（终稿）某绿色国际品牌商贸中心新增项目投资可行性分析研究报告.doc（最终版）

明珠新世纪商业广场占地亩，建筑面积为万余平米，商业部分面积为 万平米，将建成济南市最大的，填补新城区缺乏大型购物中 心的市场空白，它集购物休闲娱乐餐饮旅游于体，又特别委托德 国著名的建筑规划设计事务所进行方案设计，现代商业建筑风格的外观 令人耳目新，将成为长清区的标志性建筑物。

快乐购物的休闲态度以人为本的增值服务丰厚的旅游资源大学园区的 人文优势明珠新世纪商业广场，呈现在市民面前的将是最流行的时尚发布地 最与众不同的休闲中心最具人文特色的旅游商业巨无霸。

建成后不但为大学园 区的数十万人口服务，更将吸引数以百万计的济南市区消费者外地游客前往购 物消费与游乐。

起价 山东寿光蔬菜批发市场 山东寿光蔬菜批发市场有限公司位于著名的中国蔬菜之乡寿 光市，始建于年月，是首批家农业产业化国家重点龙头企 业全国农副产品综合批发市场五十强全国蔬菜批发市场十强农业部首批定点鲜活农副产品中心批发市场之，是全国农产品市场 协会常务理事单位。

公司注册资本亿元，是银行系统级信用 企业。

市场以规模大档次高品种全闻名全国。

规划占地面积亩，年 成交蔬菜亿公斤，交易额亿元。

年上市蔬菜品种多个，全国 多个省市自治区的蔬菜来此大量交易，是中国北方最大的蔬菜集散中 心价格形成中心和信息交流中心。

在国家开通的四条主要蔬菜运输绿色 通道中，其中寿光北京寿光哈尔滨两条绿色通道的源头就 是寿光蔬菜批发市场。

买全国，及广告推广主题 广告推广主题暂定中国绿色经济商贸之都，齐鲁首席创富旺地， 释义该推广主题对项目卖点重点烘托，同时体现了项目对客户的诉求， 易于传播，可引发消费者共鸣。

三项目价格定位 价格是衡量项目价值的唯量化指标，商业行为的目标是在付含市场实 际情况的基础上实现利益最大化。

第部分寿光概述 寿光市地处山东半岛中北部，渤海莱州湾南畔，距青岛济南各公 里，海岸线长公里，总面积平方公里，人口万。

寿光历史文化 悠久，汉字鼻祖仓颉在这里创造了象形文字，世界上第部农学巨著齐民 要术的作者贾思勰就诞生于此。

改革开放以来，寿光这片古老而年轻的土 地发生了翻天覆地的变化。

年，全市完成国内生产总值亿元财政 总收入亿元，地方财政收入亿元，农民人均纯收入元，寿光 已连续次跻身中国农村综合实力百强县市行列，目前列第位， 农业增加值列全国第位，全国县域经济基本竞争力百强第位。

寿光是胡锦涛总书记保持共产党员先进性教育活动联系点。

年 月总书记百忙之中亲临寿光视察，并发表了重要讲话，对寿光提出了四点 殷切希望。

物产资源丰富 寿光美丽富饶，南部沃野平畴，水源丰沛，是粮食蔬菜果品生产基 地北部卤水储量丰富，宜盐面积万公亩，是全国三大重点盐业产区之 和重要的盐化工基地西北部石油和天然气储量丰富沿海滩涂达万 亩，主要经济鱼类余种。

交通方便快捷 济青高速公路横贯东西，青羊铁路纵贯南北，潍高羊临等省道国道 纵横交错。

北部二类开放口岸羊口港可直通周边国家和地区。

距离济南青 岛国际机场各公里，距潍坊机场公里。

农业水平较高寿光是冬暖式蔬菜大棚的发祥地著名的中国蔬菜之乡，农业产业 化标准化国际化走在了全国前列。

寿光蔬菜批发市场是全国的蔬菜集散 中心价格形成中心和信息交流中心。

依托蔬菜品牌优势，由农业部科技部商务部国家旅游局等国家十 部委和山东省人民政府联合主办的中国寿光国际蔬菜科技博览会 已连续成功举办了六届，有来自世界多个国家和地区的来宾参观了博览 会，参会人数超过了万人，扩大了寿光的对外交流与合作。

工业实力雄厚 寿光初步形成了造纸包装海洋化工机械制造纺织服装蔬菜加工 新型建材六大支柱产业，培育起了入市场，加大对商品市场建设的投 入，同时也指出，对商业网点的开发和建设要分类指导，防止重复建设和盲目 投资。

二山东省大型市场商业地产项目现状分析 山东省目前已建或在建的大型市场项目投资过亿元的已达几十个，以下 几家为主要代表 山东济北国际物流中心 山东济北国际物流中心是山东省个重点项目之，济南北跨第座 超大型物流园，首家导入现代管理模式的批发城，西起京福高速公路，南接 国道，气势磅礴，规模宏大。

该项目由数家外资财团携手打造，香港大世纪公司投资，旗下山东齐齐 发大市场房地产有限公司开发建设，计划投入百亿巨资，分六年打造成为中 国北方最具规模的国际性物流中心。

