财政金融保持稳定，存差略有扩大 企业景气上升，信心指数提高。 深圳市历年酒店经营情况分析 深圳历年宾馆酒店客房出租率 平均入住率 年年年年年年年年年 从年低谷期开始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在年年达到阶段 性顶峰 年深圳市酒店的入住率和年相比有较大幅度的下降，其原因是受到 的影响。 年月至今深圳市酒店平均入住率统计 系列 月 月 月 月 年月开始，酒店入住率急速下降，月份跌至年度深圳酒店入住率的最低谷，原 因是在月份左右开始全面爆发的影响 年月以后，深圳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个月的时间，也就是 在月份的时候就已经超过了前期的高位，并且在以后呈持续上升的趋势 年月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大的原 因，因此月份左右是酒店行业的传统淡季 自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。月酒店入住率全面超 过去年同期水平。说明年的深圳酒店业市场前景向好。 深圳市年酒店整体经济预测及分析 进入年，深圳酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过去年同期水平，五 黄金周期间，深圳市酒店开房率更高达以上。具体表现如下 深圳市政府将要把深圳建设成为个区域性经济性的国际化城市，充分利用 的政策利好，以及整合自 概念 即按照定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。 优势 能回笼部分资金 能保持对酒店的经营管理。 劣势 抵押贷款额度较低，回笼资金少 将背负沉重利息负担 严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应。 小结目录 前言 第部分项目总论 项目背景 可行性研究结论 第二部分市场分析 项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 区域市场分析 第三部分项目分析及评价 地块解析 项目分析 项目评价 市场定位及项目评估 项目定位 方案评估意见 第四部分销售及经营收入测定 各类物业销售收入估算 项目销售回款计划 资金来源与运用分析 销售利润 第五部分财务与敏感性分析 赢利能力分析 项目不确定性分析 社会效益和影响分析 第六部分可行性研究结论与建议 可行性研究结论 项目主要问题的解决办法和建议 项目风险及防范建议 附表 附表项目销售收入与经营税金及附加估算表 附表资金来源与运用表 附表损益及利润分配表 附表现金流量表全部投资 附表借款偿还期测算表 附表敏感分析表 第部分项目总论 酒店是深圳市横岗投资股份有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要 功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。酒店严格按照国际四星级酒店标 准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。 项目背景 深圳市横岗投资股份有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续稳健 发展的目标，拟将原横岗酒店改建成产权式酒店公寓。 项目名称 深圳市横岗酒店 开发公司 深圳市横岗投资股份有限公司 承担可行性研究工作的单位 深圳市物业顾问有限公司 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 建设项目经济评价方法与参考数 深圳市产业导向 房地产评估规范 国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准 深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定 深圳市主要经济指标 深圳房地产市场分析 深圳市旅游统计月报年报 以及其它国家省为酒店经营提供了有力的保证。 市场研究 就地理位置而言，横岗位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据地理优势，承接着来 自罗湖福田的购房者，因此先于横岗发展龙岗镇也在横岗之前成为大盘开发地。正线 全长公里的地铁号线将提前至年内动工。连接福田中心区罗湖中心区布吉 横岗镇龙岗中心城的地铁号线建成后，从福田罗湖到横岗的距离将大大缩短。 深惠公路改造地铁号线年内开工深平快速干道期明年月通车，龙岗区的交 通压力有望得以缓解，借助的有利时机，横岗未来的外资工业商务旅游等 行业都有非常大的发展空间，从而带动了整个龙岗区房地产价值的急速提升。 就房地产发展趋势而言，横岗目前有卓越城市中心花园锦冠华城新亚洲广场三期 新世界广场四期名门世家水晶之城等大盘供应。相对以前，横岗楼盘规模不大分布太 散各自为政的形象已经得到改变。