（终稿）城乡建设用地增减挂钩土地整理新增项目立项申请报告书.doc（最终版）

年安排资金万元，占总投资，主要用于基础 设施配套建设及支付贷款费用。

五财务及还款能力分析 项目收益预测分析 本项目偿债资金还款来源是政府统按实际成本归还项目 投入，并通过每年实际投入核定固定收益及项目回报，政府通过土地 整理节约出来的符合规划的新增建设用地，将其上市出让所得收入。

政府获得的土地收益做为项目收益和银行借款偿还保障，公司项目收 益将优先保证还贷资金，经测算，土地出让后公司应收项目投资款 万元，应收项目资金成本万元，应收项目管理成本 万元，应收项目管理费万元，应收项目总投资收益万元， 总计收入为万元，总投资万元，项目收益为万元， 项目业主收益扣除所得税后为万元。

本项目通过对项目区的土地整理，可缓解农民安置的巨大压力， 带动都的经济社会发展，其社会效益显著经过财务分析，投资 利润率为，自有资金投资利润率，经济效益显著。

清偿能力分析 经上述分析，可用于偿还贷款本金的资金总额为投建的项目本金 及项目收益共计万元，是贷款本金总额万元的倍是 贷款本息总额万元的倍，能够满足贷款偿还要求。

在还款 期内，本息偿还保障率均超过，另外项目由贷款银行认可的担保 公司为企业提供融资担保，帮助企业提高信用能力，也为还款提供了 重要的保障。

六项目风险分析 投资估算的风险。

本项目建设规模较大，且项目涉及的相关土地规划资料尚未细 化，本报告对项目的投资仅进行了初步估算，主要工程的工程量拆 迁安置量和补偿标准与实际情况 。

年成都市城乡居民储蓄存款余额亿元，增长金 融机构人民币贷款余额亿元，增长，存贷款增速回升。

年成都财政收入和民生财政支出也保持较快增长，实现地方公 共财政收入亿元，增长公共财政支出中，教育支出 亿元，增长社会保障和就业支出亿元，增长医 疗卫生支出亿元，增长。

宏观调控方面，随着中央宏观 城乡建设用地增减挂钩土地整理 项目可行性研究报告 项目编制人员 审核人员 二二年五月 目录 第章总论 第二章项目业主简介 第三章项目区概况 第四章项目建设背景及必要性分析 第五章新增建设用地出让收入分析 第六章建设内容及规模 第七章项目实施进度计划 第八章项目管理方案 第九章投资估算及资金筹措 第十章项目收益预测分析 第十章贷款偿还及财务分析 第十二章风险分析 第章总论 项目名称 城乡建设用地增减挂钩土地整理项目 二项目性质 城乡建设用地增减挂钩土地拆迁安置补偿安居工程建设建 设用地统征基础设施配套建设 三项目地点 本项目建新区位于成都市大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于 大同镇同福村界牌村青龙村和心村范围内。

四项目业主 五项目运作方式及建设规模 项目运作方式 采取城乡建设用地增减挂钩的方式完成本次土地整理。

项目区由拆旧区与新建区组成，建新区位于成都市大同镇凤 凰湖片区，拆旧区位于大同镇同福村界牌村青龙村和心村 范围内。

本项目通过对拆旧区的拆迁安置土地集约利用获得建设用 地指标，再对建新区进行土地征用及基础设施配套建设，进行社会主 义新农村建设，改善农民的居住环境，同时在建新区城镇建设用地增 加，获得新增建设用地交由政府在公开市场上出让，以固定收益模式 保障投资的回收。

二建设规模 本项目包括拆旧区及建新区两部分，建新区位于成都市大同 镇凤凰湖片区，拆旧区位于大同镇同福村界牌村青龙村和 心村范围内，预计土地整理面积结论 项目建设必要性 城乡建设用地增减挂钩就是通过对农村院落道路沟渠 田土坎等的综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量，更好 地贯彻落实保护耕地的基本国策，改善农村居民的生产生活条 件和生活环境，推动农业规模经营和土地流转，增加农民收入， 提高农村居民生活质量。

城乡建设用地增减挂钩这项工作是 贯穿落实国务院关于深化改革严格土地管理的决定和中央建 设社会主义新农村决策的具体体现，是统筹城乡经济发展，加快 实施三个集中，改善农村生态环境，改进农业生产条件，改 变农村居民传统生活观念，积极构建资源节约型社会的重要举 措。

