（终稿）北京中关村西区23号地块新增项目立项申请报告书.doc（最终版）

中关村科技园区管理委员会作为市政府派出机构对园区实行统 领导和管理。

中关村科技园区覆盖了北京市科技智力人才和信息资源最密 集的区域，包括海淀园丰台园昌平园电子城科技园和亦庄科技园。

海淀园 位于海淀区，其中建有平方公里的上地信息产业基地和平方公里的。

年月，国务院正式批复了北京市政府和科学技术部关于实施科教 兴国战略，加快建设中关村科技园区的请示。

这是继年代设立深圳等经济特 区，年代开发开放浦东之后，国家跨世纪发展的又重大战略举措。

中关村科技园区的发展目标是要充分利用中关村的人才科技知识优势和 高科技产业的基础，用年的时间，把中关村科技园区建设成为具有鲜明时代 特点我国自己特色世界流的科技园区，成为国家科技创新示范基地科技 成果孵化和辐射基地高素质人才创新人才的培养基地。

到年，中关村科技园区生产总值达到亿元人民币，年递增， 成为新的经济增长的发动机，同时，科技园区强大的辐射作用，必将促进和 带动全国，尤其是北京市的产业结构优化和经济的持续发展，成为推动我国高新 技术产业发展和现代化建设的强大动力。

加快中关村科技园区的建设首先需要为中关村的发展提供个良好的基础 环境，这是满足中关村科技园区发展的基本条件。

项目建设的必要性 中关村西区是中关村科技园区规划中的重要部分，是北京市十五规 划中应情况 从上图可以看出，北京商业地产供应主要集中在三环到五环之间，而且主 要集中在东部北部和西部，投资机构除关注以上区域外，也特别关注南部区域， 因为升值空间比较高。

北京市在建商业项目类型供应比例 如上图中统计结果，购物中心综合项目所占比例最高，达到以上，社 区商业供应量占近。

购物中心综合项目的比例印证了当前中国购物中心投 资开发趋热的状况，社区商业的比例目前较低，正说明成长空间比较大，各类商 业地产投资机构普遍关注并认同其投资空间。

北京市各商圈在建商业项目供应分布 目录 第章项目基本情况 项目概况 项目单位简介 项目技术经济指标 报告编制依据 第二章项目建设的背景和必要性 项目建设的背景 项目建设的必要性 第三章投资环境分析 总体宏观经济分析 国家政策及土地市场分析 房地产市场分析 商业地产市场分析 写字楼市场分析 酒店类物业地产市场分析 第四章区域市场分析 中关村地区商业地产市场分析 中关村地区写字楼地产市场分析 中关村地区酒店类物业地产市场分析 第五章项目市场定位 中关村地区市场总体分析 项目业态组合 项目客户群分析 第六章项目选址及建设条件分析 项目用地范围及自然状况 市政配套条件 社会人文环境 第七章项目建设方案 项目总体规划 建设规模及概况 项目建设风格 项目外部配套建设方案 第八章项目节能节水环保消防 节能 节水 环保分析 消防安全 第九章项目劳动安全卫生消防及对环境影响 编织依据 安全与劳动保护卫生防护 安全保卫及消防设施 项目建设对环境的影响及处理 第十章建设进度安排与工程管理 项目进展情况 项目进度安排 工程建设管理 第十章项目招标组织 项目招标目的 招标原则及招投标方案 第十二章投资估算与资金筹措 投资估算说明 投资估算 资金来源与运用分析 第十三章项目财务评价 销售收入估算 成本分析 利润分析 财务指标分析 现金流量分析 结论 约万元，此时，利润总 额为万元，所得税为万元，税后利润为万元。

根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确 定为。

现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项 财务指标为 税前全投资财务内部收益率 全投资财务净现值万元 全投资静态回收期年 全投资动态回收期年 全投资投资利润率 税后全投资财务内部收益率 全投资财务净现值万元 全投资静态回收期年 全投资动态回收期年 全投资投资利润率 上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获定的效益。

六项目融资 中关村西区号地建设项目全部投资由北京科技园置业股份有限公司自筹 解决。

七项目建设周期 中关村西区号地建设项目工程建设周期为个月，从年月开始 至年月。

其中，年月至年月为基础施工期，年 月至年月为结构施工期，年月至年月为装修和室外工程 施工期。

项目单位简介 建设单位情况 北京科技园置业股份有限公司具体承担中关村西区号地块的开发建设工 作。

单位名称北京科技园置业股份有限公司 注册地址北京市海淀区海淀南路号 法人代表周玉臣 注册资金万元成立日期年月日 二公司股东基本情况 北京科技园置业股份有限公司是由北京科技园建设集团股份有限公司 上海谷元房地产发展有限公司北京海开房地产集团公司海南三至投资发展有 限公司深圳海亚投资发展有限公司北京中地土地整理公司六家公司参股。

