木地板产销量占全国以上，被国家林业部命名为中国木地板之都。南 浔有电梯厂及配套企业余家，是全国电梯生产最集中的地方。南浔以古镇为依托的旅游 业发展迅速，年接待旅游人次突破万，第三产业发展势头迅猛。 南浔房地产市场分析 整体市场分析 南浔原为乡镇级行政建制，成为湖州市辖区，升级为区县级行政建制。划区后， 南浔经济社会各个方面均出现了高速增长的态势，伴随南浔城市升级与扩区的进程，城市功 能扩展与城区人口快速集聚引发了旺盛的住宅产品消费需求。以住宅为主要产品类型的房地 产业在南浔快速起步，年间，南浔先后有个住宅项目投入市场并以较高 以上的销售率快速实现产品去化，开发总面积达万平方米。 南浔区主要开发项目概况览表 项目名称 开盘时间 产品类型 建筑面积 平方米 销售均价 元 销售比例开发商信息 世纪名流 多层公寓，南浔本地开发商 世纪名苑 多层公寓， 南方通信集团， 主营通信电缆的 南浔本地企业。 世嘉沁园 联排别墅独 幢别墅 ，仅余幢 有港资背景的南 浔本地开发商。 南方时代 广场 多层公寓， 南方通信集团， 主营通信电缆的 南浔本地企业。 浔溪秀城 多层公寓联 排别墅 ， 公寓 别墅 三期在售 美欣达集团，主 营服装面料业务 的湖州本地企 业。 在南浔城市功能升级的区域背景下，住宅市场出现了上述供需两旺的局面，但从开发总 量与产品品质方面看，目前南浔区房地产整体市场仍处于起步阶段，其表现主要在如下方面 新建房地产总开发量相对有限。 根据上文对南浔区年度住宅开发项目的统计两年间新开发住宅项目总量仅 万方。而相邻的江苏省昆 独立别墅元平方米 四项目建设周期资金筹措与运用 项目进度计划 项目开发经营期为年，采用次规划设计，期开发建设，年月开始， 计划于年月开工。样板区计划在年月开工，至年月建成。 计划进度项目详见附件。 资金筹措 本项目建设总投资为，万元，根据市场情况的分析及开发公司具体资金状况， 项目所需资金由项目法人自筹，银行开发贷款亿及部分预售款组成。 资金用款计划 项目开发经营期为年，年三四季度投入资金，万元，年度 投入资金亿由银行贷款解决。详见附件。 目录 项目概况 二市场分析 三项目分析 四项目建设周期资金筹措与运用 五投资估算及财务效益分析 六结论 七附件 项目概况 公司简介 上海博大投资发展有限公司以下简称博大公司是以浙江烟草为主要发起人而设 立的家投资控股型有限责任公司。主要投资业务包括金融证券信息传媒旅游度假房 地产开多个产业领域。 博大公司参股的中关村证券是具有全国性影响的综合类券商。 博大公司与人民日报社合作的国际金融报是国内唯份完全市场化运作的中文财 经类日报，其内容报道高端权威，在业内享有较高的声誉和广泛的影响力。 年在国内旅游产业高速发展的市场背景下，博大公司与浙江省湖州市南浔区签署 合作协议书，对南浔古镇旅游进行整体系统的。 湖州有较好的区位条件。距杭州公里上海公里南京公里。南北走向的 国道杭宁高速公路宣杭铁路和东西走向的国道被誉为东方小莱茵河的长 湖申航道即将完工的申苏浙皖高速公路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使 湖州分别与陇海沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国流的内河铁路公路水运中 转港。 湖州是以上海浦东开发开放为龙头的长江三角洲地区先行规划先行发展的个 重点城市之。改革开放以来，经济社会发展取得了显著的成绩。全市国有城乡集体企业 改制任务已基本完成。产业结构从原来的传统丝绸建材业为主，形成了以新型纺织新型 建材医药化工特色机电四大特色优势产业为支柱电子信息和环保产业快速发展的格局， 先进制造业占规模以上工业总产值比重达到。全市年成交额超亿元的市场有家，拥 有全国最大的童装市场中国织里商城和全省最大的实木地板和胶合板集散中心南 浔建材市场。 年全市生产总值为亿元，增长，其中第产业绝对值亿元， 可比价增长速度第二产业绝对值亿元，可比价增长速度第三产业 绝对值亿元，可比价增长速度。按户籍人口计算，人均为元，折 合美元。 南浔概况 南浔简介 南浔区是年月经国务院批准新建立的湖州市辖区，下辖个镇和个省级经济 开发区，总人口万人，区域面积平方公里。南浔城区人口约万。 南浔区位于长三角腹地，东界江苏省吴江市，南连桐乡市德清县，西接吴兴区，北 濒太湖，区位优势独特，是湖州市接轨上海的前沿阵地。