网络体系，建设国际流的农产品流通企业的奋斗目标。由于公司早期的布吉农批与福田农批市场周边已成为人口密度较高交通比较拥堵的通关要道或者居民区，已经影响了城市功能规划，同时也限制了未来市场的发展。因此，为满足深港两地居民对农产品消费的需求，公司需要重新布局在地区农产品批发市场业务，整合深港两地农产品物流业务资源，巩固公司在乃至华南地区的竞争优势。所以在规划建设新的现代化级农产品物流枢纽中心是公司落实五年发展战略规划的重大举措。年月，市规划局出具的关于市农产品股份有限公司国际农产品物流园项目选址意见书。年，市规划局下达的项目建设用地规划许可证。编制原则认真执行国家行业有关农产品加工检验包装标志运输贮藏及卫生等标准的规定选址必须符合城市总体规划，合理布局有足够的建设用地，并有定的发展余地总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资严格执行建设项目三同时的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响认真贯彻消防法和劳动部关于职业卫生监察大道西丽公明规划中福龙大道福田龙华，全长公里，总投资亿元人民币建设中④玉平大道玉龙坑平湖建设中东平大道东湖平湖规划中盐龙大道盐田龙岗规划中华观大道龙华观澜规划中盐坝高速路盐田坝光规划中龙岭大道龙华东莞大岭山规划中⑩梧桐山二隧道罗湖盐田规划中。深港同城化带来农产品需求增加与质量提高市年底公布了城市发展策略。在未来年的功能定位中，明确表达了与香港共同发展国际都会的合作愿望。它提出，在区域发展策略方面，将加强与香港在各个领域密切合作，形成同目录第章总论项目及其承办单位承办单位概况可行性研究工作依据项目概况结论与建议第二章项目建设的必要性分析项目建设背景项目建设必要性第三章市场分析与建设规模我国现代农产品物流发展现状泛珠九省农产品流通现状地区农产品流通现状市农产品物流需求分析建设项目市场预测第四章项目选址及建设条件项目选址项目用地区位分析项目用地概况第五章工程技术方案项目用地功能分区各功能区生产技术方案总平面布置及工程结构方案园区交通组织方案公用与辅助工程第六章环境保护劳动安全与卫生环境保护劳动保护与安全卫生第七章节能编制依据能耗分析节能措施节水第八章组织机构及定员管理体制及组织机构机构定员人员培训第九章项目实施计划进度及工程招投标建设周期项目实施计划进度设想工程招标第十章投资估算与资金筹措投资估算资金筹措与使用计划第十章项目财务分析编制说明财务分析不确定分析第十二章社会效益分析项田农产品批发市场有限公司市布吉海鲜批发市场有限公司南昌农产品中心批发市场有限公司上海农产品中心批发市场经营管理有限公司山东寿光蔬菜批发市场有限公司长沙马王堆农产品股份有限公司西安摩尔农产品有限责任公司成都农产品中心批发市场有限责任公司惠州农产品物流配送中心有限公司市南山农产品批发配送有限公司合肥周谷堆农产品批发市场股份有限公司广西糖网食糖批发市场有限责任公司云南鲲鹏农产品电子商务批发市场有限公司北京京深海鲜批发市场有限公司广西大宗茧丝批发市场有限公司可行性研究工作依据编制依据年月由原国家计委经贸委农业部财政部人行国家工商总局联合发布关于加快我国现代物流发展的若干意见，对我国农产品流通设施建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设批布局合理交易方式先进功能齐全信息灵敏安全卫生的骨干批发市场。年月市政协第号建议案关于加快都市农业发展的建议案提出，面对人民群众生活水平不断提高的需求以及非典禽流感等疫情的威胁，应充分发挥作为实验区和现有经济科技的优势，加快都市农业的规划和建设，把建成都市农业的创新示范区。年月，市人民政府印发的市商业网点规划对市农副产品批发市场的规划中提到规划期内，在特区外建设两个大型综合农产品批发市场，作为全市的级农产品批发市场将市布吉农产品中心批发市场和市福田农产品批发市场逐渐调整为二级批发市场，鼓励其通过置换的方式退出特区在特区外对社会影响分析项目与所在地互适性分析第十三章风险分析与对策项目面临的主要风险风险程度分析风险防范措施第十四章结论与建议结论建议第章总论项目及其承办单位项目名称国际农产品物流园承办单位市农产品股份有限公司法人代表拟建地点市龙岗区承办单位概况市农产品股份有限公司是国家农业产业化经营重点龙头企业，市菜篮子重点工程，是我国农产品批发市场领域首家上市公司。公司自年成立以来，以资本运营和管理创新为主要手段，从最初万元的注册资本发展成为今天总资产亿元净资产近亿元的上市公司。近几年公司连续五次入选中国最具发展潜力的上市公司强。公司以投资管理农产品批发市场为核心业务，集农产品生产加工进出口贸易物流配送及电子商务等相关业务于体，成长为大型现代化农产品物流企业集团。