迅速扩大，我国已成为亚太地区乃至全世界最具 增长潜力的市场之。超市便利店专卖店仓储式购物中心的业态 形式和连锁经营方式使零售业更为发展，同时零售业与旅游业金融业 房地产业结合，拓宽了经营销售领域，呈现了零售业作为流通的最终通 道的作用，同时也呈现出零售业对相关产业的拉动作用和主导化趋势。 商贸服务业的发展对商用物业的需求 商贸服务业的高速发展将要求城市加快调整商业结构模式，合理分 布商业网点，以大型百货商场为主导，以各种超市为基础，发展专门店专业店便利店。因此，也就需要城市拥有更多分布合理的商用物业。 项目所在地房地产业商用物业及商贸服务业概况 目前，湛江市房地产销售状况处于全省中等水平，商品房空置率低， 房地产市场的消费对象主要以本土和周边各县区城市化人员为主。湛江 市房地产市场的发展相对平稳，没有特别的高潮与衰落时期，即使是在 国家宏观调控紧缩时期也是如此根据湛江市房管局房屋成交量的分析 统计，年，湛江市房地产市场在国家适度宽松货币政策和促进房地 产平稳健康发展政策措施的作用下，充分发挥民营经济的发展优势，多 元化筹措开发资金，房地产投资稳定增长，商品房销售量价齐升。 年完成投资万元，同比增长，增幅较上年提高个百 分点。其中民营经济投资万元，占，同比增长。 全市完成投资与到位资金比为。开发企业完成土地开发面积 平方米，同比增长，待开发土地面积同比下降。 土地购置费购置土地面积同比分别增长。土地购置均 价同比增长，其中湛江市中心城区土地购置均价元平方 米，同比增长，房价增速与地价增速比为，地价增速较 快。开发到位资金万元，同比增长，增幅较上年提高 个百分点。其中湛江市中心城区到位资金万元，同比增长 县市区到位资金万元，同比增长。从资金来源构成看， 国内贷款利用外资自筹资金其他资金分别占到位资金总额 ，其中银行贷款企业自有资金定金及预收款 个人按揭贷款同比分别增长科 研开发机构工程技术研究开发中心。 东海岛还拥有丰富的矿产资源和人力资源等。 区域地质概况 参考湛江市规划勘测设计院对邻近地块进行地质勘察的岩土工程 勘察报告注本报告只提供参考，项目建设时必须以实地勘察报告 为准，拟建项目场地内的地层钻孔揭露深度内主要为第四系下更第章项目总论 项目背景 项目名称东山市场危房改造升级项目 项目建设单位 法人名称湛江市市场物业管理总站东海站 法人地址湛江市经济技术开发区东山镇湛林路 法人代表陈创 承担编制申请报告的咨询单位 法人名称广东工业大学建筑设计研究院 资格证书工咨乙 发证机关中华人民共和国发展改革委员会 法人代表王尔 申请报告编制依据及编制工作概况 编制依据 国务院关于投资体制改革的决定国发号 企业投资项目核准暂行办法国家发改委号令 广东省企业投资项目核准暂行办法粤府号 中华人民共和国土地管理法实施条例 建设项目用地预审管理办法国土资源部号令 建设项目环境保护管理条例国务院令第号中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划规划纲 要 湛江市饮用水地表水水源污染防治管理暂行规定 广东省实施中华人民共和国招标投标法办法 湛江市市场物业管理总站东海站的委托书和技术咨询合同书 委托方提供的有关项目的资料 中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南 工程建设标准 工程建设标准强制性条文城乡规划部分年版房 屋建筑部分年版城市建设部分年版等有关部分。 民用建筑设计通则 建筑设计防火规范 建筑结构可靠度设计统标准 混凝土结构设计规范 建筑抗震设计规范 建筑结构荷载规范 砌体结构设计规范 建筑地基基础设计规范 广东省建筑结构荷载规定 湛江市经济技术开发区管委会工作会议纪要号 湛江市经济技术新城规划分区规划修编要求。 本建设项目的建筑设计方案新颖明快，有特色结构设计合 理建设项目位于东海岛新城规划商业金融区用地范围内，周边为城镇 居民居住区，形成了以湛林路为主干道的特殊区域，更能体现和提升该 地段的价值，从而提高城镇的整体影响力，体现东海岛的建设新风貌。 目前，东山市场建构筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑 密度大，环境卫生条件差，存着在严重安全隐患。项目的建成对消除危 房带来的安全隐患提升城镇商业服务等级合理完善城镇商业功能等 方面都会起到积极的作用加上东海岛近年以钢铁业为主带动了相关行 业经济发展的热潮，另外岛内从业人口急增，也加快了对商用市场物业 的需求，因此，该建设项目是适时的，并极具市场卖点。 综上所述，对本建设项目的研究表明，本项目的建设是可行的。 