（终稿）某连锁酒店新增项目立项申请报告书.doc（最终版）

莫泰连锁 年，上海美林阁酒店及餐饮管理有限公司把投资方向定为发展 经济型旅店，成立上海莫泰连锁旅店管理有限公司。

就区域布局而言，莫泰以上海为基地，长江三角洲为发展圈，积极 寻求区域性突破。

就区位选择而言，项目选址均位于国道城市主干道或 地铁机场火车站和汽车站等周边地区。

莫泰坚持买断为主租赁为辅 的投资方式，以直接投资为主参股合作为辅，加盟项目面积要求在 平方米之间。

目前莫泰已有家连锁酒店，在建项目家，经营中的总客房数 超过间。

通过直营投资品牌加盟兼并同业等方式，预计 年内客房总数超过间。

发展方向 在发达国家，经济型酒店占酒店市场份额的，而在国内该比例目 前尚不足，市场空间巨大。

同时，随着国内旅游业的兴旺会展经济的繁荣以及世博会的举办，将直接带动酒店业的需求。

当然，国外经济型酒店品牌的进入，将对现有的经营格局带来定 的冲击，但同时带来的是新的理念。

目前，上海市旅游管理委员会正逐步 推动上海中小旅馆的连锁和网络化，包括从产权管理经营规范标准和 营销四个层面推动中小旅馆的连锁经营。

因此，管理逐步走向专业化规范化，由分散走向集中，进而实现集 团的连锁化经营将是经济型酒店的市场取向，而其成本控制区位配套 能力品牌与网络也将是其成功的关键因素。

三项目周边情况 知识创新区布局的规划 杨浦区现有土地面积平方公里，区位环境资源开发潜力大。

有 公里长的滨江带，有黄浦江下游规划中唯的生态岛复兴岛，有正 在开发的新江湾城，有公里长的独立内河水系，绿化基础良好，越 江交通快速交通轨道交通也正处于大规模的开发建设中。

为充分参数台个数备注 二四 层 拖分体式标准间 拖分体式办公区，辅助用房 第四章设计方案说明 设计依据 政府管理部门批准文件 其它专业提供的工程设计料 业主的设计任务书 采用的规范标准 及以下变电所设计规范 建筑物防雷设计规范版 火灾自动报警系统设计规范 民用建筑设计规范 智能建筑设计标准 建筑设计防火规范版项目概况 项目法人 上海酒店投资管理有限公司 项目名称 路项目建议书 建设地点 地理位臵 位于杨浦区路，北近平凉路西沿路。

原物业情况 建筑物为四层，主体排架与部分框架钢筋混凝土结构，原为原上海 跃进电机厂。

总建筑面积为平方米，其中层部分平方米为餐饮营 业用房层可作为酒店客房用房。

二市场分析 市场综述 随着国内旅游业的繁荣，对上海现有酒店业的供应结构提出了新的要 求，进而在传统酒店业态之外，经济型酒店顺势而起。

由于低廉的价格 舒适干净的住宿环境，经济型酒店迅速占据了中小企业商务人士国内游 客和部分入境游客的细分市场。

与传统酒店相比，经济型酒店起点较高， 以连锁和网络化形式起步，项目投资和财务成本控制严格，不管是在目标 市场的契合性经营管理投资初始成本方面都具备竞争优势。

目前，无论是国内酒店业，还是国际知名品牌，经济型酒店的竞争日 趋激烈。

锦江之星如家莫泰中江之旅等国内品牌正在迅速扩大规模， 而宜必思假日快捷速美兴等外资品牌业已介入 这个新兴的市场。

主要指标 酒店规模 根据中国经济型酒店网统计数据测算，经济型酒店规模主要集 中在每家间客房数，建筑面积大多在平方米之间。

锦江之星平均为间客房家，每间客房平均建筑面积为平方 米如家快捷平均为间家，客房平均建筑面积为平分别收取酒店总收入的作为特许经营的服务费 和管理费锦江之星，收取年营业收入的作为管理费莫泰以营 业收入的作为管理费而速酒店是采取以营业收入的， 且根据市场变化进行调整。

