资总政策仍然是继续保持投资总量较快增长，以创造更多就业机会。据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。因此，住宅建设投资增加对于增加社会就业机会有着不可忽视作用，而本项目作为商品住宅建设项目之，将为增加社会就业岗位作出定贡献。第三章市场分析投资环境长沙市社会经济现状地理位臵及自然条件长沙市位于湖南省东部偏北，处于湘江下游和长浏盆地西缘，东经度分至度分，北纬度分至度分之间，五岭南屏，洞庭北扼。全市国土面积，其中市区面积，建成区面积。长沙地处亚热带，气候温和湿润，四季分明，盛夏高温，冬季湿冷，年平均气温，最冷份气温平均，最热份平均气温。年平均总降雨量为，至月雨水集中，月降雨量平均为，全年降雨日约天。冬春季多北风，夏秋季多南风，日照时数年平均为小时，无霜期年平均为天。长沙市地表水系发达，年迳流量达亿湘江干流由南向北将市区分割成东西两部分。市内湘江主要支流有浏阳河捞刀河和靳江河，它们水量充足，水质较好。江河迳流主要靠大气降水地表和地下渗流，河床坡度小，迳流量大，流速缓慢，高水位时间长，每年月为汛期。长沙市行政区划及人口长沙市是湖南省省会，全省政治经济文化科教金融交通信息中心，位于湖南省东北部，是长江中游地区重要中心城市，国家历史文化名城。长沙市现辖芙蓉天心开福岳麓雨花个城区和长沙望城宁乡县及浏阳市。年年末全市总人口万人，总面积平方公里，其中户籍总人口万人，市区常住人口万人，市区面积平方公里，建成区面积平方公里。经济发展状况年，长沙经济总量跨上新台阶，综合实力明显增强。全年五大经济指标实现历史性突破全市地区生产总值突破亿元，达到亿元，同比增长人均突破万元，达到元，同比增长全部工业总产值突破亿元，完成亿元，同比增长社会消费品零售总额突破亿元，达到亿元，同比增长财政收入突破亿元，达到亿元，同比增长。完成全社会固定资产投资亿元，同比增长。城乡居民人均可支配收入分别达到元和元，同比分别增长和。经济结构加快转变，三次产业结构调整为，非公有制经济总量占地区生产总值比重达，同比提升个百分点。花卉苗木优质茶叶优质水产优质水稻等四大优势农业产业带建设步伐加快，总面积达万亩，全市主要农业产品优质率达。园区工业和支柱产业迅速壮大，六大产业集群产值占规模工业总产值两区八园共完成规模工业总产值亿元，占全市规模工业总产值比重提高到全市产值过亿元企业达家规模以上工业实现利润亿元，比上年增长工业经济效益综合指数达，同比提高个百分点高新技术产业产值增长，占规模工业产值比重上升到单位能耗下降。商贸特色更加鲜明，文化物流会展金融旅游房地产等现代服务业和生产性服务业快速发展。全市城建重点工程完成投资亿元，洲两岸三括销售广告费销售代理费工资及其它费用。根据项目具体情况，综合按销售收入估算。项目总成本费用上述二三项之和即为项目总成本费用，计算期内总成本费用为万元，详见附表。四财务效益分析利润估算项目根据国家发改委建设部年月颁布建设项目经济评价方法与参数第三版以及建设部年月颁布房地产开发项目经济评价方法要求进行经济评价。项目应缴纳企业所得税根据国家有关规定按利润总额全额计征。土地增值税，若增值额未超过，免征土地增值税。项目逐年销售收入扣除总成本费用及销售税金即得利润总额，项目计算期内利润总额为万元扣除所得税万元后净利润为万元。据此计算项目成本利润率。成本利润率净利润总成本费用投资利润率利润总额总投资投资利税率利税总额总投资财务盈利能力分析通过项目全部投资财务现金流量计算，在计算期内所得税前财务净现值为万元，所得税后财务净现值为万元，详见附表。以上各项财务评价指标显示，项目建成后，其经济效益较好，所得税后内部收益率达，高于设定基准收益率，全部投资回收期只有年含建设期。所得税后财务净现值达万元，表明项目具有较强获利能力和清偿能力。项目资金来源与运用情况详见附表。根据附表可知，本项目每年累计盈余均大于或等于零，故从偿债能力分析，项目是可行。五不确定性分析敏感性分析该项目分别就销售收入投资单因素变化以及两个因素同时变化对所得税前全部投资财务净现值财务内部收益率投资回收期影响敏感性分析，对于本项目，影响经济效益最敏感因素是房地产销售情况，当销售收入下降时，全部投资内部收益率还能达到，说明该项目具有较强抗风险能力。只要加强内部管理，其它因素对该项目经济效益影响很小。项目敏感性分析结果见表。表项目敏感性分析表序号项目财务净现值万元内部收益率投资回收期年正常情况投资变化销售收入变化盈亏平衡分析项目盈亏平衡点固定成本销售收入销售税金可变成本经测算，当项目销售收入只要达到拟定销售收入时，就能使项目保本。