（终稿）蔡家坡经济技术开发区限价商品房新增项目立项申请报告书.doc（最终版）

为城市居民提供个舒适的居住环境 随着社会的进步经济的发展和人们生活水平的提高， 人们的居住观念也发生了很大变化，人们开始向往环境良 好智能化管理服务完善的高品位住宅空间，本项目是理 想的居住场所。

项目建设中将充分体现以人为本的设计施 工管理原则，体现人文与自然的和谐统。

按照蔡家坡的 总体规划，将此项目开发成以环保为主体的绿色生态场所， 以适应人们不断提高的环保意识和绿色生态居住观念，为人 们提供个理想的高档居住场所。

满足本项目经营业主的需求 通过本项目的建设，可为经营业户提供个配套设施齐 全的经营平台，为城市的居民提供个配套设施齐全生活 条件便利的商业居住和办公于体大型综合场所。

蔡家坡经济技术开发区概况 陕西省蔡家坡经济技术开发区是年月经陕西省 政府批准设立的宝鸡地区唯的省级经济技术开发区。

开发 区党工委管委会是中共宝鸡市委市政府的派出机构，负 责管理岐山县蔡家坡镇五丈原镇曹家镇安乐镇四镇 平方公里范围内的土地规划建设产业发展等经 济事务。

目前区内人口万人，其中城镇人口万人。

年，开发区完成固定资产投资亿元，同比增 长实现经营总收入亿元，同比增长实现生 产总值亿元，同比增长。

目前，蔡家坡开发区的开发 建设规模经济总量整体影响力列全省省级开发区前茅。

蔡家坡开发区位于物产丰富文化积淀深厚的关中平原 西部，东距西安公里，西邻宝鸡市区，从咸阳国际机场 到开发区仅个小时车程。

渭河石头河麦李河同峪河 在区内交汇，水资源十分丰富，电力天然气供暖通讯 污水处理等设施完善。

蔡家坡开发区也是誉满神州的宝鸡技 工聚集地，拥有大量从事机械制造的技术人员和熟练工人。

区内有武侯祠等多处三国文化遗存方 便。

商业配套周边暂无大型商业网点 金融配套项目附近有信用社。

医疗配套蔡家坡开发区医院 项目建设的市政配套条件 据调研结果可知，拟建项目市政建设条件有四通平 水电电讯天然气供排水接市政供排水。

供电区内供电可向供电局申办。

道路项目紧邻西路。

电话通讯项目室外电话通讯网将在施工图设计 后期由市电信局配合设计实施。

同时，项目的网络配套设施 也会相对较完善。

天然气项目天然气管线，将在施工图设计后期 由天然气公司配合设计实施。

目录 第章项目概况 项目简介 编制依据 项目主要技术经济指标表 研究结论及建议 第二章项目建设背景及区域现状和规划 项目建设背景 蔡家坡经济技术开发区概况 高家崖村概况 项目周边概况 第三章项目需求分析与政策保障 项目政策影响 项目目标市场分析 第四章项目建设条件 开发建设的用地情况 项目周边配套设施 项目建设的市政配套条件 第五章项目规划设计方案 项目总体规划方案 建筑设计方案 环境艺术设计建议 第六章建设方案 总平面布置 建筑方案 建筑结构给排水 消防 景观及绿化 卫生防疫 安全防护 第七章项目管理与实施进度安排 项目管理 项目监理 项目实施进度安排 第八章建设项目招投标 招标范围及招标组织形式 招标方式 招投标相关要求 项目招标事项核准表 第九章环境影响及评价 概况 法律法规 环境影响分析评价 结论及建议 第十章项目分析的假设前提 项目的顺利开展 产品市场平稳发展 国家经济发展平稳 第十章项目投资估算 估算依据与说明 投资估算 第十二章项目财务评价财务评价基础数据的测算 盈利能力分析 评价结论 第十三章社会效益综合评价 项目有利于改善当地人民生活质量和社会稳定 项目能够适应当地基础设施发展的水平 第十四章项目投资风险分析 主要风险因素的识别 风险程度分析 防范和降低风险措施 第十五章结论与建议 对项目的，将最大限度的保证社区稳定和长久和 谐发展，同时项目的建设还能够激活城市经济，产生乘数效 应，促进城市经济快速发展，能够合理高效利用土地，提高 土地长期效益，有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌 与形象。

总之，未来无论是在土地的合理利用土地效用与 增值空间以及宏观经济效益方面，均有广阔的前景。

综上所述，项目建设十分必要且可行。

建议 积极做好项目前期准备工作以人为本，加强各利益主 体的沟通抓紧落实资金，整合资源，认真开展征地拆迁前 与拆迁户的沟通协调等工作积极与政府相关部门沟通， 积极争取政府更多的相关优惠政策，确保拆迁工作按时按量 的顺利进行。

