（终稿）人民广场改扩建新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

工业发展不断深化。

能化电子医药食品纺织五大支柱产业进步壮大。

全市规模以上工业完成产值亿元，增长。

能化工业实现产值亿元，增长，总量和增速均居五大支柱产业之首。

城镇化进程明显加快，全年新修城市道路桥梁公里，完成投资亿元，相当全市前十年的投资总和。

渭河沣河综合治理工程进展顺利。

玉泉西路迎宾大道人民西路文林北路渭河三号桥咸通路立交桥等八路三桥城市重点工程进程通车。

城市公交增加投资万元，新增公交车辆。

加强城市规划工作，提升城市发展的前瞻性和科学性。

加快以渭河沣河综合治理工程为重点的两河区建设。

第三产业中餐饮业发展空前活跃，市区初步形成了新兴路人民西路团结路中华广场等个餐饮企业聚集区。

房地产开发增势强劲，完成投资亿元，增长城镇商品房竣工面积万平米，增长。

全市农民人均纯收入元，比上年净增元。

城镇居民人均可支配收入元，增长。

城市未来发展目标预期生产总值达到亿元，增长，力争以上全社会固定资产投资亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长招商引资到位资金亿元。

城镇居民人均可支配收入元，增长农民人均纯收入元，增长。

加快建设旅游强市进程。

依托周陵秦王宫阳陵等资源，全力打造周秦汉唐文化精品，发心人民广场银泰购物中心南侧，总占地面积约万平米，大小余摊位，近年的形成过程。

该商圈由恭惠服装城嘉惠商场欣惠市场咸阳招商楼北院市场东廊市场西廊商业街构成。

恭惠服装城地理位置嘉惠商业区西北进口区域规模总建筑面积约为万平米，总商铺数为个特点以平米实用面积店铺及平米实用面积摊位为主，进货渠道为西安，整体布局相对整齐，商品档次较低，出租转让者很少经营状况商品以服装为主，各店风格相似，产品类别混乱，客流量较大，平均日销售约元租金标准标准商铺为平米实用面积，租金元平米天，含水电工商税务等，押万元，租金月付，合同每年签，转让费为万目录概述项目实施背景二项目概况二项目开发建设概要项目工程建设内容二建设进度安排三咸阳市宏观经济分析四市场调研状况分析咸阳市住宅写字楼市场现状分析二咸阳市娱乐休闲市场分析三咸阳市商业市场分析五项目分析本案商业地缘关系分析二分析六项目定位功能业态定位二项目主题定位三形象定位四商户定位五价格定位七项目建筑开发进度八投入成本计算九资金回收方案方案全部销售方案二除销售外，其余各层前三年进行租赁十推广方案推广战略二推广费用预算三宣传推广周期安排十敏感性分析敏感性因素分析二解决方案十二社会影响分析十三结论与建议终论二建议概述项目实施背景咸阳市人民广场是咸阳市标志性建筑之，位于咸阳市城市主干道人民路，广场现状为以硬质铺地为主的城市型广业中心，形成咸阳市的商业金融中心和城市里最具吸引力的地区。

使之成为西北地区独具特色的，引领商业走向的新兴旗舰商业。

二项目开发建设概要项目工程建设内容项目基本数据。

改扩建工程用地范围人民广场和现状为秦都区人民政府的办公建筑。

总占地面积平米规划要求总建筑面积为平米。

其中，总体容积率，限高度为米。

建安工程总体设计地面六层，高米高沿高度。

地面六层全部供营业用，包括商业餐饮娱乐服务。

地下建二层，第层营业，第二层为设备和停车场。

土建建筑结构为现浇钢筋混凝土框架结构。

由于没有地质勘察报告，因此目前无法确定建筑基础的具体形式。

装修外部装修中建筑墙身为喷涂材料，底层柱子采用花岗岩石材，六层以玻璃幕墙为主，增加建筑的通透感。

对内部进行次性简单装修，二次装修留给客户根据自己需要进行。

设备及安装安装工程包括上下水管道配电系统扶梯电梯中央空调计算机监控系统自动报警消防系统收银系统二建设进度安排整个项目自年月开始，到年月竣工验收并开业，历时年。

三咸阳市宏观经济分析咸阳市是我国著名的秦王朝古都。

位于关中平原中部，渭水的北岸。

归辖个区，市，个县。

总面积平方公里，其中市区面积平方公里。

年末，全市总人口为万人，其中农业人口，占总人口的非农业人口，占总人口的。

城镇人口余万。

咸阳市年全市生产总值完成亿元，比上年净增亿元，增长，增速创近年新高，经济总量居全省第位。

全年全社会固定资产投资完成亿元，增长。

改革开放全方位推进。

东靠西联战略稳步实施，西咸经济体化进，广场中设有树木喷泉和座椅，并有地下通道与人民路商业街相连。

但人民广场地下空间尚未利用，广场设施不够完善，空间形象不够完整。

金富洲购物广场用地现状为咸阳市秦都区政府办公建筑，建筑立面采用平顶的形式，风格为现代风格，由于其高度仅有层，并有道路与人民广场相隔，因此，与人民广场的空间关系过于平淡，没有形成统和谐的城市空间效果。