六经济评价结论综上分析，项目主要财务评价指标如下全部投资内部收益率所得税前全部投资内部收益率所得税后全部投资回收期所得税前年全部投资回收期所得税后年所得税后利润总额万元成本利润率项目在出售时全部投资收益经济可行性分析表明，本项目财务指标满足有关标准要求，且具有较强抗风险能力。附表销售收入及销售税金表单位万元序号项目单位合计第年第年第年销售收入万元高层住宅万元销售量销售单价元低层住宅万元销售量销售单价元商业网点万元销售量销售单价元地下车库万元销售量个销售单价元个销售税金及附加万元营业税万元城市维护建设税万元教育附加万元附表项目总成本费用估算表单位万元序号项目合计第年第年第年项目建设成本销售费用管房保障体系制度消除阻碍房地产市场化和居民消费体制性政策性障碍，继续加大公有住房改革力度，完善住房货币分配制度，健全和完善对困难家庭廉租住房制度，进步加强经济适用住房建设和管理。目前，旧住房体制已经打破，国家已停止了住房实物分配，正在推进住房分配货币化。项目建设完成后，可以为相关单位以及附近居民提供与国家政策相适应商品住宅，从而在国家产业政策支持下调整住房产权关系推动国家住房制度改革深化。城市发展需要长沙市是我省政治经济文化科技中心，全市现有常住人口万人，全市土地总面积平方公里，其中市区常住人口万人，市区面积平方公里，建成区面积平方公里。根据长沙市长期经济发展纲要和长沙市总体规划修编内容，到年长沙市城市人口规模将达到万人，城市用地规模将达平方公里，在全省率先基本实现现代化，把长沙初步建成为中部地区重要区域性中心城市。长沙市在未来年内，其城市人口和用地规模较目前将增加近倍，其发展方向重点将向南向东发展成为主三次三组团空间结构，这也是为了适应湖南省长株潭经济体化发展战略需要。同时，结合长沙江两岸地理特点，长沙总体规划为西文东市发展格局，市委市政府提出要实现突出城市形象建筑，提高城市品位，加强城市辐射功能目标。根据长沙市十五住宅建设规划，住宅开发总量要满足城市人口增长居住水平提高等合理需求增长，十五期间，长沙市区住宅供应总量控制在万平方米左右，并根据十五社会经济环境和宏观调控政策变动，总量变动幅度控制在之间。其中，中低价位中小套型普通商品住宅含经济适用住房和廉租住房占以上。城市居民住房条件持续改善，到年末，预计城市人均住房建筑面积将达到平方米。十五期间，长沙市区要满足约万平方米住宅用地需求总量，其中用于中低价位中小套型普通商品住宅含经济适用住房和廉租住房建设用地占以上。目前我市人均住宅面积相对偏小，而且居住条件也较差，与我省住宅与房地产业发展规划相差甚远，因此，改善长沙市市民居住条件已经成为长沙市人民政府特别关心问题之。同时，随着我市经济发展和总论项目概况项目名称住宅小区建设项目项目建设单位公司项目负责人公司法定代表人项目建设地点项目建设地点位于，地块北侧为湖南邮电培训中心，地块东侧为湖南省劳动人事学校地块南侧紧临白竹坡路，高差变化复杂地块西侧为湖南省老干部修养所地块与湖南省邮政电培训中心湖南省劳动人事学校及湖南省老干部修养所起位于南侧的白竹坡用财务费用项目总成本费用固定成本可变成本经营成本附表损益表单位万元序号项目合计第年第年第年销售收入销售税金总成本费用利润总额土地增值税应纳税所得额所得税税后利润盈余公积金盈余公益金累计公积金及公益金未分配利润累计未分配利润投资利润率投资利税率成本利润率附表财务现金流量表全部单位万元序号项目合计第年第年第年现金流入销售收入回收固定资产余值现金流出开发建设投资经营成本销售税金土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量计算指标所得税后所得税前财务内部收益率财务净现值万元静态投资回收期含建设期年附表资金来源与运用表单位万元序号项目第年第年第年资金来源售房收入折旧摊销自有资金银行借款回收固定资产余值资金运用房地产投资含财务费用销售税金及附加所得税利息支出土地增值税经营成本借款本金偿还盈余资金累计盈余资金附表资产负债表单位万元序号项目资产流动资产总额应收帐款存货现金累计盈余资金在建工程负债及所有者权益流动负债总额应付帐款流动资金借款其他短期借款长期借款负债小计所有者权益资本金资本公积金累计盈余公积金累计未分配利润资产负债率第十三章社会评价项目对社会影响分析项目建成后，可以带动长沙市房地产业健康快速发展。项目建设可有效缓解住房供需矛盾，有利于社会稳定经济发展。项目建成后，将有利于提升长沙市城市形象，引导城市发展方向，并有利于城市布局更趋科学合理。二项目与所在地区互适性分析项目建设，对长沙市东城板块发展具有战略意义，所以各利益团体对项目建设均持积极拥护和赞成态度。电力供水通信等相关部门都积极支持和配合项目建设。三社会风险及对策分析风险因素识别房地产项目从立项各种分析研究设计实施过程可能遇到政治经济法律自然社会各方面风险。包括