率 所得税前投资回收期年 所得税前财务净现值万元 第二节可行性研究报告编制依据 投资项目可行性研究指南试用版 二建设项目经济评价方法与参数第二版 三房地产开发项目经济评价方法 四山东半岛城市群总体规划 五青岛市城市总体规划 六青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准 的批复青发改财贸号 七中华人民共和国建设用地规划许可证青规用地字 号 八中华人民共和国房地产权证青房地权市字第 号第号第号 九中华人民共和国建设工程规划许可证青规建管字 号 十建设单位提供的其他资料 第三节项目建设的背景和必要性 项目建设的背景 按照总后勤部的通知精神，济南军区青岛第疗养院将第二疗养 区内约公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛中金渝能置业有限公 司以亿元中标，年月日，济南军区联勤部与青岛中金 渝能置业有限公司签定了军用土地使用权转让合同，将该宗土地 使用权转让给青岛中金渝能置业有限公司。年月日，青岛 市规划局以青规函业字号文，下达了该地块的地上总建筑 面积层数层高等规划条件和指标。 年月日，青岛市规划局核发了该项目的建设用地规 划许可证青规用地字号年月日，青岛市国 土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的房地产权证青房 地权市字第号第号第号 年月日，青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目 核准的批复青发改财贸号对该项目予以核准立项 年月日，青岛市规划局核发了建设工程规划许可证青 规建管字号。 二项目建设的必要性 符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规划 青岛市城市总体规划中提出沿山东路香港中路围绕市政 府办公区形成以行政办公商务商贸为主城市主中心，并作为青 岛市的中心商务区。 因此市场。 住宅科技含量上升。 拆迁成本不断加大。 房屋建筑成本不断增加。 在价格不断走高的情况下，住宅供需仍基本保持平衡，体现了青 岛市场旺盛的购买力。 年，各类房产交易总成交套，比去年增长总成 交金额亿元，同比增长。全年市场房价总趋势上扬，但 增幅减缓。目录 第章总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第节项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第二节可行性研究报告编制依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第三节项目建设的背景和必要性„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第二章市场需求分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第节青岛市概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第二节青岛市房地产综合分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第三节青岛市住宅市场分„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第四节青岛市写字楼市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第五节青岛市酒店式公寓市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第六节青岛市酒店供需市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第七节青岛市商业零售市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第八节国内外代表城市房地产市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„ 第九节项目的优劣势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第三章项目建设规模„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第四章建设场址及条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第节建设场址„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第二节建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第五章总体规划建设方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第节设计依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第二节设计指导思想与原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第三节规划建设方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第四节公用工程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第六章金渝能置业有限公司 四开发单位基本情况 青岛中金渝能置业有限公司注册成立于年月日，是由 青岛中金实业股份有限公司和重庆渝能产业集团有限公司共同出 资组建的房地产公司，注册地址位于青岛市香港中路号时代广场 层，法定代表人为司荣彬，注册资本亿元人民币。公司可控资 金雄厚并涉足多个行业领域，拥有大批房地产行业的精英人才，具备 极其丰富的房地产操盘和控盘的经验„„ 五项目建设规模及主要内容 青岛国际贸易中心济南军区青岛第疗养院第二疗养区改造 期工程总占地面积平方米，规划总建筑面积平方 米，其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方 米。 青岛国际贸易中心由区区区三组建筑构成，其中 区位于山东路号，占地面积平方米，规划建筑 面积平方米，其中商业裙房平方米层，五 星级酒店式公寓平方米层，地下商场地下停车场 设备用房地下人防等平方米。 区位于香港中路号，占地面积平方米，规划建 筑面积平方米，其中商业裙房平方米层， 甲级写字楼平方米层，五星级产权式酒店平 方米层，地下商场地下停车场设备用房地下人防等 平方米。 区位于东海西路号，占地面积方米，规划建 筑面积平方米，其中商业裙房平方米层，高 级公寓平方米层，地下商场地下停车场设备用 房地下人防等平方米。 六项目总投资及资金来源 项目总投资 初步测算，项目建设总投资为万元，其中土地成本 万元，建筑安装工程费用万元，其他费用 万元，预备费用万元，建设期利息万元。 分区计算投资，区建设投资为万元，区建设投资为 万元，区建设投资为万元。 资金来源 项目建设所需资金万元，拟通过以下渠道筹集 建设单位青岛中金渝能置业有限公司自筹资金万 元 申请银行贷款或信托贷款万元 采取预售招商引资滚动开发购房者按揭贷款 认购等方式筹集资金万元。 七经济技术指标 主要经济技术指标汇总表 序号项目单位总指标区指标区指标区指标 占地面积平方米 建筑面积平方米 建设总投资万元 销售收入万元 销售税金及附加万元 土地增值税万元 销环境保护节能与节水„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第节环境保护„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第二节节能„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三节节水措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第七章劳动安全卫生和消防„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第节劳动安全与卫生„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第二节消防设施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第八章组织机构与人力资源配置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第九章项目进度计划安排„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第十章投资估算和资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第节投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第二节资金筹措及使用计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第十章经济效益评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第节评价说明及财务基础数据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第二节项目财务分析与评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第十二章结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 附图 总平面布置图 沿山东路透视图 沿东海路透视图 沿海岸鸟瞰图 附件 青岛国际贸易中心区投资与经济分析报告 青岛国际贸易中心区投资与经济分析报告 青岛国际贸易中心区投资与经济分析报告 附件二 青岛中金渝能置业有限公司营业执照 青岛中金渝能置业有限公司房地产开发资质证书 青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复青发改财贸号 中华人民共和国建设用地规划许可证青规用地字号 中华人民共和国房地产权证青房地权市字第号第 号第号 中华人民共和国建设工程规划许可证青规建管字号 第章总论 第节项目概况 项目名称青岛国际贸易中心济南军区青岛第疗养院第 二疗养区改造期工程 二建设地址青岛市市南区香港中路号 三开发商青岛中板块划分 城市地段层级基本形成，价格和物业档次形成明显区隔。 李沧和四方区板块以大量经济适用房和部分低端商业低端住宅为 主。 中部板块以普通城市住宅和中档商业为主。 西部滨海板块围市政府香港路有众多高档商业及办公楼，区内多 为中高档普通住宅。 东部滨海板块以银川东路为界，南部为滨海高档住宅区北为中端 档次住宅物业。 附香港中路板块概况 市北区二级地段房价在 元 市南区沿海线级地段房价 在元 元 四方区三级地段房价在 元 崂山区沿海线级地段房价 在元 项目特征板块内多数为高端住宅公寓及办公类产品。以高层超高层建筑为主。 在建筑设计工程质量等方面代表青岛的最高水平。 板块特征拥有优异的自然资源和全市最为丰厚的城市配套资源。 投资类产品获得市场青睐，高价位的豪宅相对压力较大。 代表性项目 东海路号数码港颐和国际瑞纳康都燕岛国际公寓麦岛金岸 高端住宅类东海路号香港置地广场燕岛国际公寓未来上市项目 青岛国贸中心奥帆赛项目凯悦中心乾豪国际广场万邦中心世纪广场等 经济背景 年全市房地产开发投资继续保持较快的发展态势，完成投 资亿元，同比增长，比上年回落个百分点