资源条件。 根据市政府已批复的四新中心区用地规划调整年，四新中心区功能 定位为生产性服务中心市级副中心生态居住新城，规划将建设成为个拥有健康的自然 环境，可持续的水系统，完善的公共服务设施，人性化的城市空间，良好的步行环境和交通 可达性，更适于工作和生活，更有效率和可持续发展的生态新城。 整体城市空间结构为脊两廊双心，脊为四新大道城市之脊，两廊为芳草溪 和连通港形成的城市生态生活廊道，双心为国际博览中心和四新市级商业副中心，方岛为生 态景观中心，连通港与四新大道轴线交汇处为四新行政中心。 四新中心区整体空间形态控制以四新大道梅子路为主要景观轴，芳草溪 总港连通港为滨水景观轴，方岛是四新中心区的标志性居住景观区，博览中 心是沿江标志性公建景观区。 第二部分区域发展潜力 区域现状 作为用地规模超过了王家墩武汉重点发展的几个区域之的汉阳四新新区，从 年就开始描绘美好的蓝图，但至今没有实质性的开发建设。 目前四新地区至今已投资近亿元，完成了平方公里的土地储备和主要道路网建 设，但整体的发展仍处于起步阶段。 其中最突出问题是，四新地区缺乏必要的公共基础设施公共交通配套较差，生活配套 设施基本缺失，片区的居住环境还不成熟。这与四新地区单的居住功能定位有定关系。 目前四新地区只有正在建设中的巨无霸的武汉国际博览中心，万方的建筑体量， 万方会展设施，万方会展配套设施，包括超五星级酒店国际会议中心海洋乐园大 型商业娱乐设施等。为新区的发展描绘了美好发展前途，注入了蓬勃的发展潜力。但武汉 博览中心的商业配套设施还处于建设中，还需要二到三年的时间来完善。区域现状公共配套 设施还十分薄弱。短期内也很难获得根本性的改变。 目前新区的交通环境已经获得了定程度的改善，江城大道墨水湖南路四新大道 沿江大道四新南路四新北路汉新大道等交通网络已经形成，明年四新大道四新南路 四新北路修建通车以后而且地理 位臵较好，生活配套基本完善。根据本项目实际情 况，虽临湖但尚有段距离，不具备线临湖条件， 不建议项目进入高端市场。 不建议进入高端 竞争分析未来几年区域内的市场供应基本上以中端为主。 中端市场是主流，但 竞争激烈，中高端有 机遇。 分析结论建议进入中高端市场目录 第部分项目概况 宗地位置 二宗地现状 四至范围 地势状况 地面现状 三项目周边的社区配套 交通状况 教育 医院等级和医疗水平 大型购物中心主要商业和菜市场 银行 四大市政配套 道路现状及规划发展 供水供电燃气等市政接入 五规划控制要点 用地强度 项目用地指标及拓展背景 六项目用地上位规划分析 七用地区域景观分析 八项目地块发展价值评价 第二部分区域发展潜力 区域现状 二规划发展前景 三武汉博览国际中心的建设对四新地块的改变 四项目面临的发展机遇 五小结 第三部分区域市场环境分析 区域房地产市场在全市的地位 供应量年汉阳区全年商品房供应面积万平米，居全市 第六位。 成交均价年，汉阳区全年成交均价元平方米，高于全 市平均水平居第五位。 二区域供应量 三区域成交量 四区域成交价格 区域房地产价格的成长性 汉阳区月度成交价格走势 年月汉阳中心城区房价走势 五区域成交构成六区域产品的集合特征 第四部分项目地块的优劣势分析 项目优势 二项目劣势 三项目机会点 四项目威胁 第五部分项目定位 项目总体定位 二区域竞争项目未来几年推盘量对比 三物业发展方向定位 四销售价格定位 可比案例选择说明 区域可比项目情况览表 本项目销售价格预期 五项目开发节奏及分期售价建议 第六部分项目投资测算及风险控制建议 项目投资分析 二项目敏感性分析及建议 第七部分研究结论 项目资源要素回顾 二研究结论 三拓展建议 第部分项目概况 宗地位臵 项目地块位于汉阳四新区域，与汉阳核心区域钟家村商圈直线距离约米，属城市 新用社出距项目地块约米的距离。 四大市政配套 道路现状及规划发展 正在建设中的四新大道四新区道路系统规划 四新大道位于武汉新区四新地区，东起鹦鹉大道，横贯连通港四新农场，西至龙阳 大道，全长约公里，路宽米，双向车道。