制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。

加紧城市 规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。

对项目拆迁后 的生产生活安置要进行详细规划建设，结合项目周围实际情 况和拆迁户实际需要，以取得预期效果。

第二章项目建设背景及区域现状和规划 项目建设背景 城市规模的扩张是个地区社会经济发展的必然趋势。

改革开放以来，蔡家坡的经济发展令人瞩目，工业商品流 通贸易和旅游产业的增长尤为迅速。

年，开发区完成生 产总值亿元，比年的亿元增长了倍，年均增 长，完成规划目标的营业收入税收总额大幅 增加，地方留存财政收入达到万元，比年的 万元增长了倍，年均增长全社会固定资产投资额达到 亿元，比年的亿元增长了倍，年均增速 ，完成规划目标的。

为此，蔡家坡提出加快城乡体化进程，按照城乡发展 规划体化的要求，确立开放式全覆盖开发区发展和多 规叠合的规划理念，形成城乡体的规划体系，建立集中统 的规划管理体制。

促进城镇规划土地利用规划产业规 划生态建设规划四规有机融合，实现城乡体的规划全 覆盖。

以全开发区为空间单元，以蔡家坡镇五丈原镇曹 家镇安乐镇为支点编制城乡总体规划，在此基础上再编制 开发区规划重点区域控制性详细规划专业专项规划等。

突破行政界限，合理划分主体功能区，形成中心区结论性意见 对项目中尚未解决问题的修改意见和建议 附件 总投资估算表 销售收入与营销税金及附加估算表 损益表 现金流量表 项目位置平面图 蔡家坡经济技术开发区限价商品房区建设项目功能 分区平面布置图 陕西中精诚项目数据分析师事务所营业执照复印件 陕西中精诚项目数据分析师事务所执业证书复印件 第章项目概况 项目简介 项目名称 蔡家坡经济技术开发区限价商品房区建设项目 项目性质限价商品房 项目承建单位宝鸡市蔡家坡经济技术开发总公司 建设地点本项目位于蔡家坡开发区，西邻西路 北段，北临陇海铁路线，东临陕汽铁路专用线，南邻蔡家坡 中西医医院邮政局。

项目用地项目用地性质为商业开发用地。

工程占 地面积亩，其中代征道路用地平方米，合亩 居住用地平方米。

编制依据 蔡家坡经济技术开发区国民经济和社会发展第十二 个五年总体规划 关中天水经济区发展规划 建设项目经济评价方法与参数第三版 原国家发展计划委员会颁布试行的投资项目可行 性研究指南年试用版 国土资源部国土资发号关于发布和实 施工业项目建设用地控制指标的通知 国家现行的财税政策及相关法规项目单位提供的项目功能平面图及相关情况介绍。

项目主要技术经济指标表 表项目主要技术经济指标表 序号技术指标名称单位指标数值 总规划用地万 总建设用地万 代征道路用地万 总建筑面积万 建筑基地面积万 构筑物基地面积万 住宅建筑面积万 公共建筑面积万 容积率 绿化面积万 绿化率 道路面积万 建筑密度 行政服务设施基地面积万 行政服务设施面积比 居住总户数户 停车位量 研究结论及建议 结论 项目符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。

通 过本项目的实施，能够充分解决高家崖村失地保障问题和长 远经济收入来源问题实力，重视舒适的生活环境，注重生活品质和内涵。

潜在市场来源及组成分析 蔡家坡城市人口规模发展稳定，房地产市场消费水平保 持平稳上升，年第四季度市场期房签约量超过新建商品 房预售数量，蔡家坡本地市民房地产消费目的主要以改善居 住环境为主，对居住环境景观比较注重外地在蔡家坡投 资经营的投资者也逐渐成为常熟房地产市场消费群体的 支主力军随着经济条件的成熟，周边城镇具有定经济实 力的消费群体也逐步到蔡家坡来购房置业。

根据对本项目房地产市场环境及其发展前景分析，结合 该公司多年的操盘经验，认为本项目的目标消费群体具有 定的经济实力，他们重视生活环境和居住氛围，并具有前瞻性的消费意识和投资意识。

因此，本项目的客户群体主要来 源于蔡家坡本地企事业主企业高级管理人员长期在蔡家 坡经商的投资者本项目周边城镇具有定经济实力的消费 群体及房地产投资型消费群体等组成的。

消费群体特征分析 根据对蔡家坡房地产市场现状当地人们居住消费理 念本项目周边环境项目产品特征市场产品推广策略及 项目潜在目标市场来源调研分析，本项目消费群体主要针对 蔡家坡本地改善居住型消费群体蔡家坡企业高级管理人 员私人企业主项目周边乡镇具有定经济实力的成功人 士及外地在蔡家坡投资经商人士等。

本项目的目标市场具有 定的经济基础，他们渴望能够为自己为家人提供种舒 适的安全的居住环境和工作条件，注重居住环境品质，体 现优越的精神生活内涵，他们具有前瞻性的眼光对待生活 对待人生，具有超前的投资意识和享受生活投资意识。

本项目的潜在目标消费群体具体特征表现为 具有定的