工程预备费„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 建设期利息„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 流动资金„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目总投资估算构成„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目开发资金筹集计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 资金成本„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 贷款偿还„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第八章项目财务分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 财务评价编制依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目销售收入估算与分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目成本分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目开发固定成本„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目销售收入估算与分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 总成本„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 营业税及附加土地增值税„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 营业税及附加„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 土地增值税„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目开发利润估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„投资收益率„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第九章项目不确定性与风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目盈亏平衡分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目投资风险的定性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 实施风险与对策„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 市场风险与对策„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 政策性风险与对策„„„„连云港市，是国 务院首批批准的对外开放县之。灌云县年建县，得名于南 有大川灌河，北有名山云台。总面积平方公里，其中耕地 面积万亩。下辖个镇个乡个省属农盐场个县属 农林场圃。全县共有个行政村，总人口万人。 灌云县县域发展规划 年编制完成县城发展战略规划新城区控制性详细目录 第章项目总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目基本情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目名称„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目委托单位名称„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目委托单位基本情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 可行性研究报告编制单位基本情况„„„„„„„„„„„„„„ 项目开发概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 地块位置及四至范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 宗地周围环境与设施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 建设规模与主要经济技术指标„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目申请报告编写依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目申请报告编写原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目申请报告编写范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目申请报告结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 市场预测和项目规模„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目建设进度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 投资估算和资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 环境保护„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目财务和经济评论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目综合评价结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 存在问题及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第二章项目背景与建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 连云港独特而重要的战略地位„„„„„„„„„„„„„„„„ 江苏省发展战略下的连云港„„„„„„„„„„„„„析„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 劣势与威胁分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第四章项目规划设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 总体规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 形态结构规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 规划设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 住宅基本户型„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 道路与交通„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„景观与环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 空间形态„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 公建配套„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 公用工程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 给排水„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 供电„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 电视电话宽带„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 采暖通风„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第五章进度与计划安排„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目实施进度计划编制依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目实施总进度计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 筹建准备阶段计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 工程施工阶段计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 工程竣工验收及决算阶段计划„„„„„„„„„„„„„„„„ 第六章项目建设程序及项目招标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目建设程序„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目招标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 招标方式与程序„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 招标文件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第七章项目投资估算及资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 建设投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 灌云县社会经济条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 自然条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 地理位置地形地貌等基本情况„„„„„„„„„„„„„ 气候和地质条件调查分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 气象条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 社会经济条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 连云港市概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 灌云县概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 灌云县县域发展规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 交通条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 经济条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 基础设施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第三章市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 政策及市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 政策导向„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„连云港房地产市场现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 整体供需分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 销售价格及地区市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 连云港房地产趋势预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 连云港房地产市场警情分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 连云港市房地产住宅市场竞争特点„„„„„„„„„„„„„„„ 项目的发展前景与项目建设缘由„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目的发展前景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目建设缘由„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 市场推动„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 政策吸引„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 环境和谐„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 发展需要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 优势与机会分益，从总体上评价，项目投资可行。 存在问题及建议 由于本项目地处经济相对不发达地区，项目属于高档星级酒 店，地处灌云地区，经营过程中，在消费能力服务水准运营管 理等方面存在定的风险。建议加强员工岗前培训，强化服务意识， 提高服务质量，聘请知名的酒店管理机构进行专业化规范化管理， 并根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实 可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投资风 险，保证项目的财务安全。 第二章项目背景与建设条件 项目背景 连云港独