（终稿）北部湾钦州港大型临海工业综合配套服务区用海新增项目立项申请报告书.doc（最终版）

总体发展趋势判断 综合政策投资消费市场等各方面因素，我们对钦州房地产行业的基本 判断是 钦州市房地产产业经过几年的发育，已初步完成了其快速成长期，进入 个消费力相对平稳增长市场适度竞争的快速发展时期，尤其是当今北部湾经 济区获批，钦州经济的喷井式发展更是指日可待，在钦州城市社会经济的中观 背景良好的条件下，房地产业亦将与城市经济同步发展，此时，值得需考虑的 将是开发产品的区域与品类价格的结构性平衡问题。

第二章项目概况 项目的选址 区位条件 图项目在钦州市的位置 项目地块位于钦州市港区，金鼓江东岸，广西滨海公路北侧。

倚江临海，交通四通八达，项目可凭借滨海公路进港大道与钦州城区 实现快速的连接。

也可顺江而下流入十万吨航道。

可谓畅通无阻，水路，陆 路皆通。

另外，项目周边集聚众多工业型企业园区基地，相对的集中可以达 到更好的服务效果和更大的规模效应，本项目建成后，将可以有效的服务于 临港工业区的同时，可以更好辐射周边的保税港区综合物流区林浆纸 体化项目及石化产业区，为其提供源源不断的服务输出，成为港区内各大工 业明星保姆。

图项目与周边园区的位置关系 自然条件 项目位于金鼓江畔，自然景观优越。

项目地块基本指标 用海面积亩，合公顷 综合容积率 用地性质城镇混合住宅商业文化娱乐商务办公 按现有基本指标，总建筑面积约万 项目的提出及战略意义 随着钦州市经济的持续稳定快速增长，以港兴市的城市发展目标的 逐步实现，城市聚集效应不断加强，特别是钦州市临海工业园和工业基地的 不断发展，规模的不断扩大，区域内人口不断增长，按万元亩计算，用砂填海费用按万元 亩计算。

前期开发费用 前期开发费用包括前期工程费设计费政府报建费，其中前期工程费 用，包括市场调研可行性分析水文地堪三通平等前期工程费用，取 费标准以工程费用的计设计费包括规划设计费方案设计费施工图设 计费机电设计费环艺设计费等费用报建费用，按钦州市目前各政府部 门的收费水平，参考钦州其它房地产高层项目的报建费用支出水平。

工程费用 市政工程及环境 按室内外工程划分，并参照钦州其它同类高层建筑的投资费用指标， 分为市政工程费用和建筑安装工程费用。

目录 前言 第章项目背景 城市社会经济状况及前景 城市房地产行业状况及趋势 第二章项目概况 项目的选址 项目地块基本指标 项目的提出及战略意义 项目的定位 项目规划设计理念 土地利用计划建议 项目概念设计方案简介 第三章项目组织与协作 项目公司 项目协作机构 第四章项目开发建设计划 项目的组织管理 项目建设计划与分期 第五章项目投资估算 投资估算依据 投资估算与取费标准说明 投资估算 第六章项目的产出与销售 项目物业产出分类 项目物业价格与销售收益预测 第七章投资计划与资金筹措 项目的投资计划 项目资金筹措 第八章项目静态效益分析 投资利税指标 第九章项目社会效益分析 项目社会效益预测 第十章项目结论与建议 研究结论 项目建议 前言 本报告根据该项目的北部湾钦州港工业区重点区域控制性详细规划概 念设计方案以及国家和地方的有关文件及相关资料编写，全方位分析论证了项 目成功的可行性并提出项目开发的建议。

第章至第三章从城市的产业发展空间项目的资源禀赋等方面对项目的可 行性进行定性分析。

第四章至第十章从项目的投资估算资金筹措经济及社会效益等方面对 项目的可行性进行定量分析。

本报告供有关政府机关等部门参考使用。

纸粮油加工冶金船舶 修造等临港大工业。

二是加强工业园区的规划建设，不断完善配套基础设施， 创新管理体制和机制，加大招商引资力度，加快项目入园进区，推进产业集 群化发展。

钦州市工业园区发展情况 大型临海工业园，重点发展石化能源造纸粮油加工冶金修造 船等重化工业和加工制造业。

金鼓江工业区，主要布局炼油乙烯精细化工能源磷化工等大型 重化工业项目 大榄坪工业区，主要布局造纸修造船机械制造冶金及矿产加工等 产业 犀牛脚工业区，主要布局发展类工业。

钦州经济发展的未来预测 随着北部湾新区的开放开发，随着钦州市内外基础设施建设的进步完 善，大通道中心和枢纽功能的逐步形成，钦州市经济发展的内在动力将被激 发。

分析认为，中长期对钦州经济发展将起到正向促进的主要因素有 缘于钦州城市的区位优势，在稳步向前推动的中国与东盟自由贸易 区的建立中，钦州获得的发展机遇是历史性的，这将为钦州迈向区域性国际 大都市提供必要的外部条件资源。

