售完的预售许可证回收权益，该局进步加强对商品房面积复审工作，共对家开发企业开发的商品房进行 复审，复核面积万平方米，较好地制止了商品房短斤少两现象。 二合肥市市区住宅楼市概况 由于市政府对市区规划有着高瞻远瞩的定位，所以在经过几年的努力实践之后，该区位城市建设日新月 异，尤其是中市区建设居全市首位，该区域汇集金融贸易酒店教育等行业，行成多位体的成熟商贸 办公住宅区域。围绕寿春路长江路美菱大道芜湖路等主要轴线行成了个极大的多层次的商圈， 有着浓郁的本土商业文化与艺术氛围，这里正是合肥达官贵族商业巨子最理想的办公经商地，该区位的 购房人士既享有成熟生活配套的快捷自如，又享有都市的繁华热闹，更重要的是在资讯方面能够迅速掌握稍 纵即逝的商机。该区域也是合肥高素质人士居住较集中的区域，其中以上的人接受过良好的教育，有着较高的素养与品质是的人商人，还有政府公务员企业高级白领等人士。他们居住于此无疑会提升区 位的整体形象与文化品味，形成个社会治安人文环境等因素都绝好的高尚的居家办公区域。 可以说正是在中市区东市区西市区窗水泥地面水泥地面 水电煤气电话 有线电视到位，每栋 台电梯 锦绣园 外墙采用英国多乐 士涂料 室内为水泥地面， 各层公共走道及楼 梯地面铺高级花岗 岩，阳台配欧式雕 花护栏 塑钢门窗防盗门水泥地面水泥地面 水电管道液化气 电话有线电视到位， 每栋台电梯 从各物业装修情况来看，以上物业对外立面装修标准明显高于其内部套间的装修，其目的主要是方便住 户购楼后自行装修设计，以尊重业主不同的个性习惯与审美角度。 结论 第部分项目概况及市场调研分析 项目概况 二合肥市场调研分析 合肥市房地产市场总况分析 合肥市市区住宅楼市状况 本项目卖点探讨 项目周边同类型楼盘统计 第二部分百花大厦二期市场定位策略 百花大厦二期优劣势分析 分析 强卖点提炼 二百花大厦二期市场定位战略 目标客户群定位 属性定位 品牌形象定位 价格定位 第三部分项目投资回报可行性分析 项目概述 二投资回报分析 三项目投资回报敏感性分析四结论 第部分项目概况及市场调研分析 项目概况 百花大厦二期位于合肥市寿春路中段。东面紧临中国建设银行大厦高层，向东约米是宿州路人行天桥南面过寿春路是百花宾馆市教委等政府机关 金融证券。邻近省工行建行省信托省人保平保等多家金融机构 文化教育。邻近省教委及著名中小学及幼儿园，如合肥六中宿州路小学省直机关幼儿园等 交通设施。向南正对美菱大道，紧邻寿春路等干道，市公交路路等十多条公交车贯穿东西南北。 目前，周边生活配套设施均距项目较近，居家办公休闲购物十分方便，切尽在掌握,合肥住宅市场调研分析 合肥市房地产市场总况分析 合肥物华天宝，人文荟萃之地，以三国故地，包拯家乡而驰名，它既是安徽省的政治经济 文化中心，又是全国首批园林城市和著名的科教基地。 随着住宅分配体制的改革，住宅开发成为合肥新的消费热点和经济增长点。在国家和各级政府的系列 扩大内需，激活房地产市场，培育新的增长点政策和措施的指导下，合肥市房地产市场今年上半年持续升温。 据统计，上半年累计完成房地产交易额亿元，比去年同期增长房地产抵押额亿元，同比 增长房地产评估亿元，同比增长已购公有住房上市成交户建筑面积万平方米。上 半年该市房地产市场明显特点是 淡季不淡市场活跃已购公房上市全面启动，比去年下半年增长 价格稳中有升居民个人购房已成为消费主体 抵押贷款量增多，金融部门支持力度加大。为了进步培育激活房地产市场，合肥市房地产管理局经合肥市政府批准，组建了合肥市房高层合肥第中学中国人民保险公司西南有中国工商银行 大楼高层合肥商业银行大楼高层东南有国元大厦高层西面紧邻百花大厦期其 北面有小学和幼儿园合肥政府宿舍大院层住宅区西面约多米有荣事达大道，该大道向南与城市主干 道美菱大道相接。 百花大厦二期位于合肥最繁华的老城区中市区，南邻合肥金融街寿春路，这里金融机构云集，商业网点密布，有 市建行大厦人保大厦平保大厦省国投省工商银行等，同时与古井集团投资的另个大型项目古井假日酒店遥相辉 映，是合肥的政治经济核心制高点。 百花大厦二期占地面积，总建筑面积万，由层裙楼和两栋楼高层高层塔楼组成， 次性开发建设。 项目二期工程主要技术指标 占地面积 总建筑面积 公寓 商业裙楼 办公楼 车库与设备用房 双层车位，共个车位 容积率 层数 高度 建筑覆盖率 层 发展商安徽澳鑫房地产开发有限公司 建筑设计机械工业部第设计院深圳分院 承建商未定 周边配套设施餐饮娱乐。