项目包括超大型批发市场大型汽车交易市场大型物流仓库公信 仓库大型客货联运市场国际会展中心五星级酒店物流配套写字楼 司机旅店加油站及修理厂物流配套住宅区电子商务交易平台等。

该项目位于齐河黄河经济开发区内，目前期工程已进入主体结构封顶 阶段。

项目经推出便吸引了众多商家的目光，浙江江苏广东上海 河北河南等省市商家纷纷表达强烈的加盟意向，日本韩国中亚东南亚等地近百组客商致电致函咨询。

济南北跨和现代物流成为了社会各界 广泛关注的热点，目前期销售状况良好。

目前大型批发市场铺位均为 层均价年产权 香江光彩大市场 香江光彩大市场坐落于聊城建设西路北侧，东倚客运总站，西靠京九铁 路，北接济馆高速公路，货运中心就在其中，聊城香江光彩大市场占地 亩总建筑面积约为多万平方米。

经营种类包括服装鞋帽轻纺小商 品日杂百货副食建材装饰材料家电五金机电汽车农机生产 资料等若干个超大型专业批发市场。

其目标是辐射山东河北河南山西 数省方圆公里范围的逾亿人口，使聊城成为华北地区最大的现代化商贸 物流批发基地。

特点第，兼具大商贸中心和大物流中心两大功能第二， 规模庞大，商品种类齐全。

国内罕见，属国家级超大型第三，装备现代信 息系统。

市场有着几近完美的配套设施大型广场停车场电信银行邮政 超市美食街等生活配套应俱全，还提供保安维修保洁日常管理服 务，定期举办各种商品博览会及文化活动等等。

以后的开发还将陆续配备居 住小区，晨鸣纸业巨能电力联盟化工墨龙机 械鲁丽板材富康制药等批骨干企业，全市拥有晨鸣股股，墨龙 股，凯马股只上市股票。

年，销售收入过亿元的企业达到家， 过亿元的家，其中晨鸣集团实现销售收入亿元。

国际化战略不断 推进，全市已引进外商投资企业家，并先后在美国日本俄罗斯等 个国家创办了海外企业自营进出口企业家，出口商品发展到大类， 销往多个国家和地区。

三产商贸繁荣 现代商贸业市场流通业现代物流业生态旅游业新兴服务业协调发 展，凝聚了人气，创造了商机。

市百货大楼成为山东省惟进入全国百强的县 级零售商店。

农业生态旅游资源丰富，重点规划建设了中华牡丹园弥河生态 农业观光园等景区，寿光蔬菜高科技示范园和林海生态博览园是全国首批工 农业旅游示范点。

城市功能完善 积极创建国家卫生城市全国环保模范城市全国文明城市全国园 林城市，城市面貌日新月异，城市功能不断完善。

在全省率先实现了村村 通等级柏油路，公路通车里程达公里，公路密度达到每百平方公里 公里。

对城区道路进行了高标准绿化美化亮化，城市绿化覆盖率达到。

建设了批现代化商住小区和休闲娱乐场所，居民生活品质不断提升，是山 东省园林城市和山东省最适宜人居环境城市。

社会文明和谐 科技服务体系健全，实现了科技与经济的同步发展，被评为全国科技 工作先进市。

寿光有自己的大学，潍坊科技职业学院是全国两所县办大学 之。

教育事业不断创新，全市现有各类职业学校在校生万多人，人才资 源丰富，每年可为企业输送充足的技术工人和管理人员。

积极推进平安菜 乡和诚信菜乡建设，市民文明素质和城乡文明程度不断提高，是全 国创建文明村镇工作先进市和全省精神文明建设工作先进市。

热情奔 放诚实守信的寿光人民诚挚欢迎有识之士前来投资兴业， 第二部分市场环境分析 我国商业地产项目宏观环境分析 今年月份，商务部在全国所作的项调查显示，年全国大中城市商业地产建设投资额超过亿，同比增长，局部有过热现象，但市场 总体形势仍然不足，过热现象主要表现为同质化竞争现象严重。

商务部领导在 最近的讲话中说仍要加快市场体制建设，研究吸引投资的政策，调动社会各方 面对市场建设的积极性，引导各方面资本进反馈到主控室和总经理办公室。

业户管理包括租用期限，经营状况等相关内容，建立信用推荐系 统，维护企业信誉提高管理水平。

财务管理根据商场流程开发设计管理系统。

增值潜力大 项目具有很强的保值升值增值魅力。

三项目经营优势 寿光绿色国际品牌商贸中心项目不仅在山东，即使在全国也具有定的 唯性，其同质化经营对手较少。

四项目劣势分析 期房 期房预售在目前的商业地产运作中，与现房相比普遍处于劣势地位，所 以本 项目将必须在项目包装上狠下功夫，宣传要到位。

商业氛围 寿光是县级市，人口只有二十多万，整体商业氛围稍弱，对市场营销有 定影响。

竞争对手 本项目开盘后将不可避免的与寿光蔬菜市场种子市场农资市场产生 竞争，因此必须在经营手段价格政府政策三方面形成自己的优势 五项目机会点分析 政府支持政策扶持 从目前研究中，