（终稿）重庆市旧城改造新增项目立项申请报告书.doc（最终版）

公司营业执照注册号码，证照合法有效，具备合规合法的 贷款主体资格。

公司由土地整治储备中心江南城市建设资产经营管理有限公司 南岸资产经营管理有限责任公司和征地办公室等共同出资成立，根据 公司章程具体的出资情况如下 股东姓名或名称出资额出资方式出资比例 土地整治储备中心万元货币和实物 江南城市建设资产经营管理有限公司万元货币 南岸资产经营管理有限责任公司万元货币 征地办公室万元货币 公司资信情况 公司自注册成立以来，未发生信贷违规违约情况，因此无不良信用记录。

公司组织管理 公司设立股东会，为公司权力机构，设立董事会经理和监事会管理公司时常经营 活动，公司依照国家法律规定制定了公司财务制度，主要负责人由各股东分别派出， 无不良经营事件发生。

同时该项目由危旧改造领导小组领导实施，领导小组由区长刘宝亚同志担 任组长，区委常委区政府副区长朱维同志和区常委王平昆同志担任副组长，相关部 门领导为成员。

公司实施总经理负责制的直线职能组织机构，统指挥，分级管理，下设个职 能部门，分别为 办公室合理有效地配置公司人力资源，为员工提供各项服务和保障，并通过 日常的行政管理达到公司运行的有序和高效行政办公室负责内部管理和对外接待， 协调有关工作 工程管理部工程管理部的主要职责包含三个方面现场管理技术管理和项目 报建，保证在实现项目的进度质量和成本控制的前提下高质量完成项目的实施征地拆迁部负责征地拆迁事项 成本管理部负责项目整体的成本预算和控制，达到成本的优化，使公司决策更 加高效和精确。

财务部负责财务工作。

人力资源配置 公司各部门主要人员配备如下 部门名称配备人数备注 公司领导 总经理景气指数简称国房景气指数为，比月份回落 点，比上年同期回落点。

全国房地产开发景气指数趋势图 从分类指数看房地产开发投资分类指数为，比月份回落点， 比上年同期提高点本年资金来源分类指数为，比月份回落点， 比上年同期回落点土地开发面积分类指数为，比月份回落点，目录 第章总论 项目概况 项目业主简介 评估的依据原则主要范围 评价结果 评估结论及建议 第二章承贷企业评价 借款人基本情况 公司资信情况 公司组织管理 人力资源配置 第三章项目建设背景及必要性 项目建设背景 项目建设的必要性 第四章地产及土地市场前景分析 中国房地产市场宏观经济分析 经济及城市建设发展 房地产市场概况分析 主城区房地产市场分析 土地市场分析 房地产业发展前景分析 第五章项目合法性评价 第六章拆迁内容规模及进度计划 拆迁内容和规模 项目进度计划 第七章投资估算及资金筹措 投资估算 资金筹措 资金使用管理计划 第八章还款能力评价 还款来源 项目评价贷款偿还能力分析 不确定性分析 评价结果 第九章项目风险评价 风险因素分析 不确定性分析 风险评价结论 第十章社会效益分析 第十章结论 第章总论 项目概况 项目名称 旧城改造项目下称本项目 项目业主 城建发展有限公司 业主地址 街道东路号楼 法人代表 王伟 建设地址 ，东邻宏声路，南靠转盘百货，西临原西南大饭店，北临玛 瑙花园 整治规模及内容 项目总用地面积亩平方米 总拆迁面积平方米 其中住宅平方米非住宅平方米。

项目整治期限 本项目建设期拆迁整治工作计划年完成，销售及回款期年。

项目总投资及资金来源 本项目总投资万元，其中业主自筹万元，占项目总投资的 ，申请银行贷万元，占总投资的。

项目业主简介 城建发展有限公司成立于年月日，该公司成立的背景是在 加大危旧房改造，提出按照个主体三个捎带的方式，对主城危旧房全面改造。

即除万平方米的 银行利息收益为万元 项目产生利润万元。

项目投资内部收益率。

计算结果表明，该项目可获得较好的经济效益，贷款偿还期略小于贷款期，同时 利息保障倍数和偿债备付率均较好，同时可获得利润万元，因此可以保证银 行本金在顺利按时回收的同时，银行也可以获得较高且风险较低的利息收益。

评估结论及建议 项目的建设实施是全面深入落实胡锦涛总书记关于有步骤地推进城市 建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量的相关指示精神的 重要举措。

该项目符合当前市场需要，该项目的实施将有利于提高土地供应量，促进区域地产的健康稳定发展。

项目还款来源稳定，可以保证银行贷款资金的安全和本息的顺利偿还。

该项目建成后，完善了所在地段的规划功能，提升了区域中心城市形象推 动了城镇化进程改善了房地产市场的供应体系，提升了人居质量增加了社会有效 需求，促进地区社会经济协调发展。

