（终稿）中原_佳兆业地块新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

网两区三张牌构筑环市基础设施网络建设城市新区，开发建设松山湖科技产业园区打好民营牌城市牌外资牌三张牌。

个中心连接东西两翼增强中心城区的综合服务功能，发挥其集聚辐射作用。

形成以中心城区为核心，以虎门常平为副中心，石龙塘厦长安樟木头麻涌为中心镇的中心多支点的城镇空间布局结构和个中心连接东西两翼的城镇发展形态。

具体而言就是将东莞划分为西北经济片区西南经济片区中北经济片区东南经济片区四大经济片区。

过去的东莞的发展过程中，形成了多重心无中心的格局，现行的规划使得未来中心城区作为大东莞市的绝对核心，势必逐步形成镇区对城区的向心力，随着行政金融商务的聚集，客流人流也将向城区积聚作为个高档住宅片区已经成形处于东城中心地带的东城大道和东纵大道商圈，从发展的趋势看，将作为东莞城区的核心商圈存在，处于商圈内的大型商业项目是目前东城房地产的热点。

从近期来看，商业项目在东城房地产中的比例较大东城区东部及南部区域，因地理位置和交通的劣势，直作为工业区存在，房地产开发极少。

东城区房地产前期项目销售剩余面积达万左右，年内将新增供应约为目录第部分市场可行性分析宏观市场分析二区域市场分析三区域市场环境分析及预测四市场可行性总结第二部分项目可行性分析项目概况宗地现状技术控制指标二项目分析与初步定位资源供给条件项目分析项目定位分析三项目财务分析销售收入估算成本费用估算盈利能力分析盈亏平衡点分析四项目风险分析不确定因素分析项目风险及其规避方式五项目可行性综合评述附表项目成本及盈利估算表利润表核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第部分市场可行性分析宏观经济分析城市概况东莞市位于广东中南部，珠江口东岸东江下游的珠江三角洲区域。

西北距广州公里，东南距深圳公里，距香港公里。

东西长约公里，南北宽约公里，全市陆地面积，平方公里。

东莞北靠广州，南依深圳，东邻惠州博罗，西与番禺隔珠江相望现阶段开始形成发展的制约，因此，东莞市正面临产业结构调整升级转型的过程，在整体城市提升的过程中，更是刺激了住宅消费市场的需求，对房地产开发而言，存在较大的潜在的机会点。

人均消费性支出东莞市城镇居民人均年消费性支出年份元居民消费型支出年前三季度城镇居民年人均消费性支出元，同比增长。

至年末，东莞每百户已经拥有家用轿车辆。

从消费结构的恩格尔系数食品消费占消费支出的比重观察，东莞年恩格尔系数为，根据国际上恩格尔系数标准衡量，恩格尔系数低于为富裕型水平，东莞已基本接近达到富裕型的消费结构。

经过近多年的发展，东莞已经逐步发展和富裕，同时造就了大量的高端住宅消费群体，占据了相当程度上的社会财富，有着极强的购买力。

东莞发展分析根据已经获得广东省人民政府批准的东莞市城市总体规划显示，该规划将城市规划区确定为市域现状区镇，总面积，平方公里城市总体规划范围为城区东城万江南城个区和寮步镇西北个自然村的行政用地，总面积平方公里。

规划期限为近期年，远期年，远景年以后。

该规划对东莞市未来城市发展趋势及东莞市房地产未来发展格局具有重要的意义，作出具体分析如下城市发展目标以制造业名城为特色的现代化，不但是穗深港经济走廊的黄金地段，沟通珠江两岸和深圳珠海的桥梁，也是广九铁路广深准高速铁路广梅汕铁路与大京九铁路的交汇处，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。

东莞市现辖区和个镇，个村居委会。

其中莞城区东城区万江区南城区位于市区范围内。

截至年底，东莞市总人口为万人，户籍人口为万，暂住人口万。

城区户籍人口万人，暂住人口万。

本项目所在南城区年常住人口万人，外来人口万人。

在东莞市区四个区中，东城是目前人口最密集的行政区。

东莞宏观经济发展状况东莞市经济持续快速发展，城市竞争力进步增强。

年东莞市的城市成长竞争力位居全国第九位。

年被评为中国最佳魅力城市和最具经济活力城市。

国家统计局年中国城市综合测评中，东莞市综合实力名列全国大中城市位，地级市第位，具有巨大的经济发展潜力。

国内生产总值增长情况东莞市历年国内生产总值亿元国内生产总值年年年年年年东莞年全市完成生产总值亿元，比上年同期增长，增速比上年同期快个百分点。

东莞连续年国民生产总值增长率超过，继续保持高速平稳增长。

东莞市总体经济水平的大幅快速提高，带动了东莞市民生活水平不断改善，消费能力和消费需求迅速提高。

但是过去年作为制造业生产型的产业形态发展，到，是年的倍年销售面积为万平方米，同时与同期东莞市批准预售面积万平方米相比，销售面积仅为预售面积，说明年房地产整体上供需矛盾逐渐突出，地产二级市场面临相当压力。

商品房空置面积东莞市近年房地产空置面积万平方米空置面积年全市商品房空置面积万平方米，比去年同期增长年全市商品房空置面积万平方米，比同期增长，年的增速有所减缓，是同期销售面积的，说明空置面积总量仍很高，较高的市场空置率是市场预警信号。

