过程中， 这种跨国企业研发总部效应也极大的促进了地区的商务氛围的提升。随 着地区产业的高速发展，地区将凭借区域产业经济的核心竞争力，以及整 体环境的日趋完善，成为北京另个具有复合功能的城市中心地。 区区域域写写字字楼楼物物业业状状况况及及分分布布 写字楼物业供应情况 发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有 着突飞猛进的发展。在高科技产业园区的建设过程中，大批国际大型企业先 后落户科技园，从而带动了对地区写字楼物业的需求。 写字楼物业项目统计表 项目名称体量租金元日档次 爱慕国际乙级 博雅国际中心规划待定甲级 众运大厦乙级 叶青大厦甲级 摩托罗拉， 北电网络， 爱立信， 西门子， 安捷伦， 摩托罗拉北电网络爱立信西门子安捷伦 系列商业步行街项目投资立项资金申请报告，商业步行街，琼海商业步行街，衡阳商业步行街，商业步行街效果图，商业步行街平面图，前门大街商业步行街，商业步行街景观设计，北京路商业步行街，惠州商业步行街，商业步行街设计案例 中辰大厦乙级 洛娃科技大厦乙级 鑫佳泓大厦甲级 博泰大厦甲级 博泰国际元商住 科技创业园甲级 星源国际商住 娜丽莎大厦商务 元商住 大厦甲级 佳境天成商住 鹿港写字楼规划 嘉美风尚规划 人济大厦规划 从统计数据来看，地区写字楼面积含未来规划整体供应量超过万平方米 此数据不包含外资企业自建物业面积。单从现有未经允许，请勿外传,商业步行街项目投资立项资金申请报告，商业步行街，琼海商业步行街，衡阳商业步行街，商业步行街效果图，商业步行街平面图，前门大街商业步行街，商业步行街景观设计，北京路商业步行街，惠州商业步行街，商业步行街设计案例 区区域域环环境境发发展展趋趋势势 在发展初期阶段，由于市政交通配套设施的滞后度发展速度相对缓慢， 被称作睡城。但在近年政府规划调整和改善良后，地区整体环境得到很 大的改观，区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可，同时也吸引众多国外 高新企业纷纷落户。 近年来，国外大商家看好地区蕴藏的市场契机，宜家华堂沃尔玛家乐 福等纷纷选址。在这种整体环境利好的趋势下，地区的房地产市场也得到 了稳步的发展，住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势，商务办公环境日趋浓厚， 区域商业地产开发更是出现了井喷现象。 在这种交通市政配套逐步完善的过程中，正朝着城市副中心的定位 方向稳步发展，成为真正意义上的生活国际化，居住都市化的大。 产产业业发发展展布布局局 科技园位于朝阳区酒仙桥地区，占地平方公里。园区以首都机场高 速路为界分为东西两部分。东区的范围是东至京包铁路，西至四环路，南至坝 河酒仙桥路电子体育场南侧路和驼房营路。 年月日，北京奥运经济重点推介项目加拿大北电网络中心作为入驻 高新技术产业区的第家全球强企业正式落户。随后世界强企业 纷纷把视线转向以睡城著称的，年月摩托罗拉研发总部在破 土动工，年月日宝马汽车电子技术研发中心在奠基，韩国三星电 子西门子松下等跨国企业纷纷选择将总部定在。 目前高科技产业已经形成以电子通讯等高新技术产业为主的产业结构链， 产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器科技创业园 和中国北京留学人员创业园。截止年高新科技产业园区内的电子信 息类产业已达，产业已形成以通信计算机数字视听为主的产业支 柱。 在地区产业链条逐步完善的过程中，地区的商务氛围愈来愈浓厚。西门子商业步行街项目投资立项资金申请报告，商业步行街，琼海商业步行街，衡阳商业步行街街项目投资立项资金申请报告，商业步行街，琼海商业步行街，衡阳商业步行街，商业步行街效果图，商业步行街平面图，前门大街商业步行街，商业步行街景观设计，北京路商业步行街，惠州商业步行街，商业步行街设计案例 虽部分新建住宅配备建设定体量的商业，但由于地理位置体量规模和建设速 度等原因，均不具备形成北部的核心商圈中心的基本条件。 本项目的立项体量近万平方米，对面家乐福项目体量也达万平方米，整体 放量达到万。未来区域内十余万体量的规模具备形成核心商区的先决条件， 在北部区域具有足够的冲击力，可完全满足北部人群消费需求，避免消费向 外部流失。 区域人口消费需求分析 从目前地区的人口消费情况来看，宗地周边居住人口及产业园区办公人群总 数未来将达到万人左右，此部分人群多数为高新企业研发人员和高校教职员 工，高收入高消费力人群比例较高。 但从目前区域现有的项目来看，多数商业配套属于写字楼底商体量规模普遍偏 小，且主要面向于自身楼宇办公人群自用。现有物业档次业态功能及体量难以 满足区域人口的消费需求。 从宗地的地理位置及体量规模来看，本项目万的体量规模可形成北区商业核