第二章项目建设基本情况 项目建设基本情况 项目提出背景 房地产业发展概况 近年来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨呈现走高的趋 势。虽然在国家宏观调控下，竣工面积土地开发面积新开工面积等 指标的增幅都有较大回落，但据业内有关统计数据，年，我国房地 产开发投资亿元，同比增长，低于同期固定资产投资的 。其中，东中西部地区房地产开发累计完成投资额分别达到 亿元亿元和亿元，同比分别增长 和。中部地区投资增长最快，增幅高于东部地区的。 东中西部房地产开发投资比重分别为和。 商用物业的发展趋势商用物业商场商铺写字楼等是房地产业的组成部分。不过， 因其商用特点，在房地产市场中有其特殊地位。近年来，我国商用物业 的需求呈现强劲的发展势头，商用物业越来越受关注，国内投资者和海 外基金纷纷投资商用物业。随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心 落户北京深圳等大中城市，种不同于传统的商铺租赁形式，以全面 融合房地产业与商业为特色的商用物业商业房地产有望成为引领我 国房地产的新增长点随着我国零售业的全面对外开放，商用物业将掀 起新轮的投资热潮。 商贸服务业的发展趋势 商贸服务业已成为我国国民经济支柱产业之，商贸服务业的发展 对促进经济增长，调整经济结构和产开发区住房和规划建设局号 编制工作概况 根据委托方的委托及其提供的本建设项目的有关资料，在进行市场 调查研究和实地踏勘估测的基础上，依据项目用地实际情况项目投资 环境情况和相关的城市规划要求，对本项目的建设方案投资估算进行 了社会效益和经济效益的评价，分析论证了本项目建设的可行性。 项目申请单位情况 湛江市物业管理总站东海站成立于年月日，主管单位是湛 江市物业管理总站。单位性质事业单位管理模式企业化管理，自 收自支，自负盈亏现有干部职工总人数人，人员结构情况如下表 所示 表 项 目 序号 职称结构人数文化程度平均年龄 干部 大专以上 人 岁 高级工 中级工 初级工 小教 合计 湛江市物业管理总站东海站于年底固定资产总值为元，资产总负债元，所有者权益为 元。具体详见资产负债表表 表 项目研究结论 受湛江市市场物业管理总站东海站的委托，依据有关法律法规 和国家地方相关工程建设标准以及委托方所提供的有关项目的资料， 根据项目用地投资和投资环境等情况，我院对拟建东山市场危房改造 升级项目进行了评估分析。 本建设项目建成后将向社会提供的是商用物业商铺产品， 符合国家关于提升商贸服务业和安全生产的政策和发展规划。 本建设项目规划总用地面积，总建筑面积，项 目建设期年项目计划总投资万元未包含土地作价费，其中 固定资产投资总额万元，建设期借款利息万元，铺底流动资金 万元由建设单位自有资金投入万元，占，向湛江市霞 山区金辉煌酒店借款万元，约占已与湛江市霞山区金辉 煌酒店签订借款协议书，约定按银行同期存款利率支付借款利息，资 金到位率可达。经测算该项目的净现值为万元按 财务收益率计算，项目的年投资利润率年平均利润总额项目总投 资，显示本项目投资有盈利。本建设项目对建设用地所在地的资源利用具有可持续发展和可 再生性的特点，且项目能源耗用小在建设期和运营期对建设用地周边 环境虽会造成定影响，但认真落实各项防治措施后，对周边环境不会 产生不良影响。 本建设项目在规划布局上，符合湛江市城市总体规划和东海 岛或由室内引至室外的电力线路信号线路控制线路 信息线路等在其入口处的配电箱控制箱前端箱等的引入处应装设电 涌保护器。 本工程采用共用接地装置。以建筑物构筑物的金属件构造钢筋 和基础钢筋作接地体，其接地电阻不大于。 在弱电机房和卫生间需做局部等电位连接。 低压系统接地形式严格分开，建筑物作总等电位连接， 在首层安装个总等电位连接端子箱，将所有进出建筑物的金属管道 金属构件接地干线等与总等电位端子箱有效连接。在电气竖立井的照 明配电箱和动力配电箱的进线断路器处装设防止电气火灾的漏电电流 保护器。 弱电系统 电话系统按每户设电话至二门，商铺等公建按每天设 门电话考虑，在室内设电话交接箱，电话电缆全部采用全塑充气电话 电缆，沿预埋的工程塑料管暗敷，由湛林路电话电缆引入。宽带入户，所有用户均可高速上网。 有线电视系统直接接入市有线电视网。商铺按每开间路信号考 虑，会所则考虑多路信号。用户分配网络以分配分支形式向用户终端 馈送信号。电视电缆选用型。 可视防盗对讲系统设置闭路电视监视系统，提高商铺安全防范标 准。 给排水 给水系统 水源本工程的供水源分别从市政给水管网引入，经过水表井后， 由市政给水管向低压供水。 给水系统本工程给