现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入， 有理由产生质变。今年，中海占地面积万平方米的低密度大型社区怡美山庄振业 地产万平方米的横岗项目都将加快建设进程。随着横岗逐步进入大盘时代，横岗的投 资性物业市场也逐渐从分散的单型产品慢慢演变成以多种产品为主导的成熟综合性市场， 最明显的例子就是很多个人投资者在龙岗商铺的潮起潮落中，深刻体会到巨大经营风险的 存在，从而对投资性物业更加谨慎，投资手段变得更加成熟和稳重。相对于前几年而言，横 岗本地的主力投资客户的投资心理已经发生了微妙的变化，这对本项目有着非常重要的指 导意义。 市场宏观背景 深圳市年上半年经济分析 从已公布的统计数据来看，年上半年深圳国民经济继续保持在高位运行，国民经 济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产 消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在 生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。深圳市生产总值完成亿元， 比去年同期增长，高出去年同期增幅个百分点。本市生产总值的上半年累计增幅 创出了自年以来的新高 工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。我市工业企业累计完成工业增加值 亿元，比去年同期增长 市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成亿元，比去年同市级法规规范文件通知等。 项目的建筑规模和内容 深圳市横岗酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体层，总建筑面积 不包括地下车库，配套面积，客房面积，主体占地面积 平方米。 可行性研究结论 经过对全国和深圳经济状况的研究分析，以及对年产业导向的理解，我司 经过详细的市场调研后认为 项目的变更是必要的可行的合理的 在目前各种利好因素的作用下，近几年内深圳市产权式酒店市场是乐观的 产权式酒店更适合项目的整体发展与规划 在年将该项目投放市场的时机是可行的 考虑目前贵司的房地产开发经验实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目的正 式运营条件基本成熟 第二部分市场分析 项目投资环境和市场研究 项目投资环境分析 横岗镇是深圳市龙岗区迅速崛起的个工业卫星镇自改革开放以来，横岗镇抓住发展 机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规 模的工业区个，厂房面积达万平方米，三来补三资企业余家，自 营工业家，工业固定资产总值近亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自 给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。城镇建设已初具 规模，城市功能日臻完善。全镇国民经济持续快速健康发展，人民生活水平显著提高。 年，全镇国内生产总值达亿，三级经济总收入亿元，三级集体纯收入万 元，三级人均纯收入元，镇财政收入亿元。年，横岗镇以其经济文化等 方面的辉煌成就被评为中国乡镇之星年，又被评为全国乡镇最佳投资环境 强年，横岗镇农村三级股份合作制被评为中华之最。目前，正在进行的农村 股份合作制改革再次使横岗成为人们关注的焦点。横岗镇经过十多年的发展已成为外商竞 相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与港 澳台血脉相连的人缘优势，使这块热土为港澳台工商界及海外投资者所垂青。尤其 是近几年来，横岗镇坚持高起点高标准改善投资环境，花大力气建设了批市政基础设 施，实实在在营造外商置业的底成本优势。 龙岗良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，横岗工业及商业未来的 蓬勃发展也的酒店业代表了整个龙岗区的最高水平，但仍然存在整体规模小酒店管理 公司品牌度低客户构成单等问题，相对于横岗目前整体房地产市场的高速发展已略显 滞后。从长远来看，在横岗经济和房地产市场的快速带动作用下，酒店业的发展将步入良 性发展阶段，酒店业及相关产业将越发成熟。 第三部分项目分析及评价 地块解析 项目技术经济指标 建筑面积不包括地下车库 配套面积 客房面积 其他面积 层数共层 层商业配套 层设备层 层酒店客房 层办公 客房总数间 标准客房套高级客房套 豪华客房套豪华套房套 商务套房套总统套房套 酒店配套设施构成 休闲娱乐 层卢浮阁西餐厅大堂吧逸景苑餐厅 层万寿宫酒楼 层皇宫桑那中心 层仙客来夜总会 交通条件及周边配套分析 位于横岗镇经济文化中心，各种配套完善 项目方圆米内，高尚物业众多，集中了横岗镇政府规划国土局横岗所新亚 洲广场龙洲百货等行业机构 紧邻深惠公路侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。 景观价值分析 项目的景观资源丰富，坐拥横岗中心位置，视野开阔，中