（终稿）中南国际商城新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

年，全市实现国内生产总值亿元，人均达美元。

长沙商业繁荣兴旺，自古以来商贾云集，交易兴旺，教育科技发达，交通通讯便利。

长沙商贸发展的现状建国以来特别是改革开放以来，长沙的商贸得到了飞速的发展。

是商贸经济持续稳定增长，对国民经济中的作用和贡献进步凸现。

年全市社会消费品零售总额跃上了亿元的新台阶，商贸经济总量增长五年内实现了跨越式的三级跳。

全市商贸业从业人员达万人，占全市从业人员的，为增加就业特别是解决下岗职工再就业作出了显著的贡献。

二是发展思路进步提升，奠定了长沙市流通现代化的思想和理论基础。

顺应全球经济发展趋势，全面推进长沙商贸流通现代化的战略问题，理清了长沙商贸流通发展的战略思路举措与目标，形成了加快长沙商贸流通现代化发展的共识与合力。

三是坚定不移地推进企业改革改制，根除了制约商贸流通发展的体制障碍。

为消除体制性障碍，促进商贸流通加速度发展创造了条件。

四是网点建设和市场培育充满活力。

黄兴南路步行商业街建成开业，三湘南湖市场整合提升，家乐福沃尔玛等外资商业加快进入，使长沙市商业标志性项目涵盖的范围更宽更广，商业发展的品位更高更精。

五是三绿工程深入实施，肉菜消费更加安全放心。

通过加强法制建设，规范市场经济秩序和加强质量监督管理，菜，业态的单，停车场所的缺乏，人流的拥挤，导致其吸引力的下降。

根据长沙的规划，环线内严格限制大型购物中心，而中南国际商城正处于环线外侧，是理想的构建场所。

另外，各城市正在建立大型购物中心听证会制度，将大大减少同业竞争，在长沙市未建立听证会制度前介入，现在是理想时机。

根据设立的条件，长沙市年为亿元，人均为元，年可突破亿元，人均将超过它设立要求的人均元。

根据长沙市的商贸发展战略把长沙建成全国商业中心城市，并力争在十到十五年内进入全国十强，符合这发展战略。

高桥的交通地理环境优越，区位优势明显。

它位于雨花第章总论项目名称中南国际商城二项目的由来及背景大型购物中心，这种被认为世纪最重要的复合商业业态，在中国经历了它的实验阶段后，如今正在以数量上的迅速递增而引发着零售业的变革，他包括百货店大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。

世界的大型购物中心最早从欧美发展而来，大多分布在郊区，其价格普遍低出城区以上亚洲些国家根据自己面积小人口多集中在市区的特点，在繁华的城市商业区建立了大型购物中心。

我国的大型购物中心有两个起源，是上世纪年代中期，和记黄埔长江实业等香港房地产巨头在京沪等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，大多附带有大面积的商场裙房，从而形成了具有香港特色的购物中心，如国贸商城等。

二是传统的百货店不断增添餐饮娱乐等新的功能，从而形成大型购物中心的雏形，如王府井的新东安市场等中南国际商城同样是个复合商业业态，位于雨花区境内，与芙蓉资本万元，其中湖南天润房地产开发有限公司万元，娄底亨瑞特房地产开发有限公司万元，长沙市城市建设开发公司万元五项目可行性论证的主要依据项目所在地长沙的战略定位及发展目标项目所在区域的发展定位及制约长沙市民的收入情况及投资能力和意向相关专业市场及其经营户的现实要求国家省及长沙市有关城市建设的法律法规条例文件等。

中南国际商城规划设计六项目建设的原则中南国际商城要集商业购物娱乐文化体育健身餐饮美食建筑品味名牌名店人文景观精神文明等于身，将成为长沙市的风景线，其商业布局功能定位依据突出品牌整体定位功能互补的原则。

七项目的主要经济技术指标规划总用地面积公顷规划总建筑面积平方米地上建筑面积平方米其中百货平方米，沃尔玛超市裙楼平方米，商铺平方米，酒店餐饮楼平方米，公寓办公楼平方米。

地下总建筑面积万平方米，主要为，地下车库地下发电机机房变电房空调房消防控制室等。

建筑密度容积率绿化率主要交通技术指标道路面积平方米，地上道路面积平方米，地下道路面积平方米，停车位个第二章长沙市商贸发展概况长沙是湖南省省会，全省政治经济文化科教信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第批对外开放的旅游城市。

辖芙蓉天心岳麓开福雨花五区，长沙望城宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积万平方公里，市区面积平方公里，建成区面积平方公里总人口万人，其中市区人口万人。

长沙，山青水秀气候宜人，有风景独秀霜叶红于二月花区交界。

该处是长沙市商贸批发市场的中心，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。

在距该点公里的区域内，有长沙市常住人口约万位于京珠高速与机场高速的交汇点，是联接长沙五大商圈的核心区域，地处进出长沙最快捷的交通要道。

高桥附近有较高的人气和商业聚合效应。

中南国际商城西邻高桥大市场，附近还有三湘南湖马王堆万家丽等专业批发市场，它们可以构成极好的扎堆效应，周边是收入水平较高的居核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，民小区。

三项目概况该项目占地亩，总投资亿元，有效用地总面积亩，地上总建筑面积万平方米，其中，百货平方米，沃尔玛超市裙楼平方米，商铺平方米，酒店餐饮楼平方米，公寓办公楼平方米。

