（终稿）大厦投资新增项目立项申请报告书.doc（最终版）

二基础设施 区内基础设施完善发达。

沈海热电厂提供充足的电力，进行各项投资所需的 水煤气等供应充足。

工业用地上建筑必要的专用设备在数量和质量上，居于沈 阳市前列。

三居住条件 大东区是沈阳市最适合于居住的城区之，南北两条运河流经全区，沿岸花团 锦簇树木葱荣景色优美，适合开发高档住宅区特别是正在建设的大东广场， 是沈阳市最大的广场，广场周边地区适合建设金融保险高档写字楼等商贸服务 设施。

除此之外，区内还拥有大片闲置的工业仓储及生活用地可供开发利用，房 地产业发展潜力巨大。

四工业基础 大东区是当前沈阳市最具竞争力的工业区。

区内聚集了众多优势企业，如沈阳 金杯客车制造有限公司沈阳黎明航发集团沈阳华润压缩机有限公司沈阳三洋 空调有限公司沈阳东芝电梯有限公司沈阳金杯通用汽车有限公司沈海热电厂 等。

同时，还吸引了大批国外知名企业到大东区投资，如美国通用公司德国宝 马汽车公司日本三菱自动车工业株氏会社沃尔玛中国有限公司美国泰克 公司日本丰田通商株氏会社三洋电机有限公司和美国吉列公司等。

大东区是沈阳民族工业的发祥地，经过近百年的发展，目前已形成以汽车飞 机发动机机械设备制造生物制药仪器仪表和其它机械制造业为主的庞大的产 业群。

是全国最大的机械加工区，其境内所产轻型客车占全国的市场份额达以上， 航空发动机占全国以上。

大东区内可置换的与需重新盘活的工业用地有万平方米，水煤气电 等工业用基础设施完备，有相当丰富的工业资源尚未得到充分利用。

区内有所大 学两个国家级研究所以及众多的工业企业，培养和储备了大量专业技术人才，以 及支专业素质高技术精湛的产业工人大军。

五人才资源 大东区的劳动力资源极为丰富，劳动人口近万，多所技工学校职业学校， 每年可培养出可塑性极强的技术工人多名。

拥有各类专业技术人员万余人， 是沈阳市科技人年现代生活区的开 发，现代商业已经形成而这里的文化氛围是久已形成的，有省市的重点学校专 业医院国家重点研究所等邮政银行商业宾馆和商务公寓等环境配套逐渐 积聚和发展起来。

深厚的文化积淀雄厚的科技实力完善的基础设施，可满足多 方面需求，形成良好的投资创业环境。

目录 总论 项目概况 项目建设的必要性 可行性研究报告编制依据 主要技术经济指标与研究结论 项目选址及建设条件 项目所处区域 项目建设地点 建设条件 市场分析 沈阳市写字楼市场现状 沈阳市写字楼市场分类研究 项目影响因素分析 项目分析 营销方案设计 项目名称及产品定位 目标客户 管理方案设计 定价策略 销售安排 项目建设方案 建筑设计方案 结构设计方案 公用设施方案 专篇设计 消防 节能 防雷 智能配套方案 环境影响评价 项目建设与运营对环境的影响 环境保护措施 环境保护措施实施评价 项目组织机构与进度计划 组织机构与人力资源 项目招投标管理 项目实施进度安排 投资估算与资金筹措 投资估算的依据及说明 总投资估算 资金筹措方案 经济效益分析 项目销售计划 盈利能力分析 清偿能力分析 不确定分析 风险分析及对策 政策风险 市场风险 经营管理风险 财务风险 结论与建议 结论 建议 总论 项目概况 项目情况 项目名称顺天大厦 项目地址沈阳市大东区 总建筑面积平方米。

其中公寓及写字间约平方米，商铺约为 平方米，地下停车场及设备用房约平方米。

建筑高度层含地下层 建设单位情况 建设单位沈阳市宏建房屋开发有限公司 法人代表王立祥 资质等级房地产开发企业资质三级 公司地址辽宁省沈阳市沈河区彩塔街号 项目建设的必要性 实践大东区十五发展规划的需要 在沈阳市大东区十五经济和社会发展规划中指出结合市府大路沿线餐 饮业较发达东陵西路汽车贸易渐成规模和地铁号线出口处的潜在商业资源优势， 规划发展具有商务休闲金融中介特色餐饮购物娱乐汽车品牌贸易为特色的 商业功能东扩轴。

本项目处于地铁号线出口和内环线交汇口，项目的实施实现 税后万元 内部收益率税后 静态投资回收期税后年 借款偿还期年 顺天大厦项目经测算，预计总投资为万元，预计总销售收入为 万元，经计算，该项目的盈利水平较高偿债能力较强，而且销售收入及 建设投资等不确定性因素基本处于可控范围之内，因此，项目可行，值得投资。