由此该项目会对板块的房地产市场开发档次有 个较大的提升，对改变在房地产市场大格局中的地位将产生积极有利的影 响。

通过项目的实施解决困难人口就业教育生活等困难，对切实解决民生问 题，提高人民群众居住质量保障人民群众生命财产安全等有着十分深远的意义。

综上所述，本项目是可行的，也是必要的，因此建议银行可发放贷款。

建议企业加强员工的培训，提高管理能力和效率企业应加强应加大宣传和推广 工作，在征地补偿中作好居民的安置补偿，以促进项目能够按照规划进度进行或加快 征地进度企业加强项目建设管理工作，降低管理费用等开支，做好成本管理控制， 以节约投资成本，提高项目的风险控制能力，缩短项目贷款偿还期。

为保证贷款银行的利益，建议委托方在贷款发放后，密切监控其贷款资金的使用， 帮助企业加强资金的运用效率，同时对资金使用的安全性及效率加强监督管理，以降 低银行风险，保证贷款本息如期收回。

第二章承贷企业评价 借款人基本情况 城建发展有限公司成立于年月日，注册资本万元人 民币，实收资本万元均为现金出资，剩余万元在年月日之前 缴足，注册资本金已经金汇会计师事务所出具验资报告确认。

城建发展有主体危旧房外，还将捎带改造违章建筑内环范 围的城中村按规划红线需要与主体部分并拆迁的年底以后建成的房 屋的方针政策下建立的，同时年改造的重点，主要是房屋安全隐患突出地区 主城两江四岸城市主干道两侧轻轨沿线和重要节点，该公司正是为了实施 危旧房改造的进程，加快南岸城市整体规划和发展的步伐而成立的。

城建发展有限公司注册资本万元人民币，实收资本万元 均为现金出资，剩余万元在年月日之前缴足，注册资本金已经 金汇会计师事务所出具验资报告确认。

城建发展有限公司为有限责任公司，主营业务为房地产开发房屋销 售租赁土地整治物业管理从事建筑相关业务取得相关行政许可后。

评估的依据原则主要范围 主要依据 城乡总体规划年 投资项目可行性研究指南 国家计委建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知和关 于发布房地产开发项目经济评价的通知 定额 人民政府印发关于加快主城区危旧房改造实施意见的通知渝府 号 人民政府印发关于加快主城区危旧房拆迁补偿安置工作知道意见的通知 渝府号 人民政府印发关于加快主城区危旧房改造拆迁安置房建设有关意见的通 知渝府号 人民政府关于加快主城区危旧房改造的实施意见南岸府发 号 国务院关于推进统筹城乡改革和发展的若干意见国发号 文 委托方提供的其他资料编制原则 独立客观公正科学原则 谨慎性原则 合理预期原则 社会效益与经济效益并重原则。

主要范围 根据项目本身特性，本可行性报告通过对项目实施的必要性进行论证，通过项目 未来市场需求分析对区域资源状况进行分析项目实施的依据及合法性分析实施 条件分析后，确定项目规模实施进度及投资估算等。

研究本项目方案的技术可行性 经济可行性社会可行性，并对该项目的社会效益进行分析和评价。

评价结果 相关的主要财务指标如下 利息保障倍数，大于 偿债备付率，大于 贷款偿还期为年，小于贷款期目结合起来，把旧城区的部分老百姓转移到其他地方居住。

二是减少建筑的 量，让旧城区能有空间建设绿地。

因此本项目是顺应了大力加大危旧房改造，建设宜居城市的整体思路，对城市的绿化居民的经济生活水平的提高有较大的帮助，同时也可以解决部分市民就 业的问题，缓解社会就业压力，另外也顺应了城乡统筹发展的需要，对提高城 市化率有着积极的推动作用，对城市的整体形象有建设性意义。

第四章地产及土地市场前景分析 中国房地产市场宏观经济分析 宏观经济方面中国经济持续稳定地增长 年，我国国民经济运行态势总体良好。

初步测算，我国全年实现国内生产 总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，增速比去年加快个百分 点。

分季度看，季度同比增长，二季度增长，三季度增长，四季 度增长。

分产业看，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值 亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

农业生产稳定增长，粮食连续七年增产。

全年粮食总产量达到万吨，比 上年增长，连续七年增产。

其中，夏粮产量万吨，下降早稻 万吨，下降秋粮万吨，增长。

油料产量增长，糖料下降。

肉类产量保持稳定增长，全年猪牛羊禽肉产量万吨，增长。

其中，猪肉产 量万吨，增长。

工业生产平稳增长，企业效益大幅提高。

全年规模以上工业增加值比上年增长 ，增速比上年加快个百分点。

分季度看，季度同比增长，二季度 增长，三季度增长，四季度增长。

分登记注册类型看，国有及国 有控股企业增