（终稿）住宅小区一期新增项目可行性投资论证建议书.doc（最终版）

工业持续发展，地方工业体系初步形成，年辖区内全部工业总产值达亿元，工业增加值达亿元。

第三产业发展迅速，旅游业的龙头作用日益明显，经济增长方式逐步转向依靠科技进步的轨道。

市场商品充裕物价平稳购销两旺。

年全市大口径财政收入完成亿元，其中地方财政收入完成亿元全辖区金融机构存款余额达亿元，其中城乡居民储蓄存款余额达亿元，人均储蓄元。

随着撤地建市，市适时提出了把建成座地域特色突出文化特征鲜明基础设施配套功能布局合理生态环境优美管理水平较高的现代化城市的战略目标。

这为的城市建设和房地产开发带来前所未有的发展机遇，大规模楼宇的开发建设也将成为国民经济新的增长点和居民消费的热点。

三市场环境分析近年来，随着市经济的发展，把建成西陇海兰新线经济带甘肃段上的第二大经济大市是全市人民的努力方向。

人民物质生活水平的提高，人们对住宅的需求和消费在社会总消费支出中的比重已日益增大，住宅逐渐成为人们消费和投资的主要方面。

花园的开发建设有着良好的市场环境和发展机遇。

是撤地建市后，城市的工业化水平必然要加大，随之带来的农民进城务工经商人员迅速增长，要求小户型公寓型住房的人群迅速增加二是旧城改造步伐的加快，带来的搬迁用已成熟的公建配套设施。

本期多数楼宇接近酒金公路与酒银公路，因此防护绿地和绿化带的建设显得尤为重要。

绿地建设甚至应先于住宅建设，将住宅与绿地溶为体。

第二期可开发组团住宅面积组团别墅商业用房。

该区临近酒金公路，便于市场推广。

第三期可开发组团住宅面积组团别墅商业用房。

本期有利于小区成型及公建配套设施的落实建设，对销售有利。

三项目开发进度土地征用期年月年月建设期共三期年月年月第期年月年月第二期年月年月第三期销售期年月年月详见项目实施计划表表五项目投资估算资金筹措计划开发成本项目的基本情况公司概况市城建开发有限责任公司，原市城市建设开发总公司，成立于年。

公司资质为开发二级，主要从事房地产开发经营物业管理集中供热建材加工销售。

公司内设二办三部三司行政办公室综合办公室工程部销售部财务部供热公司城发物业管理有限责任公司城发建筑构件有限责任公司。

公司现有职工人，其中高中初级技术员工人，占职工总数的，大中专以上学历的员工人，占职工总数的职工平均年龄为岁，是个年青化知识化专业化水平较高有较强发展前途的新型企业。

企业位于市南市街号，法人代表马世贤。

该公司自成立以来，以铸精品工程创名牌企业为目标，先后在市肃州区建成西南片住宅小区东环南路住宅小区东文化住宅小区北新花园住宅小区。

开发占地面积万平方米，建筑面积万平方米，总投资约亿元，建成各类房屋余套公建面积其他建筑面积总投资万元不含贷款利息其中自有资金投入万元经分析研究，本项目主要经济指标为税后利润万元全部投资折现净现值万元自有资金折现净现值万元全部投资内部收益率自有资金内部收益率总投资利润率自有资金投资利润率二项目投资环境与市场环境分析投资环境分析市位于甘肃省河西走廊西端，东连张掖，西邻新疆，南连青海，北界内蒙古和蒙古国。

东西长约公里，南北宽约公里，总面积万平方公里，占甘肃省面积的。

全市共辖肃州区玉门市敦煌市和金塔安西肃北阿克塞四县。

全市有汉蒙古哈萨克回等个民族，总人口万人。

这里是古丝绸之路黄金地段的颗璀璨明珠，是片充满神奇魅力和无限生机的热土。

全市基础设施建设日趋完善。

兰新铁路国道横贯东西，国道通达南北，是新亚欧大陆桥的必经通道。

干线公路与县乡公路相配套的公路网络覆盖全境。

境内的敦煌机场嘉峪关机场卫星发射中心机场下河清机场与全国各大城市通航，并提供旅游包机服务。

全市长话市话全部程控化，农村电话基本实现自动化，形成了以程控交换为主体，以光缆微波数字传输移动通信无线寻呼数据通信内容，功能齐全方便快捷灵活高效的邮电通信网。

境内有个火电厂和个小型水电站，总装机万千瓦，年发电亿千瓦。

市内电网通过永嘉千伏输电系统，与西北大电网联为体，电力供应充裕。

改革开放二十年来，全市经济和社会各项事业发展迅猛成果卓著，实现了从贫困温饱小康的三个大的飞跃。

年，全区国内生产总值完成亿元，增长，其中第产业亿元共安置旧房拆迁居民余户，新增销售商品房余套，总销额亿元，上交税金余万元。

为改善城市居民居住条件，改变城市环境，提高城市载体功能发挥了积极的促进作用。

先后被授予甘肃省房地产开发与经营效益最佳单位模范文明单位非公经济纳税先进大户等荣誉称号。

经过多年的房地产开发实践，该公司积累了丰富的经验和技术力量，具备开发花园小区的能力。

二项目概况花园住宅小区项目是由市城建开发有限责任公司拟开发建设的市大型居住社区之。

市计委已批准该项目的建设计划，市土地局同意征用土地平方米合亩，并已发出该地块建设用地许可证。

并根据肃州区建设局原市建设局号关于市开发总公司北新花园二期规划选址的批复，办理了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