主要品牌介绍 锦江之星 锦江之星是锦江国际集团的组成部分，通过锦江酒店管理公司锦江 酒店持有其股权，专营经济型酒店。

酒店业务分为旅馆管理公司和 投资管理公司两个实体，分别提供经济型酒店管理和经济型酒店的投资业 务。

锦江之星是国内较早涉足经济型酒店市场的酒店品牌，并随着 年新亚之星的加盟，市场占有率进步扩大。

同时，随着整个集团的发展 战略，锦江之星的重心从上海转移到全国，逐步实现与锦江酒店管理下的 星级饭店的联动。

根据长江证券于年月份的分析研究，通 过规模的加速扩张，锦江之星在股权份额不变的前提下，年 的投资收益增长率将接近。

速酒店 速，是全球最大的经济型酒店运营商之，在全 球最大连锁经营企业强中位列第位，目前运营近家酒店。

年月，速酒店进入中国同年月日，其第家酒店在北京王府井 开业。

目前，速酒店分布国内座城市，已经开业和即将开业的共计 家。

年月日，上海和景速酒店正式开业。

这是速在上海开 业的第六家加盟酒店，也是在中国已开业的第家，拥有间客房， 门市价根据标准间单人间和商务套间不同，分别为元间天。

鉴于自行建造投资较大，速在中国只采取特许加盟形式，按照速 标准进行转型或改造，对于客房数量在间左右的规模，每间客房前期 投资约万元左右。

如家酒店 年月，首都旅游国际酒店集团和携程旅行服务公司共同投资组建如家酒店连锁。

年月，如家第家店上海镇坪路店顺利签约，也是上海 开设的第家店。

目前，如家快捷品牌已经覆盖全国个省和直辖市， 遍布北京上海天津杭州广州深圳成都等个国内主要商务 城市。

同月，如家荣获中国旅游饭店业协会主办的中国经济型酒店 品牌先锋。

方米格林豪 泰平均为间家，客房平均建筑面积为平方米速酒店平均为 间家，客房平均建筑面积为平方米见图主要品牌的经济型 酒店规模。

相对而言，莫泰连锁和宜必思的规模较大，分别平均为 间家和间家。

见图主要品牌的经济型酒店规模 速酒店如家快捷锦江之星格林豪泰 客房数客房平均建筑面积 资料来源中国经济型酒店网 房价与出租率 根据上海市旅游事业管理委员会统计数据，年 月，上海二三星级酒店的平均房价为元间天范围之间， 其平均出租率仅维持在之间，且呈日趋下滑态势见图 上海二三星级酒店市场。

图上海二三星级酒店市场 元间天 平均房价出租率 资料来源上海市旅游事业管理委员会 与之相比较，根据上海市旅游委市场管理处数据显示，目前上海的 经济型连锁酒店市场表现引人关注，平均出租率达到以上，相当部 分的低星级酒店客源转移至经济型连锁酒店内。

究其原因，价格适中目 前国内经济型连锁酒店价格多在元左右，网点众多，统管理，是其市场竞争力所在。

经营方式 不论是新建物业，还是利用旧厂房旧旅馆或旧仓库等予以改造， 投资方在前期投入后，通常采用特许经营或委托管理方式进行经营。

委托管理，是由业主方委托酒店管理公司经营管理，人员由酒店管 理公司配备培训管理，委托方只需缴纳定额度的管理费。

而特许经 营，是品牌化和规模化的互动结果。

只有拥有定数量的自营店和形象店， 定的经营理念和品牌商誉，良好的信誉和市场感召力的品牌，拥有订户 中心旅行社等经营资源，有成功的单店及连锁店的管理模式，才能为加 盟者提供品牌管理销售培训等全方位的支持。

因此，加盟者需缴纳 定额度的品牌使用费和管理费用，酒店管理公司则输出品牌和管理模 式。

据调查，如家快捷 折旧按固定资产投资额分十年期摊销 租金 利息第年按固定资产投资总额的，银行同期贷款利率计算，以 后每年按还款金额逐年递减利息 费用计入前年成本 年经营成本合计 六结论与建议 经过我们上海酒店投资管理有限公司各部门分析论证，致认为此 项目的投资建设，符合科学发展观，符合发展现代服务业的市委市府精 神，符合集团公司盘活国有资产，解决分流人员就业的目标要求。

数据 表明，此项目具备投资价值。

七附件 附件设计说明 附件二客房配置费用明细 附件三上海市房地产权证 附件四外立面效果图 附件五总平面图 附件六楼平面布置图 附件七外立面图 附件八项目地理位置图附件设计说明 第章建筑扩初设计说明 设计依据 国家和上海市相关建筑设计规范与标准 民用建筑设计通则 旅馆建筑设计规范 建筑设计防火规范版 建筑工程交通设计及停车库场设置规范 公共建筑节能设计标准 基地的地形图原建筑施工图 业主提供的设计要求。

现场调研资料 二工程概括 本工程位于上海市杨浦区路，基地南北长约米，东西 长约米，占地面积约平方米。

原建筑为四层厂房，改建为四层酒店楼， 现拟进行装修改建，成为经济型商务酒店。

本建筑按二类建筑，防火等级级设计。

三酒店单体设计 设计本着最大限度利用原有条件尽量减少再投资的原则，在原建筑框架基础 上进行内外装修。

建筑重新分隔，变化使用功能。

保留原建筑楼梯电梯增设台服务 梯，改建设备用房，拆换原外窗及部分外墙，修建外立面。

底层为酒店大堂咖啡厅，酒店配套设备用房等。

原男女厕所水池 泵房空调机房等均予以改造或调整。

酒店配套设施职工餐厅男女更衣 淋浴内部办公等设置在夹层。

二至四层为宾馆客房客房层中间设热水设计 热水主要供应酒店客房。

热水由电热水炉供给。

热水采用上行下回机械循环系统。

六排水设计 室内污废水和流，室外污水排入市政管网。

本基地总排水量为每天立方。

污水排入市政管网，污水管为根。

七管道