目前四新大道主体工程已经完工。汉新 大道主体工程也基本接近完工，预计明年可以通车。四新大道汉新大道通车以后，四新区 的交通状况将获得较大的改善。 汉新大道距离项目地块约米距离，建成以后将极大地方便小区居民的出行。 供水供电燃气等市政接入 目前该区供水供电燃气通信等设施已经接入，江欣苑渔场小区等接口位臵离项目 地块并不远，接入成本并不高。江欣苑为新建小区，估计短期内不存在增容问题。 五规划控制要点 用地强度 项目用地指标及拓展背景 项目名称土地位臵 总用地 面积 亩 总建筑 面积 万 土地 用途 规划指标要求出让 年限 预计土地价格 万元容积率建筑密度 国际博览 中心合作 项目 汉阳区江堤中 路以西，四新北 路以南 居住 兼容 商业 待方案 审定 住宅年 商业年亿左右 该项目地块由武汉新城国际博览中心有限公司通过土地市场招拍挂获得，现因其建设国 际博览中心的资金需要，拟就国博区的宗地块整体打包引进有在武汉开发项目经验的品 牌开发商实施合作开发。 六项目用地上位规划分析 地块 用地亩容积率 建面万 地块 用地亩容积率 建面万 地块 用地亩容积率 建面万 地块 用地亩容积率 建面万 地块 用地亩容积率 建面万 地块 用地亩容积率 建面万 七用地区域景观分析 八项目地块发展价值评价 项目地块位于四新国际都会新城，武汉国际博览中心核心配套项目，项目资源丰沛。 武汉国际博览中心世界贸易中心型总部经济区，营造了国际化的城市语境 五纵七横交通，线区。根据汉阳区十二五规划显示，将依托武汉国际博览中心，将四新地区打造成为中 部的会展之都，武汉新区的核心区域。十二五期间，将集中全市力量，将四新地区打造 成为辐射武汉城市圈乃至华中地区的以现代服务业为主的生产服务性中心，与东湖高新自主 创新区形成南北武汉发展双引擎。 二宗地现状 四至范围 四至描述 方向名称描述 东拦江路米宽 南四新大道米宽 西联通港路米宽 北四新北路米宽 地势状况 项目地势平坦，与周边道路标高基本致，已完成土地平整工作。 地面现状 土地规则，平整。 三项目周边的社区配套 交通状况 地块周边公交线路 项目地块周边公交线路 附近公交站点距离行车线路行车区间 江堤中路生态园 江堤中路生态园武汉动物园五里新村 钟家村协和医院新华路球场路澳 门路开明路 江堤中路生态园邓甲村马鹦路 晴川阁利济北路机场河汉口 火车站 马锣湾 阳新路大桥局汉阳公园 武汉动物园马锣湾沟咀白沙洲大 桥武科大黄家湖校区红霞村 向阳村马锣湾永清街长江日报横路天门墩 向阳四村 多路公交到达武汉三镇 轨道交通四号线 四号线二期工程已于年底动工，预计竣工。在距地块较近的五里墩或拦江路 设有车站。车行线路为黄金口永安堂王家湾五里墩拦江路 武昌火车站洪山广场武汉火车站。 教育 向阳小学拦江堤中学建港小学。 评价区域教育资源相对欠缺。 医院等级和医疗水平 武汉华西医院武汉市第五医院汉阳铁路医院。 评价医疗设施不多，等级相对较低。 大型购物中心主要商业和菜市场 江欣苑门前有菜市场。 评价目前区域商业设施比较欠缺，没有大型的购物中心及娱乐设施，生活不是很方便。 银行 江堤信用社中国建设银行建港支行中国银行建港支行等。周边金融机构较为欠缺， 距离最近的江堤信 武昌 江岸 江汉 青山 汉阳 全市 洪山 东湖高新 桥口 开发区 东西湖 江夏 汉阳区年供应对比 年 年 年 汉阳区存量房去化缓慢 年月年月年月三区域成交量 成交量回升迅速，年区域成交面积同比增长倍，略低于年。 四区域成交价格 区域房地产价格的成长性 年，汉阳区全年商品房成交均价为元平米，同比上涨元平米，增幅为， 相比年上涨，区域均价持续上涨，价格已接近高点，涨幅有所放缓。 汉阳区月度成交价格走势 年，汉阳区上半年月度均价相对稳定，除月波动较大外，月均价保持在 元左右波动下半年月度均价在波动中上涨，月达到全年最高，为元平方米。 汉阳区年成交面积走势图 年年年 汉阳区年价格走势图 年年年 汉阳区全区年月度价格走势 年 月 月 月 月年月汉阳中心城区房价走势 年月汉