灵活运用古园林建筑设计理论和现代科技手 法，真正做到步移景异移步换景。古蕴浓郁的建筑，自然高下的山 势，萦绕开合的水系，构成了景区的结构框架。主要景观呈轴线状展 开，高潮迭起，交相辉映。由建筑水体水面绿化等造景要素组 成大小空间环境，形成既有太湖地域风情，又令人耳目新的现代文 化园林风光，并体现出多元协调，蕴古出新，亲和人性，寓教于乐， 湖山毓秀的文化园林布局特点。详见规划用地面积和效果图 湖旅游度假区文化园项目投资立项资金申请报告，西丽湖度假村，千岛湖洲际度假酒店，雁栖湖度假村，梁子湖龙湾度假村，天目湖涵田度假村，香蜜湖度假村，静之湖温泉度假村，东山湖温泉度假村，千岛湖绿城度假酒店，文昌湖旅游度假区 规划用地面积指标 蓼莪文化园区总用地公顷投影面 积 蓼莪寺用地公顷 太湖观间用地公顷 入口广场公顷 商业用地公顷 停车声公顷 道路用地公顷 绿化用地含水体公顷湖旅游度假区文化园项目投资立项资金申请报告，西丽湖度假村，千岛湖洲际度假酒店，雁栖湖度假村，梁子湖龙湾度假村，天目湖涵田度假村，香蜜湖度假村，静之湖温泉度假村，东山湖温泉度假村，千岛湖绿城度假酒店，文昌湖旅游度假区 四客源市场分析 据调查研究，中国城市居民观光旅游，随距离增加而衰减， 的出游市场分布在距城市的范围内，的市场分布在 内，分布在内，由旅游中心城市出发的非本市场居民的 目的地选择范围，主要集中在距城市半径范围内。以此做参考， 可将园区主要国内客源市场定位在半径范围内。而这地区恰 恰包括由宁镇扬苏锡常杭嘉湖和上海构成的中国当今最大的城市 带，园区就处该城市带的中部。这些城市人口众多，经济发达人民收 入水敏感的因素是销售收入。因此企业 定要对外充分做好市场营销和广告宣传，以扩大知名度美誉度，增 加指认性入园游玩率。对内控制成本，深挖潜力，要创造设计更多与 景区文化融合的，具有参与性观赏性的项目，以稳定游客数量，提 高游客的消费水平，取得更好的经济和社会效益。详见附表 七综合评估 。蓼莪文化园景区地处富庶的长江三角洲，依山傍水，三面环山， 西南面向太湖开口，有良好的小气候环境和优质的地下水资源。景区 经济发达，人杰地灵，教育和文化氛围浓厚，加上交通发达，可进入湖旅游度假区文化园项目投资立项资金申请报告，西丽湖度假村，千岛湖洲际度假酒店，雁栖湖度假村，梁子湖龙湾度假村，天目湖涵田度假村，香蜜湖度假村，静之湖温泉度假村，东山湖温泉度假村，千岛湖绿城度假酒店，文昌湖旅游度假区 项目环境现状 地理位置 湖旅游度假区位于常州市东南部太湖之滨的雪堰和潘家两镇 境内，面积平方公里，是常开地区唯的面临太湖的旅游资源。 度假区距离常州市区仅公里，距离无锡市区约公里，距离无锡 马山太湖国家级旅游度假区和灵山大佛仅公里路程。 由湖蓼莪山旅游发展有限公司投资建设的中华蓼莪文化园景 区处于开进太湖旅游度假区的中央南假侧东至蓼莪山脊线西至梅 园岭西段山脊线规划用地范围约公顷。其范围如图示，中华 蓼莪文化园地处环太湖旅游带，周边有知名的灵山大佛三国城水 许城常州中华恐龙园天宇禅寺溧阳天目湖和茅山景区。 自然条件 气候中华蓼莪文化园所处地区气候温和，雨量充沛，四季分明， 属亚热带季风季候年平均气温左右，月份最冷，七月份最 热，无霜期天每年月到月为雨季，年平均降水量 常年主导风向为东南风，年平均风速。湖旅游度假区文化园项目投资立项资金申请报告，西丽湖度假村，千岛湖洲际度假酒店，雁栖湖度假村，梁子湖龙湾度假村，天目湖涵田度假村，香蜜湖度假村，静之湖温泉度假村，东山湖温泉度假村，千岛湖绿城度假酒店，文昌湖旅游度假区 请报告，西丽湖度假村，千岛湖洲际度假酒店，雁栖湖度假村，梁子湖龙湾度假村，天目湖涵田度假村，香蜜湖度假村，静之湖温泉度假村，东山湖温泉度假村，千岛湖绿城度假酒店，文昌湖旅游度假区 虽屡经兴废，经期工程修复后，已具风貌。悠久的历史文化，可以 精心挖掘和创造出独特的人文景观和个性鲜明的主题旅游文化，确定 在相邻旅游区的地位，以与众不同的旅游价值和魅力召唤游客。 雄厚的区域旅游整体规模 江苏太湖地区直是国内外旅游文化的热点，附近有无锡马山国家 级旅游度假区灵山大佛水浒三国影视城欧洲城等景区，和正在 规划建设中的其他旅游度假观光区，旅游资源分布各有特色，各区可 以扬长避短，相互协调，建成各具特点而又密切联系的旅游基地，将 形成强大的规模优势，有力地推动整个区域的旅游业的发展。今后毫 无疑问，苏锡常地区的滨湖旅游事业将如本地区的经济样熠熠生 辉。