通过竣工面积与空置面积的交互分析，可以看出，东莞商品房空置率比年已经有所下降，市场需求走向稳定。

东莞中心城区房地产状况中心城区概述根据已经获得广东省人民政府批准的东莞市城市总体规划显示，城市总体规划范围为莞城东城万江南城个区和寮步镇西北个自然村的行政用地，总面积平方公里。

近年来，东莞市进行了大规模的城市基础建设。

东莞城区内交通路网发达，莞太路东莞大道莞长路莞樟路莞龙路三四五环路及城市外环线，莞深高速广深高速等将城区与城区城区与各镇区城区与广深之间形成了紧密的联系。

城区行政区域面积平方公里万江区平方公里莞城区平方公里东城区平方公里南城区平方公里中心城区规划城市总体布局贯彻新城，已将东城区建设成为最适宜居住的区域。

东城区是未来年重点规划建设的区域，从东城区的市政规划来看，东城区的城市化建设将更趋完善，商业第三产业将交更加旺盛，东城范围内离市中心较远的区域的生活配套也将更加齐备，人民生活质量将进步提高，整个区域将更适合居住。

万江区位于东莞市的西北部，与莞城区仅河之隔。

在四个城区中经济相对较差，但新的城市规划中对万江区进行了重新定位。

中心城区各区商品房发展状况莞城区地产开发以旧城改造为主莞城区受本身土地面积限制，加上长期的发展的积累，土地使用情况已趋于饱和，片区土地供极少，目前莞城区共有亩土地进入储备中心，房地产开发主要以旧城改造为主。

目前的房地产项目主要集中在金牛路和人民公园带，预计东江大道附近将会出现批高档住宅项目，东江沿岸也将成为东莞的高档住住宅商业和商务区。

总体上房地产发展速度比较缓慢，但不排除局布产生热点的可能。

东城区作为传统的商业和高尚居住中心开发建设逐步走向稳定东城区面积较大，分为几个片区靠近莞城的花园新村片区商业繁荣，地产开发也相对较早，土地供应较少旗峰公园和虎英公园片区，依托优越的自然环境资源，开发大批高档住宅项目，如新世界花园愉景花园金月湾花园等，靠山旧城依水的指导思想，东南方向为城市主要发展方向。

规划中心城区包括大片区即新城中心区旧城区东城北片区东城南片区南城片区和万江片区。

设市级城市中心区级城市中心和居住区级中心。

市级城市中心包括新城中心和旧城中心两部分，区级城市中心按城市片区布局，东城万江设独立区中心。

工业工业进园和居住区集中成片布局，形成中心突出放射发展的整体布局。

中心城区功能布局分析东莞城区分为四个独立的行政区，规划中的城区是东莞市进行城市化建设的重要步骤，最终将会成为体现东莞特色的现代化的名城。

其中莞城区是旧的行政和经济中心，在只有平方公里的土地上，进行了城市基础建设，形成了东莞人口密度最高，商业最繁荣的区域。

随着新城市规划的出台，南城将成为东莞城市中心，经过几年来东莞政府进行大规模的城市基础建设，东莞大道中心广场会展中心等公共设施的相继投入使用，个暂新现代化的城市不久后将出现在南城片区，成为整个东莞市的经济行政文化中心。

东城作为城区的重要组成部分，是行政区域面积最大的个区行政区域面积平方公里，已完成了发达的交通路网建设，御景湾五星级酒店旗峰山公园等十余项目工程建设，和众多高档楼盘的开发市场空间。

城市建设年围绕五年见新城目标，以江，两环，三块，四片为重点城市面貌得到明显改观。

高标准规划建设批已规划建设项目项，预计工程总投资达亿元城建工程项目，力争到年，打造制造业中心商贸中心科技中心信息中心服务中心的功能定位和国际制造业名城生态绿城文化新城的城市形象，建设个适宜居住创业的城市。

通过打造四纵十横的高等级公路主骨架，初步把全市建成个小时生活圈，并籍此进步延伸和拓宽东莞辐射的范围，密切与广州深圳两个中心城市之间的联系。

市政府在基础设施的大力投入，为房地产市场发展提供良好的发展基础。

远景人口规划中心城区近期人口规划至年原定为万人，现调整为万人，中心城区实际人口迅速膨胀，整体规划产生的效应正趋于明显。

建设用地规模由平方公里调整为平方公里。

数据来源中心城区近期建设规划东莞年鉴结论东莞市充分利用重要的地理位置，努力发展以制造业为主的开放性经济，如今已经成为珠三角乃至中国发展速度最快的城市之，其居民消费购买力达到了非常高的水平，并且仍保持较好的增长势头，对房地产的发展创造了良好的经济基础。

东莞市现在完成的规划建设以及未来的规划发展，基础设施各种配套和大环境都得到了迅速的改善与发展，这表明将吸引着越来越多的本土莞人以及非莞籍人口选择在莞置业。

二东莞市房地产总体市场分析房地产投资状况东莞市近年来商品房开发投资总额亿元开发投资总额近年来东莞市房地产市场趋旺，年房地产开发投资亿元，同比增长，年房地产开发投资亿元，同比增长，房地产投资呈现持续火热的情况。

年以来东莞房地产开发急剧增长，说明东莞市已进入个房地产开发迅猛发展的