某万达房地产开发报建流程及潜规则

而且得步步来。

这是什么概念这是卡死你 的概念。

随便哪个环节 出了任何问题，直接就。

在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段 子，说是有个企业要搞个项目，前后盖了多个章，事还没办成。

最后撤资了，不干 了。

上级政府震怒，云云。

现在改革开发这么多年了，我们好到哪里 去了吗我们的办事流程方便吗我们能方便快捷的为企业服务 吗 到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死， 审批环节太复杂吗听不到了。

为什么因为大家统统都已经适应了 这个游戏规则。

大家已 经在这个圈子中取得了种平衡，达成了项交易。

在这种情况下， 改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。

我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。

我就这么告 诉你们大家都已经把潜规则当成了规则。

这些规则维系着房地产这 个产业。

在每个程序 中，在每个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。

这个系统在经过多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵发而动 全身。

因此，我们经常可以看到，除了些管理相对规范和严格的 大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很 多工作，譬如土方工 程，般都是先动的。

这就是种双方博弈之后达到的平衡。

哪怕是 在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以 先发个单独的施工许 可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。

这么把 个项目分割成很多部分发证。

为什么因为这是双方起适应，互相 妥协的结果。

政府要是 把企业都给玩死了，他们就没得玩了。

划要点，审总平面，审年没审出来， 规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审年又没审出来，再回 去领规划要点，但是总 规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。

最后无所获。

连告都 不知道要去告谁。

我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在 规划局的个小科员的 办公台前，受着训斥你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的 边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白退回去给你 重新改过再来。

无论你们在各自的领域内是多么的优秀。

你们可能是电子行业的房地产开发报建流程及潜规则 土地证建设用地规划许可证规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是 进行房地产开发的前提但是，这几样东西领取的先后顺序，非常的有 学问。

有经验的同志，看这几样东西的发出时间，基本上就可以判 断出地块背后的故事。

这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持 久的权力斗争。

目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明， 载明了土地用途及使用期限只是载明建设用地规划许可证由规 划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据规划要点批复 由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊 建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包 括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

般来说，块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建 设用地规划许可证以下简称地规证之后，才能领取土地使用权证。

这绝对应该是必须的程序。

因为国土部门必须依据规划部门核定的土 地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载 明土地用途及年限。

质量监督安全监督 我为了把施工许可证这节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。

但是没 法子。

程序是这么步步走过来的。

施工许可证完了之后，我随便这 么想，我靠，后面不 知产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直 接发包。

但在些大城 市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。

这是广州在管 理上严重违反行政许可法的地方。

我个人对此直持非常反感的态 度。

在大多数城市，私营 企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。

啥是私营 企业证明呢去工商局打张股东结构书就行了。

在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑 不是假黑。

黑得让人毛骨悚然。

搞施工的就没几只好鸟。

我在此随便 讲个故事哈。

施工企业 必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，般包括施工 员质量员和安全员。

施工投标的其中个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人 员多少也有不同要求。

大家知道下就行。

有次在广州，企业围 个标，另外个不识相企业就想进去，材料准备，然后发现自己 的技术人员不够了，于 是马上到建设局备案新增人员资料。

本来这种新增技术人员备案实在 是非常简单的事情。

结果，连交件都交不进去。

总之就是不受理。

后 来求爹爹告奶奶给受理 了，然后又因为其中个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。

这个企业的老板气得吐血。

到最后当然这个标是投不进去了。

我这里 讲的还只是个小手段。

暗地里啥招数都用得出来。

我个人不排除有些人为了逼别人退出投标 会使用黑社会的可能性。

监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎致，我不多说 了。

监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做个 监理规划和监理细则，交建设部门审核番，认为了，发个监理审查意见。

通过了就是 下步，施工许可证。

监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没 看到建设部门真的做过审核。

在我个人的从业经验里面，我没见过几 个政府官员能看得懂的 施工许可证 施工许可证所须材料基本上是上面全部手续个汇总。

缺不可。

在 我个人的职业生涯中，我从来没有经历过道还有多少程序。

放验线白蚁防治防雷预测绘预售各专 业验收项目备案验收，直到交楼。

这得写死我啊。

为什么我会突 然发这种神经写这种东 呢不明白自己啊不明白自己。

特牢骚百余字。

谢谢各位。

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。

拿施工许可证 之前，必须得去两个站办审批手续。

这两个站的分工，我跟各位说老 实话，我分不清楚。

在 我看来，质量问题都是安全问题。

我就不明白为什么要搞两个站，分 着管。

譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是 安全问题还是质量问 题我反正说不清楚。

总之两个机构都得好好的哄着。

当然在若干细 节上这两部门还是有所区别。

比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安 全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。

但在我看来，安监把质 监吃掉，并成个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。

在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办不需要检测， 般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。

由于质监搞检测， 比如桩荷载检测水 泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严， 为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。

收人钱手软， 云云。

安监基本不收 费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训， 工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。

现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的 检测单位都能做检测了。

我见过最好的城市是广州。

做个桩检测的费 用，只是周边城市的分之。

恩，在这里，为了避免有些人看不懂， 我说句，打完桩必须做检测。

检测合格了，才能做承台，继续往上 建。

各位的，明白 不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。

这个也是建设部门的生财主道啊。

我要是局长我也不肯放。

施工招投标监理报建 首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司无国 有经济成分，其房类的智慧的时候了。

现在的任务是即不还贷，又不更 换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。

我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。

我 只说其中的两个办法唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠。

现在绝大多数的城 市，国土部门和房管部门都是分离的。

在国土部门办理土地抵押登记， 在房管部门办理预售许可证。

房管部门和国土部门之间是有很深刻的 仇恨的。

这两个部门 绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。

在这些地方，先做通银 行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押 物。

更换抵押物的话， 原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。

这个解押和新抵押 中间，会有个抵押物悬空期。

这个悬空期是合理的。

无论银监还是 上级什么部门来查，都 可以解释过去。

那么我们就利用这个悬空期吧。

先以更换抵押物的理 由非常合理的将土地解押掉有些人把银行的工作做得很通的，连更 换抵押物这样的理由都 不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极，然后拿着这个注 明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我 的土地证已经解押了 啦。

房管部门看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。

只要他们收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。

办 得快的话，只需要悬空 半个小时。

如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个 天两天再去国土