项目选址及建设条件 项目所处区域 沈阳市概况 沈阳是东北地区最大的中心城市。

地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心， 具有重要的战略地位。

以沈阳为中心，半径公里的范围内，分布着钢铁基地鞍 山煤炭基地抚顺化纤基地辽阳煤铁基地本溪石油基地盘锦煤粮基地铁岭 电力基地阜新等座百万人口以上的大型工商业城市，构成了经济联系特别紧密 市场容量巨大的城市群体，不仅可为工业企业提供丰富的矿产资源，而且还是个 购买力极强的产品销售市场。

沈阳市是中国交通最发达的地区之，也是东北地区最大的交通枢纽。

以沈阳 为中心，至北京大连哈尔滨抚顺丹东高速公路网已经建成。

距营口港 公里，距大连港公里，可与世界多个国家和地区的港口通航。

连接山海关 大连丹东长春哈尔滨等地条铁路干线汇集于此，并且与朝鲜蒙古俄罗 斯直接相通。

沈阳桃仙国际机场，是东北地区最大的枢纽机场，距大东区公里。

沈阳东站坐落在区内，条铁路专用线构成发达的货运网络。

图沈阳市在辽宁省的位置 大东区概况 大东区位于沈阳市东部，是沈阳市市内五城区之。

面积平方公里，人 口万，是沈阳市内面积最大的城区。

交通条件 大东区所在地沈阳是中国交通最发达地区之，也是东北地区最大的交通枢纽， 已形成陆海空立体交通网络。

公路以沈阳为中心，沈阳至北京大连哈尔滨抚顺丹东环五射的高 速公路网已经形成。

铁路沈阳作为东北地区最大的铁路枢纽，铁路网密度居全国首位。

连结山海 关大连丹东长春哈尔滨等地条铁路干线汇集沈阳，并且与朝鲜蒙古 俄罗斯直接相通。

海运从沈阳出发，小时可达营口港，小时可达大连港，可与世界多个 国家和地区的港口通航。

空运沈阳桃仙国际机场，是东北地区最大的枢纽机场。

从沈海现代工业示范 区出发，分钟可抵桃仙国际机场。

以桃仙国际机场为基地的北 了相关规划的建设要求 协调大东区产业结构的需要 大东区是沈阳民族工业的发祥地，经过近百年的发展，目前已形成以汽车飞 机发动机机械设计制造生物制药仪器仪表和其他机械制造业为主的庞大的产 业群，是中国著名的航空发动机制造基地数控机床生产基地轻型汽车生产基地。

但是，大东区产业主要以制造业为主，而经济的发展趋势是第三产业渐成主流，本 项目的建设对于协调大东区产业结构具有重要的意义。

实现大东区带三圈规划目标的需要 随着沈阳地铁号线进入大东区，围绕在这里设立的个站位，大东区将推出 带三圈的地铁经济发展框架。

其中带指大东区新的经济隆起带。

三圈 指，在地铁号线津桥站滂江站黎明文化宫站站口的周边，半径米的 范围内，打造个经济圈。

本项目处于滂江站，依托环路靠近城市中心区，商业 较发达居民密度较大收入层次较高和交通便利的优势，重点发展以行政办公 金融保险信息产业商务和商贸为主的具有高科技含量的现代城市集群商业带， 拉动和提升城市居民的生活消费水平和消费能级。

可行性研究报告编制依据 投资项目可行性研究指南国家计委以计办投资号文件， 中国电力出版社 建设项目经济评价方法与参数第三版中国计划出版社 沈阳市国民经济和社会发展十五计划和远景目标纲要 沈阳市城市总体规划大纲年 国家辽宁省及沈阳市政府现行有关规定及文件 大东区第三产业发展规划十五及年 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额 沈阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 投资项目方签定的协议书或意向书 其他有关依据资料 项目批复文件 主要技术经济指标与研究结论 表顺天大厦项目主要技术经济指标表 序号项目指标单位 建筑类 总建筑面积 占地面积 二投资类 项目投入总资金万元 土地取得费用万元 前期费用万元 城市基础设施配套费万元 建筑安装工程费万元 园区配套费万元 管理费用万元 销售费用万元 财务费用万元 预备费万元 资金筹措万元 项目资本金万元 银行借款万元 销售收入投入万元 三财务类 净现值等。

非专业房地产企事业单位持有项目 这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用，大部分出租的写字楼 项目，比较具有代表性的是建筑面积万平米的房产局开发的房地产大厦金厦广 场，以及东北电力开发的光明大厦。

项目影响因素分析 由于写字楼市场的影响因素众多而复杂，因此有必要对其进行归纳和分类。

本 文主要从影响写字楼需求及价值的范围来分类归纳，划分为般因素区域因素和 个别因素三类，各类中又有众多不同的次级的影响因素因子，构成写字楼的需 求量影响因素体系。

般因素 般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性般性和共同性的影响因素。

这类影响因素对房地产需求的影响般是整体性的全面性的，其覆盖范围可以是 个地区个国家乃至全球。

显然，这类影响因素对于具体宗房地产而言并 不直接，但它们往往是决定具体房地产价值及其趋势的基础和关键。

般因素中， 主要有行政因素经济因素社会因素人口因素心理因素和国际因素等次级 因素。

行政因素 行政因素是指国家政策法律法规和行政法令对房地产