花园整体详细规划已委托西北城乡建筑规划设计研究所完成。

花园工程项目位于市肃州区东北部，距离市中心约公里，基址北引小区规划路而望北郊公园，南靠酒金公路而邻市第二医院，东依东环北路旅游主干道而接植物园，西傍酒银公路而近集贸市场。

该项目位于城郊结合部，周边小学医院体育场集贸市场等公用设施应俱全且交通便利，地理位置优越，是建设花园小区的理想地段。

花园规划总用地平方米合亩，其中居住区用地平方米，公建用地平方米，道路用地平方米，公共绿地平方米，地上总建筑面积为平方米，容积率为，绿化率详见规划设计要点。

二可行性研究的主要技术经济指标本项目研究主要技术经济参数总建筑面积其中住宅面积户型住宅及与众不同的楼盘，将会成为市房地产开发建设中新的消费亮点。

三项目开发条件及技术设计方案的分析项目现状概况自然条件规划区内土地大部分已被平整，地势平坦。

区域基础设施已达到五通，即通上水通下水通电通电讯通路。

供水管径为，并与市供水管网联网排水生活污水雨水实行分流，排水管径供电来源为嘉峪关电网。

各类通讯设施均已通达用地范围周边。

项目所在的市属Ⅷ类气候区，该地区月至月盛行西风，月至月东风，平均风速为米秒，年平均气温度，平均无霜期天，平均日照总时数小时，最大冻土深度米，基本地震烈度度，环境条件较好，无水污染，空气质量良好，春季有轻度沙尘。

地物情况本规划区以南的酒金公路和以西的酒银公路是该地区的进出口主干道。

市内配套建有供水能力万吨水厂座，其水量水质完全可保证小区用水以及日污水处理能力万吨的级污水处理厂座，小区排放污水联网即可，规划区内拟投资建设供热站，由小区统供热。

二项目建设条件分析优势分析区位优势本规划区内的水电污水等基础设施为本区的建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物医疗等公共服务。

这里的基础设施交通条件及周围的景观都为项目的开发建设提供了便利的条件。

花园优越的地理位置及其独具特色的楼盘，将会成为市的知名品牌，提升市的城市形象。

自然条件优势本规划区内原有土地现已被平整，植被较少，地质条件较好，适合绿化种植，便于营造良好的居住环境。

劣势分析绿化规划区现状绿化率较低，规划方案的绿化率为，实施起来较住宅具有较高的科技含量。

合理组织绿化交通体系，完善公建布局使整个小区具有良好的空间布局形态。

吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能。

规划结构本规划区采用居住小区居住组团二级组织结构。

整个小区按三种户型结合地形布局为心四团的用地结构。

即组团户型，组团户型，组团户型，组团户型，四个组团围绕个中心绿地广场花园广场，此广场是个集小区绿地景观，休闲活动，观演娱乐，地下人防停车场及幼儿园等内向型服务功能于体的综合性社区活动中心广场。

主要技术经济指标土地使用指标。

本规划区的土地使用情况见下表。

表用地平衡表项目用地面积所占比重人均面积人居住区规划总用地其中住宅用地公建用地道路用地公共绿地密度指标。

本区的密度指标详见下表表主要技术经济指标居住套数套居住人口人总建筑面积其中住宅建筑面积公共建筑面积其他建筑面积住宅平均层数层人口毛密度人公顷住宅面积毛密度公顷住宅面积净密度公顷容积率建筑密度组团组团组团组团绿地率四项目开发建设经营的组织与实施计划建设方式建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制项目的工期成本质量。

二开发方案设想与分析考虑到市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将整个项目分为三期开发。

第期首先开发组团住宅组团别墅商业用房。

这样可以在小区内部配套尚未完成的情况下使首期买家享受到开发区困难。

绿化保证率直接影响建筑物的售价，为了提高绿化保证率应当尽早委托专业绿化公司对区内绿化进行具体规划，合理选择树种草籽及苗木，以保证绿化率达到设计要求。

路网本规划区四面临路，为出行便利，均设出入口。

而小区东南两面是联系城区的主要方向，因此主入口设于东南角。

在距东南两城市道路交叉口红线米处分别设出入口，两出入口车行通道交汇后与城市道路自然围合个商业广场，即商业广场，此广场集小区外向型商业服务，商业办公，停车人防地下及地面景观与体，具有极强的地标性。

其他三面临城市道路因地制宜设三个次出入口。

建议控制车行道，增加人行通道。

建设条件本规划区工程地质情况表层为黄土，其下依次为砂砾石卵石层，卵石层高约，地基承载力为。

用地覆盖率低，容积率有定限制。

花园规划总用地面积为该项目规划总用地为平方米合亩，地上拟建建筑物总建筑面积平方米，容积率为，绿地率。

详见规划设计要点三地块征用情况本地块的征地总费用初步估算为万元，目前征地工作已基本完成。

四设计构思要点根据西北城乡建筑规划设计研究所勘测设计研究院对本项目的规划方案，其设计构思要点说明如下规划目标以具有世纪中叶居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居