各家股东在投资开发科技创新经营管理资本融通方面，拥有雄厚的实 力和丰富的经验，为北京科技园置业股份有限公司的发展奠定了坚实的基础。

三公司核心业务 北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发基础设施建设，其核心 业务房地产开发，基础设施建设技术开发技术转让投资管理。

公司在房地产开发，基础设施建设规划设计市场营销等领域有支素质 较高的专家队伍，按照现代企业制度建设的经营管理机制，是保证高速运转的基 第十四章项目社会评价 对就业效益的影响 对环境效益的影响 对政府财政的影响 对区域发展的影响 第十五章风险因素分析 工期风险及防范 工程质量风险及防范 环境风险及预防 利润临界点盈亏平衡分析表 敏感性分析 第十六章结论 基本报表中关村西区号地全投资现金流量表 基本报表中关村西区号地资本金现金流量表 基本报表中关村西区号地损益表 基本报表中关村西区号地资产负债表 辅助报表中关村西区号地投资总计划表 辅助报表中关村西区号地销售收入与经营税金及附加表 辅助报表中关村西区号地资金筹措计划表 辅助报表中关村西区号地借贷款明细表 辅助报表中关村西区号地还款付息表 附件第章项目基本情况 项目概况 项目名称 中关村西区号地 二项目建设地点 项目地块位于北京市海淀区中关村西区规划公建区区用地东南部， 基地近似成三角形，基地面积约公顷。

具体四至范围是南侧为海淀镇南 街丹棱路，西侧为规划号路，西北侧为规划号路，东北侧为海淀 斜街规划步行商业街。

三项目建设内容 中关村西区号地建设项目规划工程总建筑面积约。

其中地上建 筑面积，地下建筑面积。

地下四层，地上二十四层。

地下功能 为停车库及机电设备用房，共设有个机动车停车位，其中地下个，地上 个自行车停车位个地上部分由五星级酒店写字楼及商业三栋建筑 组成，酒店层，高写字楼层，高商业层，高。

四项目组织运营过程 中关村西区号地建设项目是由北京科技园置业股份有限公司具体承担其 开发建设工作。

其是由北京科技园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土 地。

截止目前，项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同 京地出合字第号市规划委设计方案复函规复函字 号。

北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发基础设施建设，其核心 业务为房地产开发基础设施建设投资管理等。

五项目投资收益 经计算，本项目预计开发建设总成本费，从长远上有 利于市场的稳定发展，但限制熟地价格住宅用地招标政策的推行可能对本项目 土地上市产生定的影响。

近年北京土地市场分析 土地供应 年全市土地实际供应总量公顷，为年度供应计划的，已办理 完用地手续的公顷，其中有偿出让面积为公顷，划拨用地面积为 公顷。

土地交易市场共成交土地宗，土地面积公顷，规划建筑面积 万平方米，成交价款约亿元。

土地交易及地价预测 年北京市土地交易市场成交地块宗，土地面积公顷。

与 年相比，地块减少了宗，面积减少了公顷，面积下降了。

年北京房地产企业实际获得的土地数量减少，在实行了熟地供应 政策后年多，征地拆迁的难度越来越大，土地级开发进展缓慢，由此导致了 土地供应相对不足。

年土地成交量虽然比上年度减少了，但是亿元的成交 金额与上年基本持平，微涨。

平均土地价格为元平方米，比上年增 长平均楼面地价为元平方米，比上年增长。

自 年，平均楼面地价的增长率分别为，由降幅减 缓再到增幅增加，显示的是地价增长趋势。

年北京土地市场分析 土地供应量充足 年月到年月，北京市国土资源局供应住宅项目土 地共宗，其中未动工土地面积公顷，占已完成土地开 发面积公顷，占正在开发建设面积公顷，占 已竣工的土地面积公顷，占。

从以上数据可以看出，从年月到年月，北京市供应住宅项目 土地都在建设中或未开始建设，在正在开发建设面积中，公顷规划 总面积万平方米为大限前包括大限取得的土地，这些 大限前取得的土地，按要求将基本上在年年底前竣工，而形成真实的 市场供应。

从已供应土地情况来看，房地产市场上土地供应量充足。

在政府加大清理闲 置土地的背景下，开发商必定会加快运作速度，尽快开工建设，形成有效供应