号 名称数值备注 总建筑面积万 其 中 保留建筑万保留用地范围内建筑面积 新建建筑万 可开发用地建筑面积万 ，中小学市政等设施 万 容积率可开发用地平均容积率 建筑密度 绿地率 五研究结论与建议 研究结论 项目建设符合国家产业政策，今年我国国家资产投资调控政策总的 原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房 地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发提供了政策上的支持。 项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改造。 根据投资估算，项目总投资亿元，其中工程费用亿元， 征地拆迁费亿元，建设期贷款利息亿元。 全部投资财务内部 收益率，所得税后全部投资回收期年，所得税后财务净现值为 万元。 财务指标反映项目仅略有盈利。 从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经 营收入是最为关键。 管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是 提高项目的经济效益的重要途径。 建议 资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺 利实施。 从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发切实可行，建议有 关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。 第二章概况 自然条件 地形 位于湖南省东北部，东经，北纬 之间。 湘江自南向北流经市中心，通过岳阳市流入长沙。 山地丘陵平 原岗地所占比率各约。 本次研究区域为区的区域。 市区依山 傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山谷山等，东部地势较为平坦。 流入 湘江的支流有浏阳河捞刀河靳江河等。 地质 据湖南省经济地图集年月发行记载，长沙东部位于载货挂车 四拖拉机 其中手扶式 表国道长沙境内路段拥挤度 路段 单 位 国道国道 青山铺 至张公 岭 东塘 至井 湾子 井湾子 至九曲 河 东风 界至 集里 五里牌 至惊马 桥 惊马桥 至青华 铺 技术等级二四二二 设计交通量辆日 年平均日 交通量 辆 日 拥挤度 铁路运输 长沙铁路是京广线上的重要铁路枢纽。 随着石长铁路于年月 建成通车，将两大南北动脉京广线和焦柳线联系起来，更加强了长沙与第章项目概况 项目名称及业主单位 项目名称 南湖片棚户区及环境整治工程 项目业主单位 业主单位新河开发建设有限公司 业主单位简介 新河开发建设有限公司是城市建设投资开发有限责任公司为了做 好环境整治及棚户区改造工程的工作而专门成立的家公司，是城市建 设投资开发有限责任公司的全资子公司，其职责主要进行项目的运作与 开发建设投资。 公司成立于年月，注册住所为人民中路号 长沙城投大厦楼，注册资本五仟万元人民币，法定代表人李文达，企 业为国有独资的有限责任公司。 企业经营范围主要为城市基础设施项 目的投资及开发建设房地产开发，工程项目技术咨询及策划，园林绿 化工程以上范围涉及行政许可的凭许可证或资质经营。 二任务依据和历史背景 是湖南省省会，经过改革开放年来的发展，已经取得了令人瞩 目的成就，也具备自身独特的发展优势。 进入世纪，处于历史性转 折时期，面对新的国际国内形势，给长沙既带来了难得的机遇，又提出 了严峻的挑战。 随着国家全方位开放格局的形成和周边形势的变化，长 沙正面临着巨大的竞争压力。 全国各大城市出现了争先恐后的竞争格局，长沙必须营造新的优势，迅速把自己做大做强，赢得发展的主动权。 省委省政府确定的‚点线‛和长株潭经济体化战略，要求长沙 尽快增强中心城市的吸引力和辐射力，充分发挥龙头带动作用，这给长 沙的发展带来了前所未有的推动力。 但长沙中心城市洲两岸‛建设主要包括滨江风光带工程与片区改造开发 滨江风光带包括湘江风光带与潇湘风光带，片区包括南湖片区湘 江明珠金外滩片区五合垸片区岳麓滨江新城片区及橘洲景区。 三研究依据及范围 研究依据 中长期社会发展战略纲要 工业局与民用建筑可行性研究深度要求 国家计委建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第 三版。 建设部建标号房地产开发项目经济评价方法。 其他有关专业设计规范。 建设单位提供其他各项基础资料。 年城市总体发展规划 土地利用的总体规划 南湖片区的控规 研究范围 可行性研究报告依据国家有关部门的法令政策规程规范，对项 目建设的必要性建设规模建设内外部条件项目总体规划方案及公用 工程环境保护投资估算及资金筹措和经济效益社会效益等进行研究。 