状阶段瓶颈，能够找到这个城市发展合理 的突破点。如果薄熙来对重庆市较为行政体制的改革取得成功，以充分服务于开 放的理念，那么我们有理由认为这个城市可以取得突破性进展。 政策连续 前面简单阐述过，重庆已经完成了过去的任务，需要有更高的发展目标。我 们认为政府出台的几大关键战略，本质是致的，各项战略的深化程度由浅入深， 具有较强的连续性。这些战略的出台，我们从理论及实际分析，有如下的原因 城市群。在区域经济相关理论中，未来地区间的竞争已经不是单个城市的竞 争，而是大城市群的竞争，这样的理论已经为美国日本欧洲等发达国家的实 际发展经历所验证，在中国也东南部沿海地区也已经初步被验证其正确性。能够 顺应规律的必然，制定相关战略并予以执行，证明重庆市此项政策出台人具有非 常强的国际化视野。 城市化。我们认为政府对重庆发展的问题和瓶颈认识较为清晰，根据产业经 济中的社会发展阶段理论，重庆市属于非常典型的工业化中期阶段，加之其二 元经济结构中的特有的超庞大的农村人口，使得这个城市继续向更高阶段工 业化后期升级的难度较之其它中西部大城市更大。唯有解决城市化问题，才 能将大量农业社会的人口转向工业社会以工业和传统服务业为主，而这种战 略的实现必须依靠城市群。 内外兼顾的发展动力。中心区域的辐射效能对中心地区内外地位的提升，对 周边区域经济的拉动，具有非常重要的地位。我们认为目前重庆市主核心区域已 经具备向更高经济阶段发展的定基础，金融业现代服务业知识型服务业 创新产业等有定的上升空间但由于始终存在的城市化问题，这类更高层次的 产业飞跃的阶段还没有到来。这样的发展期望，对内，需要有更加开明的政治 体制为保证，需要有这类产业辐射的个巨大城市空间对外，则需要有强大的投资拉动预计重庆更多是工业投资来提升整个城市主导产业的功能。从最新 薄熙来的发言判断，他对城市的发展方向及可能执行的措施已经非常明确。 发展果项目周边规划道路能够按时建设完成，则对项目交通可通达性有较大提 高，对项目的辐射范围的增强有直接影响。 注下半城是老重庆市民对渝中半岛地势相对较低的望龙门储奇门等区域的特有称呼， 因其城市规划较差配套档次较低且居住人口为传统的重庆低等收入人口，为区别于解放 国际大厦项目介绍及权属关系 项目介绍 项目进度及其它要求 债权债务关系说明 二重庆核心功能区位演进分析 重庆最新规划定位分析 连续性政策阐述 政策分析 对我司影响 重庆商务区位分布及功能特性 重庆未来的规划与形态 重庆现有商务区位分布及功能地位 解放碑核心功能区功能演化 目前解放碑地位分析 未来解放碑的功能演化分析 对项目的影响 三项目本体分析 地块位置 项目四至 周边未来规划及影响 项目地块印象 四解放碑阐析 解放碑规划 发展进程 五各典型物业发展现状调查 甲级写字楼物业典型项目调查租金及使用率情况 销售价格及销售情况 解放碑甲级写字楼市场特征小结 典型写字楼项目市场调查表 酒店物业典型项目调查 解放碑酒店业现状简析 典型酒店项目调查 酒店市场调查小结 公寓物业典型项目 公寓项目基本信息 销售价格及销售情况 解放碑公寓市场特征小结 典型公寓项目市场调查表 商业物业典型项目调查说明 解放碑商业概况 解放碑商业格局 典型成功与失败项目分析 新华路沿线商业租售价格 潜在物业初步调查及对项目影响 未来解放碑片区拟推出项目 潜在物业推出对项目的影响 六项目初步定位分析 功能类型 客户定位 甲级写字楼部分 高档公寓部分 价格定位 七项目经济效益分析项目基本指标 项目投资估算 项目工程进度安排 销售进度安排 现金支出表 现金收入计划 项目损益 现金流量表 敏感性分析 八项目功能物业发展的优劣势分析 商业部分 写字楼部分 高档公寓部分 九结论及建议 时经济圈 将建设以重庆主城为核心，在交通小时可通达的核心范围，形成个具有 明显聚集效应具备竞争优势的西部地区最大城市群。其范围涵盖重庆市的 个区县，是重庆的经济主体和产业聚集区。 根据规划，小时经济圈年将在全市率先实现全面小康，带动全 市在西部地区提前年实现小康到年，小时经济圈地区生产总值将在年基础上翻三番，人均地区生产总值突破美元常住人口达到 万，城镇化率提高到主要经济社会发展指标达到东部地区平均水平。 战略定位 年月日重庆干部大会传达贯彻胡锦涛总书记关于新阶段重庆工作 重要讲话，即战略定位，概括起来就是 三大定位努力把重庆加快建设成为西部地区的重要增长极长江上游地 区的经济中心城乡统筹发展的直辖市 大目标在西部地区率先实现全面建设小康社会目标 四大任务加大以工促农以城带乡力度，扎实推进社会主义新农村建设 切实转变经济增长方式，加快老工业基地调整改革步伐着力解决好民生问题， 积极构建社会主义和谐社会全面加强城市建设，提高城市管理水平。 