店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市，如北京上海广州深圳和丽江 海口厦门秦皇岛等，基本以国家级的政治经济文化中心和沿海旅游度假城市为主，正在逐渐向中小城市转移，这其中有以 海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮 正处在前所未有的兴起之中。 环节二经营 目前，无论以何种方式运营的产权式酒店，其般的运营方式均为开发销售委托专业酒店经营管理公司经管或成立专 业的酒店经营管理队伍经管兑现购买者应得得投资收益。 这运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来经营管理的信心上，从目前酒店的销售操作上看，酒店经营管理方的选 择以及监督其日常经营行为的体制机制即保证购买者利益实现的体制机制尤为重要。 正常情况下，般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的左右，以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，如果 附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点，投资产权酒店的风险实际非常之小，而旦收益实现，其收益比例又非常之高， 是其他投资类商品所无法比拟的。目前，对于产权式酒店的经营管理，国内已经积累了非常成熟的管理经验，上海广州拥有众多专 业的酒店经营管理公司，加之历来就于国际接轨的管理模式，实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的 管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能，开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心，日后的收益兑现 关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上。 环节三销售 因为投资收益的可靠性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上看，滞销的可能性均不太大，无论是北京上海广州深圳 等大中型城市，还是昆明丽江秦皇岛威海等旅游性城市，产权式酒店的销售状况均片大好，这也从个方面印证了酒店的经 营市场和消费者对酒店经营投资的信心。 国内产权式酒店的般开发运营务接待旅游等顾客群。而时下高档酒店的需求附近的戴斯大酒店与创世 纪宾馆基本上可以满足，而大量的中等以及中等偏下水平的需求由于需求量大，只有果岭米格尔等酒店并不能完全消化，因此只能 向更抵挡的宾馆分流，因此本项目定位于与果岭等酒店相当或偏上水平的酒店是可行的，房间均价可以定位在元。 目录 渝北区产权式酒店市场调研 产权式酒店概念及特点 产权式酒店的缘由 产权式酒店的性质 产权式酒店的分类 产权式酒店的现状 重庆产权式酒店现状 渝北区酒店发展阶段分析 项目所在地周边市场分析 项目定位 项目及运营模式 市场定位 目标客户定位 价格定位 形象风格定位服务定位 项目分析 优势 劣势 机会 威胁 营销推广策略 品牌策略 产品定价策略 媒体策略 促销策略 经济效益评估 建设期内 成本估计 收入估计 酒店固定资产销售盈利 营业期内营业收入预测 年营业成本 营业税金及附加 项目风险评估盈亏平衡分析 渝北区产权式酒店市场调研 产权式酒店概念及特点 产权式酒店的缘由 产权式酒店兴起于上世纪年代区欧美国家的些著名旅游城市和地区，英文全称是中文译为泰慕赛尔即 时空共享的意思。产权式酒店的共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济发展潜力大且比较活跃的地区，以保证酒店有较高的 出租率和物业升值空间。产权式酒店作为种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大 门向社会开放，对公众推出种即是消费又是存储，既是投资财务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的 有效结合，是经济发展到定程度的必然产物。无论对发展商还是投资者，产权式酒店都孕育着丰富的商机。 产权式酒店的性质 在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权式酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲度假娱乐为目的的 新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。产权式酒店与别墅普通商品住宅及 商务写字楼等又有着明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务彰显身份和地位的同时，更重要 的经营创新模式，同时成为最受大众青睐的投资工具。 国内产权式酒店发展 随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店 诞生。统计显示，目前我国的产权式酒店已经发展了多家，遍布中国个省市直辖市自治区等。国内最先引入产权式酒店模式 的是海南省三亚市，约于年。作为这种旅游与房地产相结合的物业开发模式从年起开始风靡全国。