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(终稿)上海东海别墅新增项目可行性投资论证建议书.doc(最终版) (终稿)上海东海别墅新增项目可行性投资论证建议书.doc(最终版)

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别墅普陀区美墅南汇区对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素的对比值可类比项目的详细资料见第三部分第三小节。量化的标准以低成本改建后的东海别墅为标准,东海别墅的各项为,优于东海别墅则分值高于,比东海别墅差则分值低于,各价值要素赋予相同的权重,得出综合分值。根据价值要素对比值,结合各类比别墅项目的均价,通过算术平均法推断出本项目可实现的均价本项目可实现的均价可类比别墅项目的均价可类比别墅项目的综合分值均价元平方米综合分值东海别墅可实现的均价元平方米东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅美墅康桥半岛算术平均值东海别墅可实现的均价三大价位低价位元平方米,中价位元平方米,高价位元平方米。根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价元平方米以上。结论东海别墅可实现的均价三大价位低价位元平方米,中价位元平方米,高价位元平方米。二东海别墅元平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相致三分析各价位下的均价的销售风险综合结论鉴于本项目的改建可以增加本案的附加价值,本项目可选择元平方米入市,随着人气的集聚和认知度的增强,广告包装推广的深入人心,再向高价位拔升。第六部分项目的投资收益分析销售收入预测二交付将于年月底前完成。本次启动的格林风范项目是嘉定区南翔星城特大型居住区项目的第期。该地块背靠南翔古镇千年的人文精髓,以沪嘉高速公路为界,北至静唐路,东至宝翔路,南至丰翔路,是南翔新镇规划中的中心地块。明代园林古猗园近在咫尺。该项目邀请了国内房地产界著名策划大师王志纲进行整体策划。王志纲在广州等地先后策划的碧桂园星河湾等项目取得了不俗的销售业绩并产生了极大的轰动效应。格林风范初步定位为面向全市的高档国际化的大型生态居住社区,拥有高配套低密度的社区环境和深厚的人文底蕴,建成后将成为上海乃至长江三角洲地区的代表性楼盘。详细摘要第部分项目决策背景七大利好因素上海市经济保持着快速健康的发展二上海市房地产市场供销两旺,持续看好三上海别墅市场全面繁荣,量价齐升四上海市嘉定区发展势头良好五方程式赛车场距本项目仅公里六南翔镇国际化社区格林风范的启动拉开了南翔新镇建设的序幕年月日,嘉定区土地开发中心与深圳金地集团上海嘉宝集团就占地公顷的格林风范居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式。作为嘉定区目前最大的房地产开发项目,以及整个南翔星城规划中最先启动的项目,南翔镇国际化社区格林风范的启动标志着嘉定区房地产业步入了全新的发展格局。它的开发拉开了南翔新镇建设的序幕。南翔星城居住区项目总规划土地面积约公顷,位于嘉定区南翔镇东部,与本市宝山区普陀区接壤,北至蕴藻浜南接丰翔路东临中槎浦河西靠沪嘉高速公路。该项目与东海别墅相隔不远,消息都将给本项目带来机遇东海别墅的转让价较低,入市的均价有较大的选择余地,由于该项目中小面积产品较多,总价在整个市场中优势非常明显东海别墅具有定的区位优势,周边配套较为齐全,适合居住和投资东海别墅的绿化较好,每幢别墅的花园独立且面积较大。项目劣势东海别墅产品具有定的缺陷,需要改建,如何改建是本项目运作成功的关键东海别墅所在区域房地产市场起步较晚,还未被客户认可,将给本项目的销售带来定难度东海别墅小区内缺乏基本的配套,需要引进。二产品的营销建议目标客户层南翔镇及所属开发区内的中高收入家庭是本项目潜在的购买者嘉定区普陀区闸北区的私营老板是潜在客户本市看好南翔镇的发展前景的投资者是潜在客户。项目营销的建议项目需要改建的具体方案外墙面需要清洗窗户更换为档次较高的塑钢窗,并配合外立面的色彩搭配及风格塑造选用塑钢窗的窗框色彩及造型。通过色彩的变化和局部的立面变化增加每幢别墅的可识别性修复每幢别墅的大门,并设计大门造型别墅室内需要清扫部分户型,如户型的结构设计需要整改小区内植被和草坪需要修整小区加设智能化安保系统,并更换物业管理公司小区引入有线电视宽带等配套小区会所改建为售楼处,提供良好的销售环境清洗游泳池小区大门重新设计并建造小区大门与主干道之间的小道围墙加设挡板,控制小道的围墙,创造良好的小区外部视觉形象配备辆看房专车。第五部分项目均价的预测类比价值预测法根据本项目与周边可类比东海别墅的营销是个大的利好因素。七嘉定区政府将引轻轨至南翔镇。最后结论从宏观面到微观面均显示出政策和经济因素对本项目呈现的利好态势。