项目建设有利于加快土地的开发与建建设。

可缓解居民安置及危旧房屋改造的巨大压力。

将安居工程和社会主义新农村建设结合起来建设，也是 推进城乡体化进程的必要措施。

土地集约利用的需要。

为引入社会资金进行城乡建设的投资提供新的切入点。

二项目建设内容及规模 项目建设内容包括 将拆除旧房后的农村院落整理为耕地。

将规划需归并的农村道路整理为耕地。

将规划需归并的农田水利设施整理为耕地。

将规划需归并的田坎整理为耕地。

将项目区的废弃地荒草地整理为耕地。

将分散居住的农村居民迁至规划安置区集中居住，推进 镇村体化。

主要标准为 土地的拆迁安置补偿 其中 对拆旧区内零散土地上的危旧农房改造建设，通过土地集约 利用获得亩新增建设用地指标，费用为万元亩 建新区的亩城镇国有建设用地的拆迁安置补助，成本为 万元亩，该价格含建新区内的拆迁安置所涉及的的土地补偿 费青苗及附作物补偿费安居房建设及人员安置费土地管 理费统征工作经费等 建新区宗地外六通等基础设施配套建设万元亩。

三项目实施进度安排 该项目土地整理周期个月，土地出让期个月，总计个月， 即三年。

四项目总投资及资金来源 项目总投资 项目总投资预计万元，其中征地拆迁安置成本共计 万元拆旧区土地整理费用为万元，建新区统征拆迁费用 万元，基础设施建设万元，前期及建设单位管理费万元， 担保费用万元，财务费用万元。

资金来源 项目资金来源分为自有资本金银行为亩。

六整理目标 根据国土资源部城乡建设用地增减挂钩试点管理办法国土 资发号和四川省关于印发四川省城乡建设用地增减 挂钩试点管理办法的通知川国土资发号的要求进行 土地整理，为了使整理土地达到招拍挂出让条件，推进都土地资 源向土地资本转变，做好土地资产运营工作，增加土地收益，充分发 挥土地市场宏观调控作用和土地市场资源配置的调节作用，使 土地资产价值最大化，支持农民群众的住房安置问题，提升城市 形象，提高的知名度和美誉度，为经济建设和城市建设服务。

七报告编制依据 中华人民共和国土地管理法 国务院关于深化改革严格土地管理的决定国发 号 关于规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见国土资发 号 关于进步规范城乡建设用地增减相挂钩试点工作的通知 国土资发号 城乡建设用地增减挂钩试点管理办法国土资发 号 四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法川国土资发 号 四川省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点实 施规划编制技术要点 成都市拆院并院工作实施细则成国土资发 号 成都市土地综合整理项目土地权属调整暂行规定成国土资 发号 成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法成国土 资发号 城市建设规划 成都市大同镇青龙心社区城乡建设用地增减挂钩项 目投资意向协议书 成都市大同镇青龙心社区城乡建设用地增减挂钩项 目投资补充协议书 国家发展改革委建设部关于印发建设项目经济评价方法与参 数的通知发改投资号 成都市国土资源局关于转发四川省人民政府关于同意成都市 征地地上附着物和青苗补偿标准修订方案的批复的通知成 国土资函号。

四川省国土资源厅关于四川省灾后重建城乡建设用地增减挂 钩项目区实施规划第五批的批复川国土资函 号。

成都市发展和改革局文件关于企业投资项目备案的通知 青发改政务投资函号。

八可研报告概要及主动，全面深入开展环境综合整治，高标准规划建设西南地区 城市中心规模最大植被最丰富的公里带状城市森林走廊。

年空气质量优良天数达到天。

餐饮业品种齐全特色鲜明，餐饮条街初具规模，农家乐 特色餐饮遍布城乡。

二大同镇概况 大同镇位于成都市东北部，境北部，东连城厢镇，南接祥福 镇，西交大弯街道，北邻广汉市，是主城区和成都市北部新城的 核心组成部分，北新经济开发区国际集装箱物流园区散货物流园 区北部新区凤凰湖国际生态湿地旅游度假区均位于镇域范围内。

幅员面积平方公里，辖区内有个村民委员会个社区， 个村居民小组，总人口人。

大同镇历史悠久文化积淀深厚，旅游资源丰富，汉代已有集镇 雏形，相当繁荣。

境内现已发现壁山头汉墓群战斗村汉墓群等多处 汉代墓群，国家级文物青铜马说唱俑等均出自大同。

凤凰湖生 态湿地旅游度假区和原金堂县名胜八景之文澜秋月均位于 大同镇境内。

作为工业集中发展区成都市国际集装箱中心站及凤凰湖国 际生态湿地旅游度假区所在地，大同镇紧紧抓住历史机遇，结合三 化联动和产城体，立足三规合，确立了三横三纵 三核三片的发展思路。

逐步形成了以工业为主导，以现代生态农 业为特色，物流运输仓储餐饮娱乐旅游蓬勃发展的二