国道和湖盐公路贯通全境，京 杭运河和长湖申航道穿境而过，距离上海苏州杭州等大城市均为公里左右。区域内， 正在建设申苏浙皖高速公路申嘉湖高速公路及规划建设湖州至嘉兴乍浦铁路。 城市人口概况 年末户籍人口万人非农人口万人，比上年增加万人。随着南浔 区经济社会的快速发展，进入南浔区的流动人口规模不断扩大，目前南浔区的外来流动人口 达万人左右。 城市经济发展概况 南浔产业特色鲜明，经济条件优越，年财保护性利用，致力于打造国内著名国际知名的 精品旅游目的地。在博大公司的整合运作下，南浔古镇旅游呈现出强劲的发展势头，旅游收 入保持了年均以上的增长。 南浔国际旅游度假社区之度假别墅项目系南浔国际旅游度假社区的组成部分，是建设精 品旅游目的地的重要内容。 项目概述 项目名称 南浔国际度假社区之度假别墅项目暂定名，以下简称本项目 建设地点及周边环境 度假别墅用地位于浙江省湖州市南浔区南浔镇浔南村号地块土地编号 号，用地性质为商业年和住宅用地年。地块北起年丰路，南至南浔国 际度假酒店，东至甲午塘水域，西至嘉业南路，与嘉业路西侧建设中的南浔区行政中心相邻。 建设内容 本项目规划用地面积为平方米，规划总建筑面积平方米，规划容积率 。产品业态以独栋别墅为主，辅以部分联体别墅及小高层公寓。 基地现状 基地现状为农田果园及大面积自然水域，植被丰富水质清澈，自然环境及生态风貌 俱佳。 开发经营期 本项目开发经营期约为年。 资金筹措 本项目建设总投资估算为，万元，根据资金情况及本项目市场预测，项目所需建 设资金由项目法人自筹部分银行贷款以及部分预售款组成。 经济效益分析 经测算，本项目总投资，万元，税前利润总额，万元，净利润为， 万元，销售净利率，财务内部收益率，项目最大累计投资现金流量出现在 年第四季度，累计投入达，万元，投资回收期年。 二市场分析 湖州概况 湖州市为浙江省辖地级市，地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒 太湖，与无锡苏州隔湖相望，是环太湖地区唯因湖而得名的城市。湖州是座具有 多年历史的江南古城，解放后，所先后设浙江第专区嘉兴专区和嘉兴地区，年撤 嘉兴地区，建湖州嘉兴两个省辖市。湖州市现辖德清长兴安吉三县和吴兴南浔二区。 总人口万，其中男性万人，女性万人非农人口万人总面 积平方公里城市化水平达到，中心城市建成区平方公左右。不断增长的新增人口必然对当地房地产 有较为强劲的需求。 综上所述，南浔房地产市场需求当前总体呈现出客户面宽购买力强价格承受力强 产品品质要求高等特点。 长三角地区 国内其他地区 境外 相关个案分析 重点个案分析 浔溪秀城 该楼盘年月日开盘，开发商为美欣达集团，主营服装面料业务的湖州本 地企业。总占地面积亩，建筑面积约万平方米，整个小区分三期开发。该案 涵盖多层公寓复式花园洋房和联排别墅及沿街商铺等多种建筑形态，公寓售价为 元平方米，复式花园洋房及联排别墅售价为元平方米。该楼盘 销售情况极佳，几乎每批开盘房源，均能在数月内迅速消化，即使在年宏观调控 时期，其销售也未收到较大影响。目前二期已交付使用，在售楼盘为三期中最后 批，且已基本销售完毕，接近尾盘阶段。 其他个案分析 项目名称 开盘时间 产品类型 建筑面积 平方米 销售均价 元 销售比例开发商信息 世纪名流 多层公寓，南浔本地开发商 世纪名苑 多层公寓， 南方通信集团，主营通信 电缆的南浔本地企业。 世嘉沁园 联排别墅 独幢别墅 ，仅余幢 有港资背景的南浔本地 开发商。 南方时代广场 多层公寓， 南方通信集团，主营通信 电缆的南浔本地企业。 四项目分析 地块区位与周边环境 项目地块概况 地块情况 本案位于湖州市南浔区年丰路以南嘉业南路以东。宗地编号浔南村号地块。 目前基地现状为农田果园及大面积自然水域，水质清澈，地面无建筑物及构筑物。 地块主要经济指标 占地面积平方米 总建筑面积平方米 容积率。 周边环境分析 西面南浔区行政中心规划中 其他为待开发地块，目前现状为农田。 区域配套 配套条件 与本案西侧场需求的空白。 威胁 本案为区域内首个高档次别墅社区，其区 域认知度将受到市场考验 别墅市场交易税费的不断提高，抑制了 部分投资需求 市场对于南浔区整体房地产发展向好性 的信心有待考证。 客源分析 由于本案为南浔国际度假社区中的首推项目，且体量适中，依靠本地客源已基本可以去 化。 需求类型以自住需求为主，少量投资客源。 客户来源基本