第二部分项目及周边环境分析从项目位置项目现状项目周边米范围内的社区配套三个方面的分析,作出项目的初步评估东海别墅项目具有定的区位优势和环境优势,周边配套较为完善,私家车交通方便,但南翔镇及嘉定区的房地产发展缓慢,均处于起步阶段,区域市场不被消费者认可。随着方程式赛车场的建造,特别是项目附近的南翔星城居住区项目的启动必将带动整个南翔区域市场的快速发展,故本区域具备很大的增值潜力。核准通过,归档资料。未经允许,请勿外传,由于东海别墅项目目前为现房转让,故项目本身积留了许多不利于营销的问题,但通过对项目的改建及包装,市场前景依旧看好。第三部分市场现状及其趋势判断上海市房地产市场整体分析年上海房地产市场现状分析年上海房地产市场趋势判断二上海市别墅市场整体分析上海别墅市场回顾和展望上海别墅市场用途的六大类型上海别墅市场的区域分布上海别墅市场的价格区间上海别墅市场的供需状况上海别墅市场的客源构成三上海市外环线周边可类比的别墅项目分析四南翔镇房地产市场及楼盘分析第四部分项目优劣势分析及产品的营销建议通过第三部分的市场分析得出项目优劣势分析项目优势由于上海房地产市场和别墅市场均持续看好,且出现供小于求的态势,作为现房的东海别墅年入市的市场风险较小嘉定区方程式赛车场的建造南翔星城项目的启动以及轻轨的引入三大利段主要出现在万元的中低档别墅区间。可以说,别墅类主宰正被普通购房族所关注和青睐。同时,上海市别墅价格大幅上扬。年四季度的市场成交价格再创新高,元平方米的平均价格创历史最高点。上海别墅物业成交价格走势元平方米别墅市场的异军突起,是房地产市场长期培育的结果。其主要来自于政府采取了积极的财政政策,体现了扩大内需,拉动市场的经济策略。由于上海市的值已超过美元,消费方式和消费习惯正处于转新阶段,符合时代需要的新型住宅观念正逐步被普通购房人士所接受。上海作为国际大都市的地位和形象日益牢固,无论从世界范围,还是从国内范围来讲,上海正越来越成为人们向往的城市。成功人士纷纷选择在上海投资置业和安居。在目前上海房地产整体运行态势良好的前提下,在不同区域,各种类型的别墅尚有定的发展空间。年仍将是别墅市场发展的高潮期。四上海市嘉定区发展势头良好嘉定区位于上海西北部,中心位置在北纬,东经。东与宝山普陀两区接壤西与江苏省昆山市毗连南襟吴凇江苏州河,与闵行长宁青浦三区相望北依浏河,与江苏省太仓市为邻。总面积平方公里。全境地势平坦,东北略高,西南稍低。市区级河道蕰藻浜练祁河娄塘河横卧东西,向东流经宝山区直通长江和黄浦江盐铁塘横沥新槎浦纵贯南北,与吴凇江浏河相连。河道总长余公里,平均河网密度为每平方公里公里。嘉定区工业生产产销衔接状况良好,工业经济效益稳步提高。汽车零配件电子电器金属制品纺织服装等重点范居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式。作为嘉定区目前最大的房地产开发项目,以及整个南翔星城规划中最先启动的项目,南翔镇国际化社区格林风范的启动标志着嘉定区房地产业步入了全新的发展格局。它的开发拉开了南翔新镇建设的序幕。南翔星城居住区项目总规划土地面积约公顷,位于嘉定区南翔镇东部,与本市宝山区普陀区接壤,北至蕴藻浜南接丰翔路东临中槎浦河西靠沪嘉高速公路。嘉定区对南翔星城项目进行反复论证和统规划。参与竞标的家市内外大型房地产企业中,深圳金地集团股份有限公司和上海嘉宝实业集团股份有限公司两家上市公司终于脱颖而出,获得了南翔星城期项目开发权。金地集团是国内成长最快的房地产品牌企业之。年财经时报的中国房地产上市公司强排名中,金地集团位列前三名。格林风范是金地集团进入上海以来首批投资开发的最大型项目。嘉宝集团是嘉定区唯家国有资产相对控股的上市公司,经营范围已拓展至电子电机电器房地产贸易等领域。根据有关协议,金地集团将为该子公司提供融资约亿元,嘉宝提供亿元。金地集团持有上海格林风范公司股权,嘉宝持有股权。公告称,上海格林风范公司近日与上海市嘉定区土地储备开发中心签订了开发上海市嘉定区绿洲星城项目协议,该项目土地面积约为亩,规划用地性质为商品住宅用地。根据协议,格林风范公司在协议签署之日次性支付开发总费用约亿元,开发中心在协议签署日后日内完成首批亩土地的前期开发,并交付土地给格林风范公司,目标地块剩余土地的前期开发和土地展行业是工业经济的支柱,其工业产值占全区工业总产值的。非公有制经济规模不断壮大,成为工业经济的主力。外商投资企业和私营企业的工业产值分别占全区工业总产值的和。在世界排名前家公司中,有多家在嘉定投资办企业,如美国通用电气德国大众日本富士通荷兰飞利浦等。市区镇三级工业区和希望蓝天沪太徐行等多个私营经济小区的工业规模集聚效应正日益显现。五方程式赛车场距本项目仅公里上海国际赛车场位于嘉定安亭镇,在宝安公路的北面,嘉松公路的东面,规划面积平方公里,由赛车场区商业博览区文化娱乐区和发展预留区等板块组成。现在动工的是赛车场主体部分赛车场区,占地面积约平方公里,主要由塞岛及其他组赛道主副看台车队生活区维修站缓冲区及配套设施等几个部分构成。其中高速赛道呈上字造型总长约公里,适合于各种不同赛车特别是级方程式即赛车比赛。宽度介于至米之间,拥有个不同转弯半径的弯道和个不同长度的直道,路面高
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