作为泛北部湾经济区的中心城市之，钦州将在未来十年的城市化 进程加速的过程中，获得更多的发展资金人口技术消费力等因子的集 聚。

钦州市大港口大工业大旅游的城市城市建设目标，系列城 市基础设施的建设，为钦州城市的投资环境提供到个新的优化平台，同时 也产生巨大的投资拉动效益。

综合各方面的因素，我们有理由相信，在钦州市工业园配套服务区项目 的实施及经营周期内，城市社会经济在总体上将会快速发展，这为项目的开 发建设成功提供了极为良好的城市社会经济依托平台。

城市房地产行业状况及趋势 房地产行业现状 消费客群分析 钦州住房消费客群大致可以分为三类 类以改善居住为目的的消费者，是钦州本地人，由于经济生活水平 的提高，她们对住房品质提出了新的需求。

二类以投资为目的，包括来自区内区外其他较为发达的城市，北部湾 经济圈的发展机遇使钦州成为众多房产投资客的投资新目标。

三类以临时安居为目的，主要是是外来人口，随着钦 第章项目背景 城市社会经济状况及前景 经济发展概述 钦州市整体经济处于稳定高速发展阶段，年同比增长， 国民经济呈现喜人局面，工业的快速发展是经济快速增长的主要动力。

依托 于大型临港工业基地的建设和优良港口资源，钦州市工业实现了快速增长， 全市都在坚定不移的推进大港口大工业大旅游的建设。

钦州经济状况与产业发展 经济总体发展状况 十五期间，钦州市树立和落实科学发展观，实施以港兴市，以市 促港，项目支撑，开放带动，建设临海工业城市的发展战略和工作 思路，加快推进工业化城镇化农业产业化和大港口大工业大旅游建 设，基本实现了十五计划确定的发展目标和任务，经济社会发展取得了 新的重大成就。

十五期间，经济持续快速增长，年全市生产总值达到 亿元，五年平均增长财政收入达到亿元，五年平均增长 全社会固定资产投资五年累计完成亿元，是九五累计完成投资的 倍，五年平均增长。

产业结构总体状况 十五迎来新的发展机遇，经济发展飞速，工业主导地位更加突出。

年全市生产总值亿元其中第产业增加值亿元， 第二产业增加值亿元，第三产业增加值亿元人均生产总值 元三次产业比例为。

年钦州市工业运行状况 钦州港经济开发区是经自治区人民政府批准设立的重点省级开发区，位 于广西沿海地区的中心门户，是广西大型临海工业园的核心区域。

钦州港工业区是钦州港经济开发区的核心部分，由金谷工业园和金光工 业园组成，总规划面积平方公里，其中金谷工业园规划面积平方公里， 重点布局炼油乙烯精细化工能源粮油加工磷化工等大型重化工 能源产业金光工业园规划面积平方公里，重点布局造纸修造船机械 制造冶金及矿产加工等产业。

目前，已有家企业落户钦州港工业区，项目总投资达亿元，其中 建成投产企业家。

年实现工业总产值亿元，工业增加值亿 元，税利亿元。

十五期间，工业发展主要的任务是建设临港工业基地，充分发挥港 口区位和海洋优势，重点发展石化能源造公研究开发会议会展教育培训公关接待等于体的园林式生 态型现代化的新型功能区。

商务港商务办公是本项目的主要功能之。

利用优秀的海景资源，形 成星级的办公空间，这是为客户办公需求而规划的。

除了引导钦州港大型临 海工业园内客商和厂家在这里设立分支机构或办事机构外，还应引导东盟各 国有兴趣开拓中国市场的企业或经营机构在此设立办事机构或代表机构。

随 着环北部湾经济开发区开放开发的不断加强，服务贸易领域逐步对外开放， 将促使国外企业把自己的市场营销网络直接延伸到中国来，商务办公区将成 为大客户的办公场所小型客户的交易场所和洽谈空间。

海景商务公寓酒店该功能是整个项目的配套服务功能，兼具旅游度 假功能，主要是服务于整个项目及钦州港大型临海工业综合配套服务区的商 务接待中心。

同时为外地游客提供高品质的悠闲旅游居住空间，引入分时 度假的概念。

图办公建筑建筑风格参考 海域利用计划建议 根据对周边环境的考量，三大组团的开发功能，根据政府对用海开发强 度的指标，提出海域利用计划建议。

表海域利用计划表 区片用海性质功能面积亩占地容积率 建筑面积 万 居住区住宅区居住 邻里商 业中心 商业区商业 文化商 务区 文化商务 区 服务 办公 综合考虑项目所处的区域环境，以及政府对周边同类项目开发强度的控 制要求，拟