加之目前秦都区政府周边是咸阳市最为成熟和完善的商业繁华区，政府的行政职能和周边的商业功能不能有机融合，相互影响，同时也不利于该地区土地整体价值的提升。

在改扩建中，结合咸阳当地浓厚的秦文化特征，完善并强化综合建筑的文化底蕴，注重融合咸阳古老文化，通过引入现代手法，充分代表咸阳今天的城市发展水平。

人民广场金融中心和商业中心三位体，相互促进，形成和谐统的城市空间。

通过对人民广场的改建和扩建，使改造后的人民广场及金富洲购物中心，能够成为咸阳市新城市形象的代表。

使之成为咸阳市的标志性建筑。

二项目概况项目名称咸阳人民广场改扩建工程项目地点咸阳市秦都区中心位置，紧邻人民路项目规划占地面积规划总用地面积为平米，其中人民广场用地面积平米金富洲购物广场用地面积平米建筑面积总建筑面积为平米，其中地下建筑面积平米地面建筑面积平米项目建设进度建设期约年，开始于年月，完工于年月。

项目建设目标通过对人民广场的改造和金富洲购物广场的建设，建成集会展文化休闲购物饮食娱乐为体的多功能高档次现代化综合性城市中心广场，使其成为咸阳市最具特色，代表流水准的标志性供参照。

根据调研类型，我们分为住宅写字楼市场商业市场休闲餐饮娱乐市场等几个部分进行，同时还对最终的目标消费者和投资经营者进行了专项的市场问卷调查，通过多方结果的比对，综合形成科学的严谨的调研结果。

咸阳市住宅写字楼市场现状分析写字楼以人民广场周边为主要参照咸阳市目前主要的写字楼项目都集中在人民广场周边基本售价集中在元的均价范围内，和高端住宅售价持平。

整体租金水平月在元建筑平米之间咸阳市写字楼处于初期发展阶段，由于缺乏足够的商务氛围，因此，写字楼整体销售情况般，多数只销售了另外，纯写字楼非常少，基本都是商业的高层，主要是作为弥补高层商业销售出租难题的解决方案结论目前咸阳市已售在售除新华大厦外，写字楼总体品质般。

相对于整体城市来看，目前的写字楼总体供应面积偏大，容易造成销售压力和销售困难。

另外，写字楼无论从使用年限或贷款额度方面，与住宅相比较，缺乏优势。

由于咸阳现有中小企业中私人企业较少，因此对写字楼的需求也是有限的。

现有写字楼主要集中于市中心人民路周边，从城市核心人口来看，已经远远超出需求量。

如果用写字楼来解决高层业态的填充问题，则销售和租赁都会出现问题项目层数单层面积总建面层户数总户租价售价秦峰座人民广场东米层写字楼平米平米户户元平米天均价元平米新华大厦人民广场西侧层写字楼平米平米户户元平米天均价元平米华瑞城市境界人民广场西米路南层商务商住平米平米户户元平米天均价元平米瑞和名座人民路团结路什口南层写字间平米平米余户户元平米天元的支撑价格相差甚远咸阳市虽然城市较小，但学校众多，是陕西省内教学质量最好的城市之。

但目前城市内对于学生业余生活的供应基本处于空白，只有网吧较多，因此形成了现今网吧竞争激烈的局面，而图书音像等学生较为需要的业态则极度匮乏。

三咸阳市商业市场分析咸阳市商业地缘关系分析咸阳市沿渭河呈狭长状分布，市区道路纵横交叉，城市主要道路为人民路和西兰路。

从咸阳市的辐射范围来看，他的辐射区域和西安是相同方向的，这样就会造成远距离辐射区域到达咸阳和到达西安的距离致，随着西咸体化进程的不断加快，西安和咸阳的互动效应日益体现，目前新建并已开始运行的西安国际机场就兴建在咸阳，能够充分说明西安和咸阳经济发展共繁荣的趋势。

现状咸阳市的商业主要集中在市中心位置，存在有大量的商业街，说明当地对于商业街这种形式非常认可，市场需求大。

另外种比较常见的商业就是住宅底商，受消费能力和水平的限制，售价适中，通常约为元建筑面积。

商业分布对于咸阳市来说，人民路就是商业的核心和中心，它是由咸阳特殊的地缘关系和当地居民的生活习惯逐渐形成的。

因此，就位置来说，本案的地理位置是唯的，也是不可取代的。

目前咸阳市的整体商业分布以市中心人民路为中心，呈条状分布格局，其他商业零星分布，不成规模。

咸阳市整体商业分析为了便于同本项目的定位进行对比分析，因此，我们把咸阳市的所有商业，按照业态种类分为市场类商业街铺商业含内街商业和沿街商业百货类商业含百货店和购物中心及综合服务类商业餐饮娱乐等进行分析。

市场类商业嘉惠商业区嘉惠商业区位于市中米住宅典型住宅分析项目名称位置层数层面积总户数售价购买主力人群主流单面积附注中宏座桐苑人民广场西米层平米每层套，约套元平米本地居民单套主力面积平米生态住宅，按揭或分期华泰怡景园世纪华城乐育南路号，人民广场南米层，栋花园洋房栋小高层平米每层套均售价元平米本地居民单套主力面积平米，其他面积区间平米复合型高尚住宅社区，按揭或分期，年月开始出售华宇御景名苑西兰路号栋层和栋层高层住宅平米共余套均售价元平米本地居民单套主力面积平米纯高层住宅，按揭或分期目前咸阳市已售在售项目约个，主要建筑形式为多层和板式小高层，有少量塔楼。

户型的主力面积介于平米。

多数项目都设有住宅底商主力价位根据项目所处地点和位置各有不同，其中价格较高的项目约为元平米咸阳市住宅市场尚处于初级开发阶段，产品中体现最多的仍然是居住功能，有少量住宅产品仍然采用砖混结构另外，在社区中，