邻近新龙城大酒店百花宾馆新开元酒店古井假日酒店 休闲购物。邻近百货大楼鼓楼商厦乐普生商厦大中型超市中菜市宿州路综合菜场等 市政配套。毗临市委市政府市人大市公安局合肥市中市区，紧邻寿春路，周边商业网点密布，商业人士往来频繁，给酒店业的发展 带来强有力的支撑，该片区有多家酒店，如正在营业的新龙城大酒店古井假日酒店等随着市场进步细 分，酒店式商务公寓有望在未来市场应运而生，并且存在定市场空间。 基于区域市场的客观情况，本项目之发展商在产品设计上确定了百花大厦二期的功能，即个包括公寓 商场写字楼的宜商宜住的商务公寓。 为了对本项目的面积户型价格付款方式装修标准配套等进行准确定位，我公司对本项目周边 同类型楼盘以及市区几个代表楼盘进行了分类调查，力求在产品定位与营销策略方面准确无误，将发展商的 风险降至零。 目前，与本项目较近的在售楼盘有金城大厦新华大厦等，这些楼盘基本售磬。 表本项目周边同类型物业概况 物业名称位置占地面积 总建筑面积 竣工时间发展商 新华大厦六安路与淮河路交汇处年元月 新华社安徽分社 安徽福华房地产开发有限公司 三荣大厦含山路与淮河路交汇处年月 合肥安荣房地产开发有限 公司 淮河路改造工程指挥部 罗兰德精品商住 楼 阜南路号，东怡酒店 对面 年元月合肥罗兰德物业有限公司 琥珀山庄高层公 寓 琥珀中村 年月 底 合肥市城改指挥部 锦绣园马鞍山路号亩年月安徽中信物业发展有限公司 以上楼盘中新华大厦罗兰精品商住楼琥珀 梯七户 建面不含裙楼 罗兰德精品商住 楼 不祥 建面不含办公与裙楼 琥珀山庄高层公 寓 不祥 锦绣园梯四户 上表中个楼盘销售周期般在年半销售率就能达到以上，方面说明合肥供应市场基本与市场相契合，另方面说明住宅体制改革后，个人消费成为主体，同时也成为消费的主要热点。但供应市场还需借 鉴沿海城市，上表楼盘多为梯七户以上，私密性与舒适度还待进步改善。 表周边物业的装修情况 名称外墙地面门窗卫生间厨房硬件配套 新华大厦 外墙贴高级面砖 裙楼采用花岗岩 水泥地面 铝合金推拉门窗， 无色浮法玻璃，大 门和房间门为木制 门 水泥地面水泥地面 水电煤气电话 有线电视到位，部日 立电梯 三荣大厦部分玻璃墙墙砖水泥地面铝合金推拉门窗水泥地面水泥地面 水电煤气电话 有线电视到位，部进 口电梯，电脑监控系 统，中央空调小时 供水罗兰德精品商住 楼 外墙层贴仿石 涂料高级 进口涂料 毛面水泥层 海螺塑钢门窗，防 盗门，观景阳台配 有高档护栏 水泥地面，主卫配 远邻整体浴室 水泥地面 水电煤气电话 有线电视到位，部东 芝电梯，远大中央空调 小时供水，红外线监 控系统 琥珀山庄高层公 寓 外墙层贴高级 面砖其余为高级 涂料 水泥地面塑钢门山庄于去年竣工入伙，其他两个楼盘前年竣工入伙，还可发 现处于市中心区的几个高层项目规模都不大，这是受城区土地储备有限所致。 表周边物业主力户型情况 名称户型面积主力户型均价付款方式 新华大厦 二房厅二房二厅 三房厅三房二厅 四房二厅 三房厅元次性付款九五折优惠 五成十年按揭无折 三荣大厦 二房厅二房二厅 三房二厅 三房二厅元左右次性付款九五折优惠 银行可否提供按揭资料不祥 罗兰德精品商住 楼 三房二厅复式不祥元次性付款 银行提供七成十五年按揭 琥珀山庄高层公 寓 四房二厅同左元不祥 锦绣园 三房二厅二卫同左元左右次性付款九折优惠 银行提供五成十年按揭 由上表可知，在户型配比上，各楼盘都以三房四房为主力户型，主力户型面积在平米之间。 可见，市中心区楼盘均以中等户型为主流。同时，楼盘均价在元左右，总价在万之间，在付款方式上，选择银行按揭的人越来越多，但按揭年限还不够长，首期做到三成的很少，五成的较多，说明金 融单位对消费者采用抵押贷款方式购房政策还不够放开，消费者对按揭观念还没有转变。 表周边物业销售情况 名称总户数售出户数户销售率总建面售出建面面销售率备注 新华大厦 梯九户 建面不含裙楼 三荣大厦美菱大道长江路寿春路等干道为主要轴线， 形成了个多功能的资讯快捷的区位，上述干道沿线标志性物业建设质量提高，加之市中心区地块的稀缺 性寓示着该区位物业增值前景乐观。目前该区位所有在售楼盘的销售状况普遍看好，空置率居全市最低。 楼盘概况 目前，合肥中市区在售或内部认购的楼盘计有多个，由西至东分别是柏景湾新华大厦绿 都商城华商公寓淮