四主要技术经济指标 目前用地现状 南湖片区地处湘江东岸的长沙主城区核心地区南部，东临书院路南 临二环线西临湘江北临西湖路，该片区临湘江长约公里。 片区内 现以居住工业和仓储用地为主，其中居住用地约占总用地面积的左 右仓储和工业用地约占左右，其它如公墓用地约占。 片区内现 状道路主要有书院路湘江大道尚未完全拉通西湖路劳动路和南 湖路，但道路建设比较差。 片区内局部地区洪涝灾害严重有些地方尚无 市政供水。 片区内共有拆迁单位余个，居民住宅户，拆迁总建筑 面积万平方米。 目前用地现状如下表 土地性质亩数地级 占比 容积率备注 商业住宅 工业用地 农用地 其他用地 合计 规划用地情况 该片区规划总用地面积公顷，其中可开发用地公顷 道路广场市政基础设施及公共配套设施用地公顷不可开发用 地公顷。 规划设计指标情况见下述二表 技术经济指标表 序 号 名称 用地面 积公 顷 比例 备注 总用地面积 道路广场市政基础 设施功能和作用要得 以有效发挥，还需付出艰苦的努力。 中长期经济社会发展战略纲要为长沙的发展描绘了宏伟蓝图，指出 要用年左右的时间，把长沙建设成为繁荣开放文明秀美的现 代化中心城市，并进步提出了建设长沙的量化指标。 按照年长 沙建成区人口万，用地平方公里的城市规模重新调整城市空间 形态，加强环境治理道路整治和绿化广场建设，把长沙建成个结构 合理发展空间广阔城乡体的区域性现代化中心城市。 年市建委将按照‚再掀新高潮，凸显新风貌‛的思路，认真 贯彻落实党的十六届六中全会和省市党代会精神，紧紧围绕推进长 沙又好又快率先发展的战略目标，以科学发展观为指导，牢固树立抓城 市建设就是抓经济建设的理念，坚持项目建设与环境改善品位提升 经济发展相结合，不断增强城市承载功能，进步彰显城市文化内涵， 为推动全市经济增设和社会发展作出新的贡献。 年以至到‚十五‛末期重成点抓好‚洲两岸‛枯子洲 湘江两岸‚三个入城口‛月岛四方坪片段长沙大道高桥片段 长潭西线入城口片段‚四大新区‛省府新区市府新区新区武 广站新区，‚十大项目‛橘子洲湘江风光带设施武广新站湘 江航电综合枢纽引水及水质环境金霞港港口物流枢纽中信新城河西滨江新区南湖新区建设。 长沙，国家级历史文化名城，人文历史底蕴浓厚，拥有山水洲城独 特的景观。 湘江是长沙的母亲河，是长沙的灵魂所在，是长沙最瑰丽的 风景线。 近年来，在市委市政府领导下，不断加大建设投入。 湘江大道及潇 湘大道等道路陆续建成，湘江风光带已成长沙的标志性景，并获全国 人居环境示范奖。 城市总体形象不断提升，在全国同类城市中树立了良 好的典范，赢得了广泛声誉，也得到了全体市民的拥护与赞誉，建设美 好长沙已成大家的共同心愿。 在新的历史机遇面前，今后几年，将按照市委市政府的总体部署， 继续致力于滨江区域建设，城市滨水区建设将紧紧围绕提质改造下足功 夫，充分发挥滨水区的土地资源价值。 ‚连绵区，该连绵区以三市主城区及中间地带长约公里宽约公里 面积约平方公里范围为核心区。 年左右，长株潭总人口将达到 万左右，核心区城市人口可能达到万人，其中长沙万人 左右，核心区规划采用带状组团型发展模式。 三市域城镇体系规划 推行积极的城镇化发展政策，强化湘江国道为主轴的‚十字型‛城市 空间轴带，积极开发以浏阳宁乡为中心，沿交通干线向外辐射的二级城市 发展轴，规划至年全市总人口万，城镇人口万，城镇化水平 。 城镇体系等级结构为 特大城市个，即，为市域的中心城市，人口万中等城市个， 即浏阳市宁乡市。 都市区外建制镇个，其中中心镇个，般建制镇 个，按其职能分为四类 工矿型个，交通型个，旅游纪念型个，集贸型个。 四城市空间结构与功能布局 城市用地发展方向与空间结构为沿湘江国道两条生长轴线，向周 边拓展城市发展空间，构筑‚主两次四组团‛的城市空间结构。 ‚主‛为河东主城区，指河东城区集中联片发展区域，年城市建 设用地平方公里，城市人口万。 规划将强化综合服务功能，提 高环境质量，其中环线以西的地区为城市中心区。 ‚两次‛为河西新城和星马新城 河西新城东至湘江，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河， 年城市建设用地平方公里，城市人口万。 规划为文教科研区及市 级行政中心和高科技产业基地。 星马新城位于主城区东面，年城市建设用地平方公里，城市人 口万，规划利用其特有的对外交通优势，大力发展新型工业高科技 农业航空产业和文化休闲产业。 ‚四组团‛为暮云捞霞高星含浦组团 暮云组团年城市建设用地平方公里，城市人口万，利用其 区位优势，布局面向长株潭的旅游商贸等区域性公共设施。 捞霞组团年城市建设用地平方公里，城市人口万，规划建 成为水运公路铁路