本园区的开发可以充分发挥这种地域边缘优势。 便利的交通条件 随着沪宁高速公路宁杭高速公路新长铁路的开通，以及潘分公 路环湖公路潘百公路潭底公路等道路的进步建设加上在潭 底附近建设开通直达苏州无锡湖州杭州的航班，将使本地区成 为交通便利，对国内外游客具有吸引力的旅游观光基地。湖旅游度假区文化园项目投资立项资金申请报告，西丽湖度假村，千岛湖洲际度假酒店，雁栖湖度假村，梁子湖龙湾度假村，天目湖涵田度假村，香蜜湖度假村，静之湖温泉度假村，东山湖温泉度假村，千岛湖绿城度假酒店，文昌湖旅游度假区 三项目内容概况 中华蓼莪文化园的规划布局以湖旅游度假区的整体构想为基 础，秉承地域传统，利用自然景观，注入文化内涵，力图凸显文化 园林之特色。全园区主要可分六龙广场蓼莪山村净澄湖二十湖旅游度假区文化园项目投资立项资金申请报告，西丽湖度假村，千岛湖洲际度假酒店，雁栖湖度假村，梁子湖龙湾度假村，天目湖涵田度假村，香蜜湖度假村，静之湖温泉度假村，东山湖温泉 地质规划有地大部分为低山丘岭，山峰最高程米，山体 坡度以以下为主，主要岩体是乌桐砂岩，土壤为黄泥土白土 灰心黄泥土，覆土厚度米左右，地耐力为，抗震防裂度 为度。 水文太湖沿岸湖深平均米，常年平均水位米，最高洪 水位米年。最后枯水位米，湖底土质主要为粘土和 淤积泥质构成的软底，在潭底附近有部分沙砾岩底，由岸边向湖中延 伸。水质含磷等有机物成份较高。水体目前基本达二级地面水标准。 植被由于区域内优良的水土条件而形成的小气候，植物生长茂 盛，植被良好，共有乔水灌木竹林草木植物树种近百种，栽培 作物有水稻麦子玉米茶叶等，还有桃桔，梨等多种瓜果。 其他 道路交通区内现有环湖路宽公尺，东至无锡马山区公里， 西至宜兴分水镇与往浙江公路相连，有盘山公路公尺至锡宜路约 公里，区内离无锡和常州市区分别分到小时车程 供水区内有古井，日取水约吨，附近村民日常生活用水 主要靠打井取水，武进政府拟在二年内建水厂 供电现有雪堰潘家二镇的变电所引线路提供湖旅游度假区文化园项目投资立项资金申请报告，西丽湖度假村，千岛湖洲际度假酒店，雁栖湖度假村，梁子湖龙湾度假村，天目湖涵田度假村，香蜜湖度假村，静之湖温泉度假村，东山湖温泉度假村，千岛湖绿城度假酒店，文昌湖旅游度假区 通讯邮电服务目前主要依托雪堰和潘家二镇，电信服务质量尚 可，市政府似在区内建邮电所。 二项目建设条件分析评价 优美的自然条件 该园区依山傍水，地形地貌景观丰富，三面环山，南临太湖， 山顶山坡植被良好，山林叠翠，空气清新，鸟语花香，景色秀丽园 区两侧各有座山峰廷至太湖边，宛如伸出双臂呵护着中华蓼莪文化 园的宁静和安详。这些为园区项目的发展奠定了风景资源的基础。 丰富的人文资源 该区历史上曾留下了不少的名胜古迹，其中蓼莪寺最为著名，始建 于东晋，得名于诗经小雅蓼莪篇，是全国唯的孝子祠遗址。湖旅游度假区文化园项目投资立项资金申假村，千岛湖洲际度假酒店，雁栖湖度假村，梁子湖龙湾度假村，天目湖涵田度假村，香蜜湖度假村，静之湖温泉度假村，东山湖温泉度假村，千岛湖绿城度假酒店，文昌湖旅游度假区 蓼莪乡村商业街租金及购物收入 商业街可以出租摊位的方式来提高相应的收入，商业街面积共 平方米，按每日。元平方米计算，收入约万元年。购 物每人按元计，万人次计万元年。 由此可得，正常年份总收入为万元。年月试营业， 月按计算。详见附表 营业成本的测算标准 游乐营业成本 该成本是指景点设施所消耗的水电费及日常维修费用，不包括门 票印刷和服务人员的工资这两项列入管理费用内测算。本研究报 告为了简化测算程序，把日常维修费用和国内旅游待业的平均营销成 本占营业收入百分比的水准，按门票收入的提取高预测营销成本。 每年计万元。 客房营业成本 按营业收入的计算，每年计万元。 湖旅游度假区文化园项目投资立项资金申请报告，西丽湖度假村，千岛湖洲际度假酒店，雁栖湖度假村，梁子湖龙湾度假村，天目湖涵田度假村，香蜜湖度假村，静之湖温泉度假村，东山湖温泉度假村，千岛湖绿城度假酒店，文昌湖旅游度假区 消费营业成本 消费营业成本主要是指餐饮成本和休闲设施的耗费和简单维修 保养费用，前者参照餐饮商品零售行业的平均毛利水平，般为 成本约为万元。但本园区滚动开发的规模效应明显，休 闲设施和游乐设施带来的收入增量数量巨大，本应计入门票收入栏目 中。但是，根据经济需求规律和游客的旅游心理，本景区的门票价格 确定为元人，且境内外人士律同等票价，除了游客人数增加等 因素以外，在门票收入中不再反映