随着国内经济和旅游 业的迅速发展，产权式酒店这种深受国外中产阶级青睐的投资品种登陆中国。从海南岛到北京，从重庆到上海，产权式酒店在国内著 名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势。深圳大梅沙雅兰酒店三九集团丹枫白露北京的金色假日快乐无 穷大龙庆假日乡村俱乐部海南的博鳌南色海岸南海传说三亚海景温泉大酒店黄金海岸花园上 海的凤凰大厦秦皇岛的维多利亚海湾碧海蓝天大连的海昌欣城杭州的黄龙月亮湾大酒店，重庆的海 兰云天等项目接踵而来。在重庆，赛格尔国际大厦，纯小户型酒店公寓，单价在元，套内，年返租元 元月。 产权式酒店作为种纯粹的投资方式，这类酒店的客户是中产家庭投资，左右是企业集团购买。 对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费者投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务， 享受餐饮娱乐健身等配套优惠而作为投资者，客户享受所购买的房间度假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外 乎三类消费群体其是有定经济实力的家庭或个人，他们的角色介于投资者和消费者之间，他们投资主要是为了增值和分红，顺 带度假其二是些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往些单位在风景区设有招待所疗养院等福利设施， 而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需 要。 不管是哪类客户，酒店的可消费性包括可交换性可投资性升值能力和投资的安全性指标是决定性的影响因素，而且中国 目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人般都具备良好的教有不菲的投资回报，与住宅写字楼的 投资股票投资储蓄及国债投资等相比，投入轻松风险小回报更丰厚，同时还获得套真正属于自己的私家酒店。 产权式酒店的分类 时权酒店是将酒店的每个单位酒店标间分为定的时间如年产值周，共个时间份，出售每个时间份的使用权。 消费者拥有定年限内在该酒店每年定时间如周的居住权。 纯产权酒店是指将酒店的每个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司管理，获取定的管理回报，同时还享有 定期限的免费入住权如城市之光年免费入住权为天。纯产权酒店又分为商务型和度假型。 养老型酒店是指投资人往往是最终消费者，购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委 托管理期间，投资人可获取定的投资回报。般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。 高尔夫登山滑雪圣地的度假村指在高尔夫登山滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。 时值度假型酒店指消费者购买定数量的分数，这些分数就成为他们购买产品的货币。他们可以使用这些分数在不同 时间地点档次的度假灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权和产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和 更多选择。分数消费可以获得更大的折扣和免费居住时间。 产权式酒店的现状 国外产权式酒店的现状 世纪年代，欧美发达国家进入丰裕社会，中产家庭成为社会主流，在旅游创新过程中，第批产权酒店在法国阿尔卑斯 山脉地区兴起，并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的年中逐渐向北美，加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地 区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。 产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。据资料显示，国际贸易组织， 全球产权酒店年年平均增长年，全球个旅游目的地板万个家庭购买了产权式酒店。， 年代到年代初，全球产权式酒店销售收入以达亿美元，到年，全球产权式酒店销售将达亿美元，在客户类型 上，有是中产阶层家庭投资，为企业和社会机构投资。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的种庆交通 局 东和物业 集团公司 重庆新华 书店集 团有限 责任公司 重庆安邦 集团 地址江北区红 锦大道 号 重庆市渝 北区新牌 坊路 号 渝北区新 牌坊新南 路号 渝北区新 牌坊红锦 大道 号 北部新区 黄山大道 渝北区胜 利路 号 渝北区红 锦大道 号 重庆渝北 龙溪红黄 路号 重庆渝 北区双 龙大道 号 重庆市北 部新区金 开大道 号 项目所在地周边市场分析 市场环境是指影响产品和劳务的生产和销售的系列外部因素。这些因素与市场营销活动密切相关。市场环境通常有六个方面的 因素人口因素经济因素竞争因素技术因素政治因素和文化因素。根据项目特点，我们从区位要素流动人口因素竞争因素 以及投资需求因素等三个方面进行分析。 项目所在地区位示意图 区位因素