地下总建筑面积万平方米，主要为，地下车库地下车库地下发电机机房变电房空调房消防控制室等。

集购物休闲娱乐餐饮美食健身旅游于体，打造中南地区目前规模最大功能配套齐全的现代化商业中心。

该项目由国际知名的美国公司设计，该公司专业从事商业地产设计，其设计效果将是长沙市第流的。

第期工程为沃尔玛大型超市和公寓及商铺，建筑面积平方米及地下停车场和机房平方米，计划由国际国内知名商家经营，现已与沃尔玛中国银泰等商家达成了初步协约，这将为项目的成功打下品牌基础。

第二期工程开发步行区主要商铺百货商场复式公寓。

第三期工程开发高层住宅餐饮楼酒店娱乐夜总会。

四项目投资单位基本情况本项目由湖南天润五江置业有限公司投资开发。

公司注册里，年都市区城市人口规模万人，城市建设用地规模平方公里，其中主城区城市人口规模万人，城市建设用地规模平方公里。

城市建设目标按照主城市主体两次河西星马新城四组团暮云捞霞高星含浦组团，构筑青山秀水绿洲名城融为体的城市空间格局，形成以两带两圈五楔为骨架的绿色空间体系。

以霞凝港黄花空港信息港三港，高速公路京广铁路两路为主体，建设批区域性重大枢纽工程以轨道交通网和城市骨架道路网两网建设为重点，形成快速便捷的客货运交通网络。

根据长沙西文东市的战略定位及用十到十五年时间把长沙建成现代化商贸中心并进入全国商业中心城市十强的目标，长沙商贸具有无限的发展空间。

中南国际商城也是基于芙蓉区及雨花区的发展战略。

作为担负东市开发使命的芙蓉区，确立了重心东移，加快城市化进程的战略方针。

区治的东移，给人民东路带来了无限生机。

旺旺医院首先亮相。

根据协议，来自台湾的旺旺医院，将在芙蓉区投资万美元，建超大型的现代化医院。

择址火星大道与人民东路交界处东端的旺旺医院。

这里不光市政配套成熟，道路交通便捷，随着市场的扩容，大型建材超市的汇聚，这里将出现批高要求的消费群体。

以即将出现的旺旺医院为例，从台湾过来的专家们正在寻找处档次较高，规模较大的住宅群。

目前，华天置业恒广开发公司，足迹也已经圈好了火星北路的最佳尺度。

按照芙蓉区的十五规划，未来的芙蓉区将根据三产立区，民营为主环境先导等原则，实行经济与行政办公地点上的重心东移。

围绕新区治所形成我国中南地区强大的农贸经济辐射圈。

四建设四大特色商业圈。

即以高桥大市场为龙头的友谊汽配浙江服饰博览中心高桥建材国际城皮具百货等系列专业化综合必性批发市场以长沙家具龙头井湾子家具城为标志的家具生产批发市场以东塘广场为中心的通程百货友谊商城好又多家乐福沃尔玛新佳等大型百货零售市场以全洲药业时代阳光银海药业为龙头的药品交易批发市场。

第四章中南国际商城可行性分析中南国际商城的含义中南国际商城是个复合商业业态，它集多种功能于体，包括百货店大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。

它是大占地面积大停车场规模大建筑规模大，营业面积般在万平方米以上二是多店铺多功能多，包括购物餐饮休闲娱乐文化服务于体三是经营主题明确按照所处地理位置自身条件当地零售商业发展状况确定目标市场，并引入相应零售商配合其市场定位。

代表着种新的符合人性需求的高尚生活方式。

其主要功能是购物，营业面积万平方米，规模适中。

美食城，由多种地方菜系和风味小吃品牌餐饮连锁，与洋快餐麦当劳肯德基等起组成。

休闲娱乐城，包括多功能网吧小型电影院茶室酒吧，小型书店阅览室，包厢，迪厅，足浴按摩及大型公众休闲绿化广场等。

运动健身馆，包括小型保龄球馆沙狐球乒乓球棋牌麻将室健身房等。

配套设施有大型停车场地下银行邮政电信货物运输公厕等。

二中南国际商城建设的可行性长沙环线内的商业广场购物中心步行街竞争激烈在地长沙市东部城区火星大道与人民东路交汇处周边地区，让众多的开发商看到了无限商机。

东片新城区总体规划建设将按照河两岸三区带的来实施。

河两岸指浏阳河两岸，三区带则是指都市文明典范区商贸市场核心区工业农业精品区和浏阳河风光带，今后政府将重点加快东岸乡地区开发建设，发展科技工业园新型专业市场群体和都市农业。

新规划的芙蓉区商贸市场，定位于铁路以东至浏阳河以西，规划将远大路和火星路两厢的广大区域，按板块结构建成辐射全国的区域性市场。

同时，引导现有市场向规范化仓储式超市和网络市场发展，并创建以市场为依托的全国性或国际行业性的会展中心开发建设与高档次市场群集区配套的加工区仓储区集装箱货运停车场等，使其成为长沙市区域性商贸中心城市的核心展示极带动发展极和财源聚集极，成为芙蓉区经济繁荣的新城区。

在这畅通无阻的网络当中，人民东路更是条流金淌银的城市大动脉。

而浏阳河大桥的拉通，将会为芙蓉区开拓出更为广阔更为辽远的天地与芙蓉区毗邻的雨花区，随