城乡统筹发展的综合实验区 年月日，国家发展和改革委员会下发国家发展改革委关于批准 重庆市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知。通知要求重庆市从实际 出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革， 尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展。 试验区的启动，使得重庆在金融土地财政城市化等方面有了更多的自 主权及发展动能，为重庆内外发展提供了更大的平台。 大开放观 以中共中央政治局委员身份出任重庆市委书记的薄熙来，曾在公开场合郑重 强调，其到重庆的重任，就是贯彻落实胡锦涛总书记做出的总体部署。 而要实现这样的发展，薄熙来认为重庆根本出路在扩大开放，最大动力也在扩 大开放，重庆人必须做出科学的定位，有勇气把自己置身于开放的前沿。 关于开放，其提及最多胡就是打造内陆地区开放型经济开放，大开放 我们将此称为薄熙来的大开放观。 可以明确的预计，重庆未来的经济发展将以大开放观为总体基调，政府 在促进开放的体制环境模式招商城市包容人才区域创 国际大厦项目介绍及权属关系 项目介绍 国际大厦项目地处重庆市解放碑新华路号，重庆市的核缘位置，区 位特征非常明显。国际大厦于年始建，由于种种原因，目前已成为解放碑 区域最后栋烂尾楼。 项目占地面积约平方米，总建筑面积可达到平方米，其中地 上建筑面积计容积率建筑面积平方米，地下建筑面积为平 方米，建筑密度为，绿地率，。项目规划层地上层，总高度 达到米，建成后将超过世界贸易中心项目，成为解放碑第高楼。 项目建成后效果项目进度及其它要求 施工进度方面，目前项目土建施工进度到层，包括地下层及地上的 层，完成建筑面积平方米。 在开发程序方面，项目目前权属者可提供已经办理完成的国有土地使用证 投资许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证，预售许 可证目前还在办理。 由于项目权属涉及到学校及周边居民，根据相关规定及协议，建成后需还渝 中区教委平方米，还部分居民平方米。 项目实景 债权债务关系说明 国际大厦债权债务关系较为复杂，涉及到两家开发商两家施工单位及国土 建委和银行。项目年动工，由于资金问题多次停工，目前已经进入司法程 序，进行整体拍卖。但数次拍卖均以流标方式告终。 目前重庆城投资产管理有限公司负责项目的对外招商，其提供国际大厦的负 债构成如下表所示重庆国际大厦负载构成 中铁建筑公司亿 中建五局亿 中兴房地产公司亿 重庆展翔房地产公司亿 国土出让金配套费共计亿 银行亿 我司正在进行重庆城投资产管理有限公司及项目其它各参与方的背景调查 工作。 二重庆核心功能区位演进分析 重庆最新规划定位分析 连续性政策阐述 在重庆直辖后的年，经历了大规模基础设施建设大规模固定资产投资 及主导工业产业的进步发展，加之三峡移民难题的破解，重庆市已基本具备了 站在西部及全国舞台，参与城市竞争及全国分工的能力。我们认为，重庆已经完 成了前阶段的历史目标，可以向下方向寻求更大的突破。 在这种发展背景下，中央及重庆市政府出台了对未来重庆发展具有成败意义 的几项重要战略，在此概述如下 小之外有较少的科技公司制造企业及相关公司。很显然， 在金融业总部办公尤其是外来大中型企业生产服务业的聚集程度较弱。 石桥铺陈家坪与辐射特定工业产业的楼宇办公区 二十世纪九十年代初，为拓展重庆区域面积与产业功能，重庆市成立高新区， 支持重庆西部经济的发展。经过多年开发建设，高新区已具定规模，目前 区内注册科技企业近余家，其中经认定的高新技术企业家，成为重庆 市高新技术产业的主要基地。 依托区域内部的特定产业环境，高新区的写字办公与电子产品流通业聚集度 较高，且得到融合发展。高新区写字楼以高新技术软件科技通讯通信企 业为入驻主体，辐射区域经济。流通业方面，高新区流通业主要以电子产品流通为主，产业特征非常明显。 与高新区写字楼不同，陈家坪写字楼多入驻机电机械的制造业公司及相关 的原材料销售物流公司，这些公司与陈家坪的机电产品市场同样形成聚集合 力，辐射区域经济。陈家坪办公楼依托于重庆市九龙坡区较强的工业基础，其产 业特征同样非常明显。 解放碑核心功能区功能演化 目前解放碑地位分析 通过上文对重庆市核心区位的功能分析，明确了各功能区由区位产业历 史规划等因