市农产品股份公司是目前国内唯家从事农产品批发市场网络化经营的大型农产品流通企业，在农产品批发市场的运营管理方面积累了丰富的经验。多年来，公司致力于农产品批发市场主营核心业务的拓展，先后在北京上海南昌西安成都长沙昆明合肥山东寿光广西柳州南宁等个省市自治区的个城市投资管理了家大型农产品批发市场，初步构筑起全国性批发市场网络体系的雏形。年，公司下属各大农产品批发市场的农副产品交易量万吨，交易额达亿元。通过充分挖掘批发市场的物流功能，既带动了无数农民脱贫致富，同时，保障了各大中心城市的菜篮子稳定安全供应。市农产品股份有限公司批发市场网络体系成员览表序号企业名称布吉农产品中心批发市场市福平方米万总建筑面积平方米万建设总工期月建筑密度容积率绿化率水电负荷用电负荷千瓦用水负荷立方米日项目总投资万元主要经济指标静态投资回收期年税后投资内部收益率税后财务净现值万元结论与建议国际农产品物流园项目符合国家产业政策和市产业总体规划，已被列入市十五重点规划项目。项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于促进市香港及珠三角地区现代农产品流通业的发展，保障深港两地菜篮子稳定安全的供应，平抑区域物价能够节约资源减少损耗降低物流成本促进就业，属于风险小利润长期型稳定型增长项目，有利于巩固公司在农产品批发市场领域的领先优势，增强公司核心竞争能力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此，国际农产品物流园项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析第二章项目建设的必要性分析项目建设背景市人口基数及农产品需求日益增长是个快速发展起来的大城市，具有流动人口众多，平均年龄较小等人口结构特点，食品消费需求逐年上升。人口基数大年市总人口已超过万，十五期间年均增长率为，照此增长速度，市未来人口增长预测如图。年份单位万人按人均年食品消费支出元，计算未来各年全市食品消费额年将达亿元，年将达到亿元。由此可见，农产品市场潜力巨大。市人均收入水平较高，增长较快表工作人口比例大年末全市从业人员万人，在校学大小货车实施了限制的条令，对于需要小时经营的大型农产品批发市场，给进入市场采购的客户带来了越来越多的不便。城市建设的高速发展对布吉福田市场造成极大冲击。经过多年的快速发展，城市功能区域也随之快速转变。原来位处边缘地带的布吉福田批发市场，如今已处于高档住宅区或高级商业区的包围中，城市总体规划和发展的要求，对农产品物流中心的布局已提出了新的要求。按照市城市规划研究所的研究报告，在未来数年内，要将批发市场等车流人流量巨大的物流中心逐步迁至特区外重新规划。深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析年的市人大和政协会议分别已经出现提案，要求搬迁布吉和福田农产品批发市场，以缓解布吉梅林关口交通并完善城市功能布局，虽然未获得落实，但随着城市建设的不断发展和交通限制的不断加大，这种呼声将可能越来越大，作为战略布局的需要，必须在特区外加快规划建设大型农产品物流中心。特区外交通路网的逐步完善，为建设农产品物流园提供了良好的基础条件按照的总体交通规划，市政府提出在市建成七横十三纵路网体系。截至底，全市的公路总里程已达到公里，其中高速路公里，级公路公里。根据规划，十五期间，市将投资多亿元新建改造道路，基本建成七横十三纵的快速路网。快速路网的建设，为在特区外建设国际农产品物流园项目提供了更为有利的交通条件。目前，已建成南坪快速期清平高速期盐排高速龙大高速，还有许多道路在投资建设规划中，主要包括深盐二通道，全长公里，工程总投资约亿元人民币建设中西明万，工作餐消费量巨大，因此企事业单位食堂社会餐饮等对农产品需求巨大。表年市主要经济发展指标览表指标数据年增长率人口万人本地生产总值，亿元人均，元居民人均可支配收入，元图深圳市人口预测深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析城镇居民人均消费性支出，元人均月食品消费支出元恩格尔系数资料来源年广东省统计年鉴广州市统计局市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究市民比较善于调节膳食消费结构，除正餐饭菜主副食品的完美搭配之外，多数人比较注重早餐，乳及乳制品鲜瓜果糕点等均保持定的消费量，农产品需求也向高质量需求转变。快速发展的城市建设与特区内外交通条件的变化由于特区内交通拥挤，在特区外建设大型农产品物流园是大势所趋近年来随着人口的急剧增长，车辆快速增加，特区内交通阻塞问题日益严重，农产品在城市内的运输难题日渐显现，在特区外